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　　5日,，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國住房報(bào)告（2017-2018）顯示，2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期,，住房價(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降,，商品住宅銷售額增幅將明顯回落,，庫存進(jìn)一步下降。

　　值得注意的是,，2017年一二線熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下,，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市,，投機(jī)空間再度轉(zhuǎn)移,。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此,，未來房地產(chǎn)市場將面臨不確定性,，一方面，堅(jiān)持調(diào)控措施,，防止出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,，另一方面，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險(xiǎn),。

　　趨勢　多數(shù)城市房價(jià)趨于平穩(wěn)

　　報(bào)告指出,，通過限制性政策與長效機(jī)制相結(jié)合，多數(shù)城市房價(jià)趨于平穩(wěn),。

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示,，2017年以來住宅銷售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢,，一二線城市增幅分化下調(diào),，三四線城市分化上升。

　　與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差,，三四線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年9月,，70大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%,，遠(yuǎn)高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

　　以10月單月為例,，大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)（同比）顯示,，2017年10月，74個(gè)樣本城市中,，佛山,、濟(jì)南、成都,、杭州,、青島、廣州,、西安,、長沙8個(gè)城市，房價(jià)較去年同期上漲40%以上,。重慶,、無錫、惠州,、武漢,、東莞、廈門,、煙臺(tái)7個(gè)城市,，房價(jià)同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時(shí),，北京,、天津、合肥,、上海分別累計(jì)下跌14.53%,、9.8%,、2.14%,、0.17%。

　　倪鵬飛表示,，雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降,，但從一線城市看來，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在,，其不確定性需高度警惕,。“若房價(jià)收入比過高,，存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn),。”

　　具體來看,，一線城市房價(jià)收入比依然居高不下,。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國平均房價(jià)收入比僅為7.5,，總體房價(jià)收入比穩(wěn)定,，但從一線城市單獨(dú)看來，其房價(jià)收入比依然高達(dá)31.3,，其中,，北京房價(jià)收入比更是高達(dá)41，居所有城市之首,。

　　“還應(yīng)警惕房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈,。”倪鵬飛表示,，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束,，總體預(yù)期沒有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化,，可能導(dǎo)致反彈,。

　　倪鵬飛認(rèn)為，目前一二線部分城市房價(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果,，非真正由市場供求機(jī)制,、價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化,。因此,，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地,、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下,，調(diào)控若放松，前期抑制房價(jià)過快上漲成效將功虧一簣,，被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃,，以致一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長。

　　預(yù)警　房企融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

　　倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊,，但房企各項(xiàng)融資規(guī)模依然高于同期,，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　報(bào)告指出,，房企負(fù)債率高企,，已經(jīng)達(dá)到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至9月底,，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)6.04萬億元，同比增加23.21%,。36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線,，占比近26.5%。其中,，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92%,，恒大、綠地,、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%,。

　　值得一提的是，上市房企有息負(fù)債也整體攀升,，截至9月底,，136家房企有息負(fù)債總額達(dá)2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比,，同比增幅高達(dá)37%,。

　　而帶來高負(fù)債的主要原因，中國住房報(bào)告課題組成員劉偉表示,，一方面是房企大量購置土地,，另一方面則是高杠桿并購，激進(jìn)擴(kuò)張,。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗,，涉及并購金額高達(dá)1.17萬億元,。

　　“我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù),，因此,，出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模,?！眲フJ(rèn)為,，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想,，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控,，風(fēng)險(xiǎn)積聚,。

　　事實(shí)上，2018年房企迎來集中還債期,，報(bào)告顯示,，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限,，金額達(dá)392億美元,。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元,，富力面臨38.95億美元,，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元,、22.55億美元,。

　　除負(fù)債外，信貸來源變化明顯,。報(bào)告顯示,，2016年9月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛,，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%,，但與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加,，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%,。

　　倪鵬飛表示，在目前房企總體負(fù)債率高企,，資金集中兌付壓力加大的背景下,，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu),，因此,，應(yīng)加大對資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比,。

　　政策　積極完善住房租賃制度

　　“本輪房價(jià)回升小周期接近尾聲,。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示,，過去一年半時(shí)間,，一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié),，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價(jià)快速上漲,。

　　鄒琳華認(rèn)為,，房價(jià)的“相對洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，首套房貸利率上升,，市場實(shí)際利率也居高不下，房價(jià)快速上漲金融條件不具備,。

　　社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議,，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線,、盤活三四線”調(diào)控思路,，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外,，李超表示,，應(yīng)加大限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性?！霸诟哞F快速發(fā)展下,，單個(gè)城市的限購限貸政策難以遏制擴(kuò)散的投資性購房需求，因此,，在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通,，有效預(yù)防投資性購房需求的跨區(qū)域輪動(dòng)現(xiàn)象，避免區(qū)域市場的大起大落和泡沫的外延擴(kuò)散,?！?/p>

　　倪鵬飛建議，應(yīng)把持續(xù)調(diào)控融入制度和長效機(jī)制中,。需要實(shí)現(xiàn)以售賣為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系,，從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行，從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變,。

　　同時(shí),，倪鵬飛指出，應(yīng)積極完善租賃住房制度,、加快住房租賃立法,，健全租賃住房的土地、金融,、供給機(jī)制,。改革金融制度體系，擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍,。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給,，改革供地格局,，形成政府、企業(yè),、集體組織等多渠道供應(yīng)機(jī)制,。

　　“還應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程,?！蹦啭i飛認(rèn)為，應(yīng)明確房地產(chǎn)稅時(shí)間表,，給予市場明確預(yù)期,，減少各方的賭博心理,。

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