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對于銀行資金違規(guī)進入房地產的行為,，銀監(jiān)會已經動真格了,。
從限制銀信類業(yè)務投資房地產到房地產并購貸款的穿透式監(jiān)管,，從多家銀行房地產貸款違規(guī)被罰到銀行收緊房地產信貸融資,，傳統(tǒng)商業(yè)銀行資金繞道房地產的通道正在急劇收縮,。
據記者了解,，不少銀行今年房地產信貸政策更加審慎,，房地產企業(yè)融資難度的加大也讓市場融資成本繼續(xù)攀升,。
堵漏房地產融資
監(jiān)管對于房地產行業(yè)信貸在政策上的施壓已經數(shù)年，但是效果較為有限,。由于現(xiàn)實操作中不少信貸融資變?yōu)槔@道融資,，銀行資金最終投向房地產的規(guī)模并沒有得到控制。然而這種情況在近期的諸多政策施壓下將有所轉變,。
早在2013年,，銀監(jiān)會就曾針對九大行業(yè)五類重點企業(yè)的貸款發(fā)出了警示函，房地產行業(yè)排在九大行業(yè)首位,。此后,，多數(shù)銀行對于房地產行業(yè)的貸款被列為了限制類貸款，不僅將審批權上交到總行,，還根據各區(qū)域不同實行了白名單制,。
據了解，4年多來大型房地產企業(yè)尚能從銀行貸到資金,，中小型房地產企業(yè)則主要憑借繞道融資來解決資金問題,。實際上，銀信類合作是最主要的融資渠道,。房地產商將項目通過信托通道包裝成券商資管計劃,，然后對接銀行理財資金直接購買這類資管計劃。
“這是給企業(yè)放貸較常見的類信貸業(yè)務,。根據銀行風控標準的不同,，類信貸業(yè)務中門檻和成本也不一樣。相比企業(yè)直接從銀行貸款,，可能有的銀行能夠突破一些硬性條件上的限制,。”一家股份制銀行信貸部人士稱,。
據該人士介紹,，在資金的用途上，銀行直接放貸的資金把控更加嚴格,，而類信貸業(yè)務中資金監(jiān)控相對弱一些,，也極為可能挪作他用。
值得關注的是,，監(jiān)管對于房地產融資明確要求必須“四證”齊全,，自有資金必須到位，但是部分房地產企業(yè)會借助經營性貸款,、物業(yè)性質貸款,、企業(yè)流動性貸款等名目繞開給房地產企業(yè)貸款。
記者了解到,，過去一年倒閉的很多集團企業(yè)中,，部分企業(yè)業(yè)務覆蓋面較廣，會采用旗下貿易類企業(yè)或其他性質企業(yè)進行貸款，然后將資金投向房地產板塊,，這也成為銀行信貸中最為重要的一個風險點,。
此外，銀行并購貸款也頻頻被房地產企業(yè)鉆空子,。表面上房地產企業(yè)會因為并購其他企業(yè)向銀行申請貸款,，但是實質上則可能是利用銀行的貸款支付土地出讓金。
“此前,，首付貸,、虛假按揭貸款等形式，都讓銀行的資金通過違規(guī)途徑進入了房地產行業(yè),，目前則是監(jiān)管要整治的重點領域,。”上述股份制銀行信貸部人士表示,。
記者了解到,，對于銀行資金違規(guī)進入房地產亦是2018年銀監(jiān)會的工作重點。近期銀行會頻頻喊話規(guī)范房地產融資,，出臺相關政策也在提速,。
2017年12月22日，銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》(即“55號文”),，對銀信類業(yè)務定義及銀信通道業(yè)務定義進行明確,，通知擴大了銀信類業(yè)務及銀信通道業(yè)務的定義，將表內外資金和收益權同時納入銀信類業(yè)務的定義;貫徹“三三四”檢查中提出的“誰出資誰負責”的監(jiān)管原則;堵住通過銀信通道規(guī)避監(jiān)管的“口子”,，明確不得繞道信托將信托資金違規(guī)投向限制或禁止領域，不得利用信托通道掩蓋風險實質,，規(guī)避資金投向,、資產分類、撥備計提和資本占用等監(jiān)管規(guī)定,，不得通過信托通道將表內資產虛假出表,。
1月31日，上海銀監(jiān)局就并購貸款展開進一步規(guī)范,，特別是對房地產相關并購,，尤其是土地項目公司并購明確穿透監(jiān)管。
“開正門,、堵偏門是監(jiān)管2017年擬定的一條政策原則,。房地產信貸不應該通過其他途徑規(guī)避監(jiān)管，而是要納入到正常的信貸中來,?！鄙鲜龉煞葜沏y行信貸部人士認為，這是銀行業(yè)務規(guī)范的一個趨勢。
