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　　破解發(fā)展難題,，厚植發(fā)展優(yōu)勢(shì),，必須牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念,。上海要加快建設(shè)“五個(gè)中心”,，加快建設(shè)具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，更好體現(xiàn)國(guó)家形象,、代表國(guó)家水平,，參與全球合作競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)過(guò)程,，國(guó)有企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)將越來(lái)越大,，肩負(fù)的使命也越來(lái)越重。

　　成立于2002年的上海地產(chǎn)集團(tuán),，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司,，注冊(cè)資本42億元。集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā),、灘涂造地建設(shè)管理,、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、舊區(qū)改造,、養(yǎng)老事業(yè)等,。截至“十二五”末，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2123億元,，旗下?lián)碛?家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè),、2家上市公司、2個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),。

　　作為功能性國(guó)企,，上海地產(chǎn)集團(tuán)正致力于打造一個(gè)生態(tài)、生產(chǎn),、生活高度融合的城市更新平臺(tái),，積極探索一種全新的發(fā)展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委,、市政府工作中心，才能不辱使命,，不負(fù)重托,，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值,；只有嫁接市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn),、市場(chǎng)化機(jī)制,、專(zhuān)業(yè)化管理，才能讓使命落地,，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,。”上海地產(chǎn)集團(tuán)黨委書(shū)記,、董事長(zhǎng)馮經(jīng)明日前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào),。

馮經(jīng)明（左三）調(diào)研世博項(xiàng)目。資料照片

　　產(chǎn)城融合　轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)建城市更新平臺(tái)

　　目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，關(guān)鍵靠實(shí)干,，從當(dāng)下做起。在馮經(jīng)明看來(lái)：“為更好擔(dān)當(dāng)起上海國(guó)企的責(zé)任,，必須把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,、重點(diǎn)工作要放到全國(guó)和上海的大局中考量，對(duì)標(biāo)國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn),、最好水平,。”他介紹,，近幾年,，集團(tuán)就持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)城市更新平臺(tái)業(yè)務(wù)、舊區(qū)改造,、保障房和租賃房建設(shè),、大眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、黃浦江碼頭岸線(xiàn)管理,、鄉(xiāng)村振興、老建筑保護(hù)改造等事關(guān)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大任務(wù),。

　　作為國(guó)際大都市,，上海要進(jìn)一步提升城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須圍繞增強(qiáng)城市核心功能,，聚焦關(guān)鍵重點(diǎn)領(lǐng)域,，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融,、貿(mào)易,、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心的核心功能建設(shè)上取得新突破,，在品牌建設(shè),、制度創(chuàng)新,、對(duì)外開(kāi)放、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),、全球網(wǎng)絡(luò),、發(fā)展平臺(tái)、人才集聚,、品質(zhì)生活等關(guān)鍵領(lǐng)域打造新高地,。

　　2010年世博會(huì)為上海提升了全球影響力。而在后世博時(shí)代,，上海地產(chǎn)集團(tuán)也依然大有作為,。馮經(jīng)明告訴記者，目前上海地產(chǎn)集團(tuán)正在浦東濱江世博園區(qū)內(nèi)建設(shè)一座世界一流水平的世博文化公園,。項(xiàng)目規(guī)劃面積約2平方公里,，是上海中心城核心區(qū)最大的綠地公園，也是上海面向未來(lái),、面向世界,、邁向具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的重要標(biāo)志性項(xiàng)目?！凹瘓F(tuán)將在世博文化公園保留俄羅斯,、意大利、盧森堡,、法國(guó)等4個(gè)原有世博場(chǎng)館,，將世博記憶和文化有機(jī)融合。另外,，公園還將新建上海大歌劇院,、溫室花園、雙子山,、馬術(shù)公園等建筑和景觀(guān),，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求,，把江南文化元素充分融入其中,，展現(xiàn)江南園林特色，建設(shè)一座有韻味,、有故事的大公園,。2017年，公園部分區(qū)域已開(kāi)工建設(shè),，2019年將全面開(kāi)工,，計(jì)劃2021年基本建成?！?/p>

