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房地產ABS業(yè)務正在成為最近一個階段ABS(資產證券化)機構的新聚焦點。
據悉,，一方面,，和監(jiān)管層大力推動住房租賃市場、釋放REITs監(jiān)管紅利的預期有關;另一方面,，不少券商固收,、基金子公司團隊以及不動產運營商也在瞄準這一潛在市場積蓄能量，不少從業(yè)機構也在積極開展業(yè)務模式的討論與案例分析,。
而有資管人士認為,，在監(jiān)管紅利及市場環(huán)境的積極作用下，有條件的積累類REITs等業(yè)務的項目經驗,，有助于部分機構在未來制度紅利釋放時進一步取得先機,。
一位中糧地產人士則指出，REITs等工具的松動預期,，也會給不動產項目傳統的運營模式帶來新的變化;而未來對于自持不動產運營能力的高低也將對開發(fā)商提出新的挑戰(zhàn),，一些商業(yè)、住宅自持項目運營能力更強的房企有望脫穎而出,。
紅利漸進路徑
事實上,，近期頂層設計及地方政府所推動的租賃住房市場建設，也成為利好房地產ABS市場的政策背景,。
日前,，住建部聯合發(fā)改委、公安部,、財政部,、人民銀行等九部委曾聯合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱153號文)，提出要多舉措加快發(fā)展住房租賃市場,，而這一政策方向可能帶來的業(yè)務機會也被市場所關注,。
恰逢其時，日前證監(jiān)會債券部主任蔡建春也提出要加強規(guī)則體系建設,、強化事中事后監(jiān)管,，完善信息披露制度，“加快推動REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產品盡快落地”,。
而作為產品備案方的基金業(yè)協會(下稱中基協)近期也在成立ABS專業(yè)委員會中,，流露出重視房地產ABS的信號,。例如中基協會長洪磊指出，要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動公募REITs相關規(guī)則制度方案,，為監(jiān)管機構提供政策建議,。
21世紀經濟報道記者同時發(fā)現，在ABS專委會的專家顧問組成上,，也能看出明顯的REITs研究方向,。其中9人團隊中有3人有著RETIs或房地產“基因”。
其中,，國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇,，國內最早一批的房地產私募機構中城投資總裁路林，以及清華大學鑫苑房地產金融科技研究中心副主任郭杰群,，均與REITs,、房地產業(yè)務有關。
一位接近中基協的機構人士表示：“監(jiān)管層的這一動向或將給證券經營機構的ABS業(yè)務帶來新機遇,，特別是房地產類ABS有望成為業(yè)內人士重點關注和研究的主題,。”
值得一提的是,，作為ABS專委會顧問的孟曉蘇近日在博鰲房地產論壇上表示,，其負責的REITs課題組工作之一就是把REITs產品“中國化”。
“最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協會的名義組織了專門委員會,，來推動不動產證券化,，我是這個機構的顧問，同時我是戰(zhàn)略發(fā)展組的組長,，現在REITs的啟動已經水到渠成,，”孟曉蘇透露，“根據證監(jiān)會有關負責同志的設想,，在十九大前做好準備,，‘再擼起袖子加油干’，爭取讓REITs在中國早日落地,?！?/p>
而在孟曉蘇舉例的模式中，政府機構的不動產及收益也具有上市的潛在可能,。
“用以政府為主的優(yōu)質不動產作為基礎資產,，由政府和原商業(yè)機構回租，保證收益,，這種收益流還可以上市,。”孟曉蘇舉例稱,，“另外如約定在基金到期之后,，如20年或25年之后,，由政府原價回購資產，這樣可以減少資產評估的障礙,，防止國有資產流失,，爭取在今后再把它做成永續(xù)化的資產?！?/p>
分析人士指出,，考慮到國內企業(yè)的資產負債結構現狀，以REITs來推動降杠桿的政策目標,，也能達到防范和化解金融風險的作用。
“目前去杠桿是國內防范化解金融風險的重要工作,，而國內負債的特點之一就是大量寄居在不動產上,，如果能夠利用REITs將不動產推向資本市場，對于當下‘降杠桿’來說有著積極意義,?！币晃粎R金系券商宏觀分析師表示。
比拼運營能力
在政策紅利預期的催動下,，部分機構也在著手對與不動產有關的類REITs等項目進行儲備和挖掘,。
“業(yè)務準備往往要在政策紅利釋放之前就開始?！北本┮患一鹱庸矩撠熑吮硎?，“REITs的預期正在不斷強化，而現階段一些資管團隊則在通過多操作類REITs項目來積累相關經驗,，并著手研究REITs業(yè)務的潛在可能,。”
在部分ABS機構的推動下,，類REITs業(yè)務規(guī)模也漸成規(guī)模,。21世紀經濟報道記者根據東方財富(300059)iChoice數據統計發(fā)現，截至8月15日類Reits項目數量達24只,，總規(guī)模為703.93億元,。
事實上，國內長租公寓,、存量商改住等政策信號也被相關資管機構所留意,。
“此前的項目主要是偏商業(yè)類的，而國內如果長租公寓市場能夠孵化成型,，REITs業(yè)務也會有相應的介入空間,。”上述基金子公司負責人指出,。
而在房地產人士看來,，REITs預期的強化也將對傳統的房地產運營模式帶來變化,。“過去開發(fā)商拿地的原因是因為可以去銀行抵押獲得流動性,，但這種模式會讓資產負債固化擴張,。”前述中糧地產人士稱,。
該人士認為,，在融資方式變化下，開發(fā)商的競爭要素也將從“拿地融資”向不動產資產運營轉向,。
“在不動產本身基礎要素相當的情況下,，不動產的經營、運營能力將會凸顯,?！鼻笆鲋屑Z地產人士認為，“國外的不動產運營生態(tài)已經相對成熟,，而國內在這方面還有較大的可發(fā)展空間,，因為同樣一塊地產，優(yōu)質的運營顯然能帶來更客觀的收益和現金流,，也會利于證券化,。”
在該人士看來,，目前一級土地市場“自持”土地的增多,，或為未來一段時間各類開發(fā)商提供轉型窗口。
“房地產市場調控導致開發(fā)商資金壓力加大,，不少開發(fā)商組成聯合體拿地,，而最終比拼的要素則成了自持率，我們之前一次拍地就是輸在了自持率上,?！币患沂兄蹬琶?的上市房企項目負責人表示，“但現在自持土地的增多,，其實也在促使開發(fā)商向房地產運營機構轉型,。”
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