重罰銀行違規(guī)
除了房地產信貸政策的頻頻出臺之外,，監(jiān)管還通過對銀行違規(guī)行為的重罰,，以震懾市場。
1月25日,，廈門銀監(jiān)局公布出了19張罰單,，其中多條處罰指向了違規(guī)貸款拿地和銀行理財資金違規(guī)投向房地產領域。
記者了解到,，在近期處罰的銀行中,，不僅有地方城商行和農商行，國有四大行和股份制銀行及分支機構也位列其中,。這側面說明了銀行理財輸血房地產已經在行業(yè)內非常盛行,，也形成了較成熟的模式。
銀監(jiān)會副主席王兆星日前表示,，銀監(jiān)會在檢查中發(fā)現(xiàn),，銀行理財存在違規(guī)開展資金池運作模式、理財資金繞道投向房地產行業(yè)等違規(guī)行為,。不僅違規(guī),，也給銀行客戶的理財帶來了不可預知的風險。
1月25日至26日,，銀監(jiān)會組織召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議再次強調,，繼續(xù)遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為,。
華北一城商行副行長表示：“資管新規(guī)還沒有正式落地,，但是很多銀行對于理財業(yè)務的規(guī)劃和調整已經在開展了，在這個關口,，‘頂風作案’的銀行應該不會多,，很多問題都是之前遺留下來的?！?/p>
涉及到理財資金池及理財資金違規(guī)投向房地產行業(yè)的問題,，上述華北城商行副行長坦言：“這樣做是有風險的，尤其是對理財投資者來講,，但是由于銀行盤子太大,，又有所謂剛性兌付的存在，所以從銀行和投資者來講,，一直是潛在的風險,，也違背銀行‘代客理財’的宗旨?！?/p>
1月31日,，市場傳言某股份行暫停了新增房地產授信業(yè)務,，該行回應該事件稱，銀行房地產貸款的占比較高,，暫停新增房地產授信屬于暫時性的,。
據記者了解，暫停房地產新增授信的銀行不在少數(shù),。一家國有大行內部人士也表示要對新增房地產貸款項目暫停,，觀望政策和市場的變化。
“我們判斷短期內對于房地產貸款的政策會越來越嚴格,，越來越規(guī)范,。對于存量項目的風險也要做好風險排查工作?！痹搰写笮腥耸空J為,，房地產企業(yè)融資難度在加大，存量項目的風險情況要跟進,。
在金融強監(jiān)管的影響下,，房地產融資渠道持續(xù)承壓。中原地產首席分析師張大偉分析認為：“隨著最近內地房地產調控監(jiān)管信托資金進入房地產,，房企最近融資的資金成本明顯上升,，融資的難度也越來越大?！?/p>
“目前來看,，因為2016年房企替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕,，但如果調控持續(xù),，房企的壓力將越來越大。另外,，從資金價格看,，2017年發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%,。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%的水平均有非常明顯的上升,。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上,。”張大偉如是說,。
張大偉分析認為,，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力,，這種情況下,，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊,，對房企來說2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
“在監(jiān)管政策調整和銀行全線收緊房地產企業(yè)貸款的情況下,，如今多數(shù)企業(yè)對融資環(huán)境都不是太樂觀,。”上述國有大行人士認為,，房地產行業(yè)可能即將面臨新一輪洗牌,，不排除會有企業(yè)資金鏈斷裂倒閉。
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