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　　近一年來(lái),，“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性,、根本性的變化,，延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破,。

　　十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居?！边@離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展理念，已近一年,。

　　近日,，《瞭望》新聞周刊記者通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到，一年來(lái),，中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo),，已經(jīng)取得了明顯效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性,、根本性的變化,。

　　突出表現(xiàn)就是，房?jī)r(jià)漲幅得到明顯抑制,，去庫(kù)存成效顯著,，投機(jī)炒房空間被大幅壓縮,，自住型需求穩(wěn)步釋放。尤其是隨著金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等多種手段推進(jìn),，延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的怪圈有望被徹底打破。

　　嚴(yán)打炒房：“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)

　　今年以來(lái),，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過(guò)了以往任何一年,。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái),，出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次,。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，密織調(diào)控大網(wǎng),。

　　今年政府工作報(bào)告修改補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”這一重要內(nèi)容,，樓市調(diào)控開始升級(jí)。從北上廣深等一線城市,，到南京,、杭州、青島,、廈門等熱點(diǎn)二線城市,，再到合肥、武漢,、鄭州,、成都、西安等中西部城市,，再到環(huán)京,、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈,，“調(diào)控升級(jí)”,、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

　　9月份,，樓市政策再度密集發(fā)布,，多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過(guò)了2016年10月份,。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析,，相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，2017年出臺(tái)調(diào)控政策的城市,，則從東部擴(kuò)展到了中西部,，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市,。與此同時(shí)，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化,，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,，形成“合力效應(yīng)”。

　　截至目前,，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市通過(guò)出臺(tái)離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算等政策,，“劍指”通過(guò)“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆政策空子行為,。南京、廈門,、廣州,、?？诘瘸鞘刑岢?，新購(gòu)住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策，珠海個(gè)別地塊將“限售”延長(zhǎng)到了10年,，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,。

　　“今年以來(lái)，無(wú)論是一二線城市,，還是三四線城市,，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)”,，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《瞭望》新聞周刊記者表示,，調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢(shì)。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后,，市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制,。在70個(gè)大中城市中,，北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落;二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,。

　　“本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn),，恰到好處?！毕嚓P(guān)專家告訴本刊記者,，雖然多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解,，但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資,、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng),。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度,，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元人民幣,，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1～8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn),，比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn),。“這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈,?！彼f(shuō)。

　　租購(gòu)并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

　　“‘房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的’首次寫入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件,，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位,，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問(wèn)題確立了坐標(biāo),。”

　　接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中,，中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō),，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè),，無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求,。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇,?！?/p>

　　7月21日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái),，選取了廣州、深圳,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、成都、沈陽(yáng),、合肥,、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市,，首批開展住房租賃試點(diǎn),。

　　采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,，如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革特征歸納為“全面市場(chǎng)化,，土地招拍掛，推進(jìn)金融化,，房產(chǎn)投資化”,，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒，租購(gòu)并舉,，多主體供給,，多渠道保障”。

　　在其看來(lái),，今后一個(gè)時(shí)期,，我國(guó)部分大城市住房可能會(huì)形成“5050、442,、6070”的政策構(gòu)架,。即50%通過(guò)商品住宅解決、50%通過(guò)租賃解決的整體格局,。在50%的租賃解決中,，40%通過(guò)政府保障性租賃房解決,、40%通過(guò)企業(yè)市場(chǎng)租賃房解決,、20%通過(guò)社會(huì)租賃房解決。在企業(yè)市場(chǎng)租賃房中,，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%,。其余30%為人才租賃房，面積適度放大,。

　　“‘房住不炒’實(shí)際開啟了一輪新房改”,。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化,。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛,，這次就到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來(lái)可能要進(jìn)入到租賃與銷售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu),，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用,，購(gòu)房領(lǐng)域的金融資源雖不是說(shuō)完全剝奪，但也要?jiǎng)儕Z相當(dāng)大的一部分,。

　　“大力發(fā)展租賃市場(chǎng),，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措。”365網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析,，我國(guó)的購(gòu)房需求存在提前釋放的特點(diǎn),，許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢買房，大城市的平均購(gòu)房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國(guó)家,，這是造成供需失衡的一個(gè)因素,。

　　據(jù)其分析，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一,。建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，既可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系,，賦予租房者更多的權(quán)利,，更可以形成社會(huì)風(fēng)氣，減少非理性購(gòu)房需求,，延緩提前透支的購(gòu)房需求,，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

　　“租購(gòu)并舉也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)”,。江蘇省政府參事宋林飛表示,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2016年底,，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%,，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%,。更重要的是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì),，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來(lái)不利影響,。租售并舉能夠減少信貸資金過(guò)多集中到購(gòu)房投資領(lǐng)域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制,，并且防范房?jī)r(jià)波動(dòng)可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn),。

　　長(zhǎng)效機(jī)制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

　　目前，從中央到地方,，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開,，“住有所居”正在不斷從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)再度暴漲的各種條件逐步受到抑制,。新世紀(jì)以來(lái),，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

　　《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已經(jīng)開始有序推進(jìn),。在金融方面,，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施,、房貸利率,、住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討;在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房,、保障房,、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等;在立法方面,，正在加快房地產(chǎn)稅立法;在土地制度方面,，住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等。其中,，土地各項(xiàng)改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要架構(gòu),。

　　十九大召開期間，就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，住建部部長(zhǎng)王蒙徽接受公開采訪表示,，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立,。這意味著,，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整，“多主體供給,、多渠道保障”將會(huì)逐漸變成現(xiàn)實(shí),，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn),。

　　“按照‘立法先行,、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅?！必?cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示,。對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員,、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示,，地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革,，從而削弱地方以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng),。

　　采訪中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià),，以短期政策為主,，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排，本輪長(zhǎng)效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期,?！弊赓U房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性,、房地產(chǎn)稅的研究制定,，這些措施對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排,。

　　在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，本輪調(diào)控更重視各項(xiàng)調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫(kù)存已經(jīng)取得很大成效,，一二三四線城市都不會(huì)在短期內(nèi)有大量庫(kù)存需要消化,。樓市降溫、地市不冷,，也給長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了時(shí)間,。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房+保障房”供應(yīng)體系的日益完善,，以及地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入,，我國(guó)房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購(gòu)并舉、理性開發(fā),、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道,。

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