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1月2日,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的2017年全國300城市土地市場成交數(shù)據(jù)顯示,，全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年內(nèi)300城市土地供應(yīng)整體小幅上升。熱點城市供應(yīng)增加,、預(yù)期穩(wěn)定,，拉升成交量及出讓金上漲。
全年土地出讓金整體上漲
中指院的數(shù)據(jù)顯示,，2017年受到宅地供應(yīng)整體增加影響,，全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個百分點，達(dá)到82%,，商辦類及工業(yè)用地占比分別下降3個及2個百分點,，合計為17%。成交面積方面,，各類用地供求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定,，工業(yè)用地仍然占半數(shù)，住宅類與商辦類用地占比較2016年全年增加近3個百分點,，住宅類成交面積占比同比增加4個百分點,，達(dá)到37%。
從不同城市來看,，一線城市供地量增加明顯,，推動土地出讓金整體上揚。北京,、廣州同比漲幅居前,，上海、深圳因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因有所下滑,；二線城市以同比增長為主,，但是增速有所放緩；北京,、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元,。南京、武漢,、上海,、重慶、天津,、成都,、廣州等7城市突破千億。
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,，2017年一線城市土地供需同比走高,，供地面積同比增幅領(lǐng)銜，出讓金較2016年增長近五成,；二線城市土地供求降至低位，收金及均價同比漲幅較2016年收窄,，土地整體市場走勢趨穩(wěn),；三四線城市承接一二線城市外溢效應(yīng),；拉動區(qū)域內(nèi)城市土地市場供求升溫，地價及收金同比均有所上漲,。
綜合全年來看,，一季度，土地市場總體平穩(wěn),，熱點城市堅持調(diào)控,，一線城市供應(yīng)劇增，二線城市回歸理性,；二三季度熱點城市調(diào)控深化,，平均溢價率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線城市,；四季度整體供應(yīng)量攀升至年內(nèi)高位,，出讓金同比增加近四成，平均溢價率繼續(xù)下行,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，2017年下半年以來土地市場溢價率開始明顯下調(diào)?！袄?，北京2017年全年平均住宅溢價率是26%，而當(dāng)年最后兩個月跌到了8%,，絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價的價格成交”,。
“組合”土地調(diào)控政策普遍推行
值得一提的是，2017年全年,，“限地價”作為土地市場傳統(tǒng)調(diào)控手段之一,，已經(jīng)在全國范圍普遍推行。同時,，“競配建”作為“限地價”的常見組合型配套政策也在同步推廣,，目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設(shè)面積。
中指院的統(tǒng)計顯示,，截至2017年底,，全國各大熱點城市對土地市場調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新，“競配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富,。
此外,，2017年被稱為住房租賃市場的元年，年內(nèi)在多方利好政策的促進(jìn)下,，住房租賃市場在土地,、金融等多方面同時發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年,，全國至少有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容,，同時推出住房租賃市場土地供應(yīng)規(guī)劃。
從土地供應(yīng)角度看,，各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應(yīng),，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這些政策有利于推動租賃土地供應(yīng)，緩解房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu),。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，“未來租賃型用地的開發(fā)將主要分布在全國36個一、二線城市中,。而在此類城市租賃住房的占比方面,，根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，預(yù)計一線城市將保持在30%的水平之上,。而二線城市將保持在20%的水平之上,。綜合計算，這36個城市租賃住房的占比約為25%”,。
張大偉分析認(rèn)為,，從一二線等熱點城市住宅和土地市場的調(diào)控政策來看，這些城市從過去的限購,、限價,、限貸等“減法”措施開始轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾油恋亍⒎吭吹取凹臃ā贝胧?。整體上,，由于2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，北京等城市的“加法供應(yīng)”開始全面加速,，多個城市未來5年將有大量房源供應(yīng),。
未來土地市場將維持平穩(wěn)
1月2日，國土資源部公布2017年對全國111個城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結(jié)果,。數(shù)據(jù)顯示,，始于2017年9月，針對近5年以來出讓的52285宗,、面積170404.7公頃住宅用地檢查結(jié)果表明,，全國住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好。其中,，合同正常履約率達(dá)到81.8%,，安徽等8個省（市、區(qū)）正常履約率超過90%,。
“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)”,。國土資源部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次檢查發(fā)現(xiàn),，影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因，除了個別合同約定不合理及不可控因素外,，主要是因為受讓方資金短缺或利益驅(qū)動,、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地,，以及行政審批環(huán)節(jié)多,、周期長。
針對存在問題的宗地,，各地政府和國土資源部門進(jìn)行了逐宗整改,，目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定了整改措施。
張大偉說,，從全國主要城市土地市場來看,，2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中,，土地供應(yīng)量明顯增加,，尤其是限價房與租賃房等供應(yīng)增加，將對2018年房地產(chǎn)市場帶來明顯影響,。
“從目前房地產(chǎn)市場的庫存結(jié)構(gòu)來看,，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下,，很多一二線城市為了抑制市場的上漲,，開啟了增加土地供應(yīng)的政策”。張大偉進(jìn)一步分析認(rèn)為,，“通過平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu),，增加供應(yīng)等綜合措施，未來房地產(chǎn)市場價格預(yù)期有望繼續(xù)降低”,。
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,，2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主旋律，增加供應(yīng),、調(diào)整結(jié)構(gòu)走向深化,、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù)，三四線城市內(nèi)部分化將進(jìn)一步加大,。
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