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)城市更新戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)生態(tài),、生產(chǎn),、生活高度融合。馮經(jīng)明指出,，目前集團(tuán)正在積極推進(jìn)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)和城中村改造,，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區(qū)，生態(tài)智慧,、產(chǎn)城融合的寶山新顧城項(xiàng)目,，未來(lái)地標(biāo)級(jí)CBD龍陽(yáng)路交通樞紐項(xiàng)目，北虹橋區(qū)域城市更新等項(xiàng)目,。

　　做優(yōu)做大　發(fā)揮企業(yè)規(guī)模效應(yīng)

　　做大規(guī)模,，既是發(fā)揮功能性國(guó)企引領(lǐng)帶動(dòng)作用的需要，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要,。馮經(jīng)明拿租賃住房舉例,，“我們的租賃住房要在市場(chǎng)上真正發(fā)揮國(guó)企‘壓艙石’和‘穩(wěn)定器’的作用，必須保持一定的市場(chǎng)占有率,；而有了一定的市場(chǎng)規(guī)模,，才能更加有效地拓寬融資渠道，完善后期運(yùn)營(yíng)管理,，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù),，形成規(guī)模效應(yīng)，最終依靠穩(wěn)定的租金收益保持企業(yè)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn),，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來(lái)更多的利益和實(shí)惠,。”

　　馮經(jīng)明指出,，在上海打造“五個(gè)中心”的進(jìn)程中,，迫切需要進(jìn)一步吸引、聚集一流人才,，上海地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)仁不讓肩負(fù)起為城市未來(lái)發(fā)展涵養(yǎng)人才的使命,，全力推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)。2017年,，集團(tuán)首批選取了17幅租賃房地塊,，主要位于古北、虹橋,、大陸家嘴、張江,、世博等中心城區(qū)中央活動(dòng)區(qū),、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚,、交通便利,、生活配套齊全,。其中，新建類(lèi)租賃住房項(xiàng)目已開(kāi)工6個(gè),，可提供房源近6500套,，2019年還將有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工；2個(gè)改建類(lèi)租賃住房即將于今年3月上市,，屆時(shí)將提供近1200套房源,。根據(jù)計(jì)劃，集團(tuán)還將繼續(xù)增持租賃住房用地,，到2021年力爭(zhēng)達(dá)到4萬(wàn)-5萬(wàn)套（建筑面積約250萬(wàn)平方米）,，解決6萬(wàn)-10萬(wàn)上海高端和急需人才的居住問(wèn)題。

　　做強(qiáng)品牌　建立標(biāo)準(zhǔn)化體系

　　有品牌內(nèi)涵的公司,，更能被市場(chǎng)所接受,；有科學(xué)發(fā)展模式的企業(yè)，才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn),、更穩(wěn)健,。馮經(jīng)明表示：“我們衡量一個(gè)品牌的價(jià)值，要從四個(gè)維度來(lái)評(píng)判,，即要政府滿(mǎn)意,、行業(yè)領(lǐng)先、市場(chǎng)接受,、資本青睞,。”

　　集團(tuán)租賃住房板塊圍繞這個(gè)品牌標(biāo)準(zhǔn),，積極打造建設(shè)端和運(yùn)營(yíng)端兩大品牌,。建設(shè)端，聚焦產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)模塊和成本模塊,，根據(jù)不同產(chǎn)品定位優(yōu)化組合,，大大縮短開(kāi)發(fā)周期，降低開(kāi)發(fā)成本,，并推動(dòng)全裝配式住宅建設(shè),，助推上海住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。同時(shí),，積極推進(jìn)定制化租賃住房服務(wù),，目前已與上海市經(jīng)信委、復(fù)旦大學(xué),、紐約大學(xué)等政府機(jī)構(gòu)和高等院校達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議,，未來(lái)還將與更多園區(qū)、企業(yè)和科研院校展開(kāi)合作,，滿(mǎn)足入滬人才和留滬精英的居住需求,。

