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　　從去年9月30日北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策以來(lái),，超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策,。從“五限令”到“購(gòu)租并舉”,，需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力,。

　　調(diào)控一周年之際,，今年“金九銀十”成色幾何?記者探訪多城樓市發(fā)現(xiàn),，在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下,，熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫,，平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動(dòng)搖，長(zhǎng)效機(jī)制亟待跟進(jìn),。

　　熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

　　記者近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn),，相比去年同期樓市的火爆，今年“金九銀十”成色不足,。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”,。

　　在上海，不少開發(fā)商“十一”期間積極蓄客,，為11月,、12月開盤做準(zhǔn)備?！敖衲?至10月份旺季不旺,，樓市行情蕭條，很多人都等著降價(jià),?！遍h行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“不少顧客只是順路來(lái)看看,，下單的不多,。”

　　在北京,，記者來(lái)到位于房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的一個(gè)樓盤,，這里有200套住宅即將入市?！绊?xiàng)目交通方便,，以小戶型為主，適合剛需人群,。本以為會(huì)很搶手,，但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了。”一位銷售顧問(wèn)說(shuō),，節(jié)前就開始推廣宣傳了,，但現(xiàn)在有購(gòu)買意向的還不到200人。

　　二手房市場(chǎng)也十分冷清,。在北京清河附近的一家知名中介門店,，經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同,，今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源,。小郭說(shuō)，“現(xiàn)在來(lái)看房的客戶基本都是剛需自住,，也有少數(shù)投資者電話咨詢,，但看到房?jī)r(jià)處于下行通道，都想看一看再說(shuō),?！?/p>

　　記者在上海走訪發(fā)現(xiàn)，幾家大型房產(chǎn)中介門店幾乎無(wú)人問(wèn)津,。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者,，由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高,，掛牌量?jī)r(jià)一路下滑,。但就掛出的房源來(lái)看，房主降價(jià)動(dòng)力增強(qiáng),，買家議價(jià)幅度在3%至5%,。

　　“目前是成交量走低，價(jià)格也在慢慢下行,。相比于今年年初,，不同項(xiàng)目降幅在5%到10%之間?！北本┮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說(shuō),。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)變化情況顯示，9月份,，從環(huán)比看,，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月全面止?jié)q。事實(shí)上,，一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月份,，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來(lái)的首次全面停漲，北上廣更是全面下跌,。

　　同比方面，各線城市房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)更為明顯,。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)12個(gè)月回落;二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)10個(gè)月回落,，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落;三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)2個(gè)月回落,。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前70城房?jī)r(jià)明顯回落,，說(shuō)明新一輪調(diào)控一年多來(lái),，各地樓市調(diào)控政策的有效性，實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求,。

　　根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè),，今年“金九銀十”成色不足，全國(guó)商品住宅成交量與去年同期相比回落40%,。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，今年以來(lái)，全國(guó)商品住宅銷售累計(jì)同比增幅按平均每月下滑兩個(gè)百分點(diǎn)的走勢(shì)收窄,。此數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷降溫,。

　　“不斷增加的信貸成本讓購(gòu)買者的出手意愿有所下降。住房銷售增速開始回落或是購(gòu)買力衰竭的信號(hào),。隨著更多城市加入調(diào)控隊(duì)伍,，全國(guó)房地產(chǎn)整體銷售將持續(xù)面臨壓力?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷,，在“金九銀十”落空之后，樓市將直接“入冬”,。

　　平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

　　一年前,，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，提高首套房和二套房的首付比例,，開啟樓市調(diào)控大幕,。此后，上海,、廣州,、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時(shí)跟進(jìn)，密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策,。

　　回顧一年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”,，既有“提首付”、限購(gòu),、限貸,、限價(jià)、限商,、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級(jí)加碼,，又有全方位構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對(duì)投機(jī)炒作“動(dòng)真格”，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)“居住屬性”。

　　持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”,，理性市場(chǎng)之下,，投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓，而購(gòu)房剛需族則多了幾分從容和淡定,。

　　記者走訪多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前放盤量、成交量已大幅減少,，成交周期刷新歷史最高水平,，延長(zhǎng)到了兩個(gè)月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn),，市場(chǎng)觀望情緒明顯,，購(gòu)房更加慎重。

　　以北京為例,，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，“930”調(diào)控后一年里，北京樓市成交全面萎縮,，二手房和新建住宅簽約195590套,，同比跌幅達(dá)38.9%。

　　“調(diào)控一年來(lái),，市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期,。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如說(shuō),，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)得到控制;因城施策下,，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯，市場(chǎng)較為活躍;今年上半年投資,、新開工,、土地購(gòu)置、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好,，雖然在8月開始出現(xiàn)下降苗頭,，但市場(chǎng)整體平穩(wěn)有利于為長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步出臺(tái)贏得時(shí)機(jī)。

　　市場(chǎng)回歸平穩(wěn),，并非一役之功,。苗樂(lè)如說(shuō)，與以前相比,，這一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單的一刀切,，也不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)控制，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下,，通過(guò)大力推進(jìn)租售并舉,、租售同權(quán),，增加保障性住房供應(yīng)，出臺(tái)土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，較好地引導(dǎo)了社會(huì)預(yù)期,。

　　長(zhǎng)效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

　　今年10月,，房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊,。寧波限購(gòu)政策升級(jí)，重慶,、南昌,、石家莊、西安,、南寧,、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)等二三線城市加入“限售”大軍，成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”,。

　　以“金九銀十平淡開場(chǎng),，行業(yè)如何面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開。與會(huì)專家普遍認(rèn)為,，10月以來(lái)的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性,。

　　易居營(yíng)銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示，市場(chǎng)降溫和首付政策,、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān),，如從貸款政策方面看，當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲,，各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少,，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降,。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來(lái)看,，至少在明年下半年前，高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會(huì)放松,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì),，2018年將是樓市的“尋底”年。

　　中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示,，多數(shù)房企當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的判斷是一致的,，即明年政策不會(huì)放開，樓市會(huì)繼續(xù)下行,，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金,。

　　受訪專家普遍表示,，為了穩(wěn)定市場(chǎng),、穩(wěn)定民心，在樓市瘋狂上漲的階段,，及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車”非常必要,。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響，因此,，及時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,，并將長(zhǎng)效機(jī)制落到實(shí)處，將是維護(hù)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉,。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō),，綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段,，建立并落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，可以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)波動(dòng)，保護(hù)正常住房消費(fèi),，對(duì)投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊,。但也要注意到，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)過(guò)程,，將重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)格體系,，因此，改革中要防止冒進(jìn),。

　　苗樂(lè)如說(shuō),，“挖潛”是長(zhǎng)期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力,，與周邊城市協(xié)同發(fā)展,，通過(guò)發(fā)展城市群達(dá)到增加長(zhǎng)期供給、平衡房?jī)r(jià)的作用,。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動(dòng)是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略,。

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