　　運(yùn)營(yíng)端,，以“都市夢(mèng)生活”為核心理念，提出旗下物業(yè)既是小區(qū),，也是社區(qū),，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，為客戶(hù)提供的不僅僅是一張床,，還有完善的商業(yè),、教育、藝術(shù),、健身,、游樂(lè)等配套設(shè)施，以及人才的發(fā)展需求,。通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)聯(lián)營(yíng)品牌IP,，打造有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)容生態(tài)聯(lián)盟。目前,，城方運(yùn)營(yíng)管理品牌已率先運(yùn)用于馨越公寓,、馨逸公寓等集團(tuán)公租房項(xiàng)目。

　　“我們還在積極探索存量改造類(lèi)租賃住房業(yè)務(wù),，即將開(kāi)業(yè)的環(huán)保大樓項(xiàng)目和浦江項(xiàng)目分別為上海首例非居住存量房屋轉(zhuǎn)租賃住房使用的代理經(jīng)租項(xiàng)目和上海首批存量商辦用地轉(zhuǎn)租賃住宅項(xiàng)目的試點(diǎn)項(xiàng)目,，為盤(pán)活存量閑置資產(chǎn)提供了一種可借鑒、可復(fù)制的創(chuàng)新模式,?！薄●T經(jīng)明介紹。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)養(yǎng)老業(yè)務(wù)品牌目前已經(jīng)形成申養(yǎng),、萬(wàn)養(yǎng),、鴻養(yǎng)三大品牌，其中,，“申養(yǎng)”打造了長(zhǎng)者公寓,、照護(hù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)嵌入式機(jī)構(gòu),、康護(hù)醫(yī)院,、居家護(hù)理五條產(chǎn)品線(xiàn)?！叭f(wàn)養(yǎng)”聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合,，與中醫(yī)大開(kāi)展合作引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的首個(gè)實(shí)體項(xiàng)目——岳養(yǎng)中醫(yī)門(mén)診部正式開(kāi)業(yè),，此后,，進(jìn)一步引入市場(chǎng)化管理模式，緊貼養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)做活機(jī)制，通過(guò)空間,、業(yè)務(wù)、服務(wù)等領(lǐng)域的結(jié)合,，探索形成了醫(yī)老深度融合的新模式,。“鴻養(yǎng)”通過(guò)老齡用品,、適老輔具的產(chǎn)品集成能力,，引入專(zhuān)業(yè)化、體系化,、平臺(tái)化思路,，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領(lǐng)域滿(mǎn)足社區(qū)居民的迫切需求,，提升長(zhǎng)者生活品質(zhì)和改善生活環(huán)境,。

　　在數(shù)十個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《養(yǎng)老產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)手冊(cè)》,，明確不同產(chǎn)品線(xiàn)的標(biāo)配,，并配合固定供應(yīng)體系，將有助于集團(tuán)大眾養(yǎng)老項(xiàng)目更好地打造標(biāo)準(zhǔn)化適老環(huán)境,，降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),，控制建設(shè)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率,，逐步打造品牌化,、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái),，成為全國(guó)領(lǐng)先的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)品牌,。

　　專(zhuān)業(yè)化推進(jìn)　引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)

　　隨著功能性業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)先后承擔(dān)了三林城中村改造和楔形綠地建設(shè),，世博文化公園項(xiàng)目建設(shè),，推進(jìn)黃浦江岸線(xiàn)公務(wù)碼頭和游船碼頭建設(shè)，啟動(dòng)北虹橋,、金山朱涇,、閔行顓橋、浦東航頭等區(qū)域整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)等,，這些項(xiàng)目是政府想做又無(wú)法單靠市場(chǎng)化做的，如何高質(zhì)量地完成市委,、市政府重托,，又實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是放在上海地產(chǎn)集團(tuán)面前最大的考驗(yàn)。

　　在馮經(jīng)明看來(lái),，功能性業(yè)務(wù)不能單靠市場(chǎng)化,，卻離不開(kāi)市場(chǎng)機(jī)制，最終還將接受市場(chǎng)的檢驗(yàn),?！拔覀兏矣谥泵媸袌?chǎng)挑戰(zhàn)的利器就是市場(chǎng)化機(jī)制和專(zhuān)業(yè)化管理。比如集團(tuán)養(yǎng)老和租賃住房業(yè)務(wù)都采用了‘輕重并舉’的發(fā)展模式,，并引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì),，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理?！?/p>

　　馮經(jīng)明介紹,，集團(tuán)2014年成立上海地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為養(yǎng)老重資產(chǎn)投資平臺(tái)，對(duì)存量資源進(jìn)行梳理,，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的發(fā)展鋪路,，同時(shí)開(kāi)始圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療、老齡用品,、信息化系統(tǒng)等周邊配套進(jìn)行探索和試點(diǎn),。2015年，引入市場(chǎng)化機(jī)制和醫(yī)療資源,，與上海萬(wàn)科,、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同發(fā)起設(shè)立上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司，集聚三方在土地,、物業(yè),、資本、醫(yī)療,、管理等優(yōu)勢(shì)資源,，以養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)作為核心，建立標(biāo)準(zhǔn)化,、連鎖化,、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展模式。通過(guò)三年的發(fā)展,，上海地產(chǎn)集團(tuán)已初步完成對(duì)上海養(yǎng)老市場(chǎng)的布局,。

　　租賃住房業(yè)務(wù)板塊則采用“輕重一體、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先”的運(yùn)作模式,。重資產(chǎn)平臺(tái)負(fù)責(zé)租賃住房土地獲取及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理,，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，引入標(biāo)桿企業(yè)合作代建等方式,，采用“賽馬機(jī)制”加快推進(jìn)工程進(jìn)度,，起到“承重墻”作用。輕資產(chǎn)平臺(tái)引入市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，聘用職業(yè)經(jīng)理人,，負(fù)責(zé)租賃住房項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)及資源拓展,。目前，國(guó)內(nèi)首個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+智慧生活”的租賃智慧運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)基本建成,，既是租賃住房的房源平臺(tái),，也是運(yùn)營(yíng)、服務(wù),、管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)租賃管理,、智慧社區(qū),、智能生活三大服務(wù)，以及房屋資金,、客戶(hù)信息,、商戶(hù)消費(fèi)、服務(wù)資源,、合同認(rèn)證,、支付信息、能源消耗,、物流配送等八大管理功能,。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產(chǎn)集團(tuán)功能類(lèi),、平臺(tái)類(lèi)項(xiàng)目投資占比達(dá)到80%,，資金需求巨大。如何實(shí)現(xiàn)資金平衡,，是地產(chǎn)集團(tuán)迫切需要解決的問(wèn)題,。

　　租賃住房作為長(zhǎng)期持有物業(yè)，具有前期投入大,、運(yùn)營(yíng)成本高,、盈利模式單一等特點(diǎn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑,。

　　2018年1月9日,，上海地產(chǎn)集團(tuán)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行在滬簽署《租賃住房業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》,，加強(qiáng)總對(duì)總?cè)谫Y,，降低融資成本。

　　2018年底,，全國(guó)首單以?xún)?chǔ)架結(jié)構(gòu)發(fā)行的公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落戶(hù)上海地產(chǎn)集團(tuán),，“國(guó)開(kāi)—上海地產(chǎn)公共租賃住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”總規(guī)模100億元，首期于2019年1月份正式發(fā)行，期限為25年,，首期發(fā)行票面利率在4.48%,。發(fā)行后，將拓寬公租房市場(chǎng)化融資渠道,，吸引更多社會(huì)資金支持公租房建設(shè),。

　　2018年8月21日，集團(tuán)與中國(guó)人壽,、華潤(rùn)集團(tuán)舉行國(guó)壽申潤(rùn)城市發(fā)展基金簽約儀式,，基金規(guī)模約150億元，主要用于位于上海核心區(qū)域,、具有增值空間的寫(xiě)字樓,、酒店、商業(yè),、長(zhǎng)租公寓等物業(yè),。

　　馮經(jīng)明指出，隨著首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉政策出臺(tái),，特別是上交所提出2019年將推動(dòng)公募REITs試點(diǎn),，加快發(fā)展住房租賃REITs，上海地產(chǎn)集團(tuán)證券化探索也在加速,。公募REITs作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資本退出的最佳渠道,，集團(tuán)將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑,，從市場(chǎng)化角度探索未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品,，為整個(gè)租賃住房行業(yè)穩(wěn)定、健康,、可持續(xù)發(fā)展提供一定的參考和貢獻(xiàn),。

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