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　　截至4月13日,，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，已披露年報(bào)業(yè)績(jī)的86家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)2.75萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)25.5%,。

　　不過(guò)，這86家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為3.7萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24.1%,，與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差1.4個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是,，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算,，2016年，這86家上市房企的平均負(fù)債率為74.3%,，去年則為73.4%,。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,，上述已披露年報(bào)的86家房企中,，有15家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線，占比超過(guò)17%,。此外,，綜合近三年總負(fù)債增長(zhǎng)比率來(lái)看，27家增長(zhǎng)率超過(guò)100%,，占比高達(dá)30%以上。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，2015年以來(lái),，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行,，這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期,。另外，近兩年,，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資,，這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中。鑒于以上多種原因,，雖然不少房企優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu),，但仍難以改變高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式,。

　　超兩成房企負(fù)債超300億元

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這86家上市房企中,，超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為39家，占比45%，超過(guò)300億元負(fù)債的房企有21家,，占比為24.4%,，其中，萬(wàn)科,、華夏幸福,、招商蛇口、首開(kāi)股份和金地集團(tuán)負(fù)債均超過(guò)1000億元,，分別為6689.97億元,、2118.72億元、1729.06億元,、1449.7億元和1005.3億元,。

　　從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來(lái)看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊,?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2016年底,，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占17.4%,，在70%-80%之間占比為20.93%，60%-70%之間的占比為21%,。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué),，高達(dá)98.7%。

　　值得注意的是,，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升,。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年底,，萬(wàn)科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%,，同比上漲不足3個(gè)百分點(diǎn)。此外,，不少房企負(fù)債率在下降,，包括招商蛇口、首開(kāi)股份等企業(yè),。

　　眾所周知,，衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控范圍內(nèi)，有多項(xiàng)指標(biāo),，但短期償債能力尤為重要,?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)數(shù)據(jù)獲悉，截至2016年底,，數(shù)據(jù)可查的63家房企短期借款總計(jì)1087億元,，較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力有所減緩,。

　　據(jù)來(lái)自海通證券姜超等分析師的一份研究報(bào)告顯示,，2016年度前三季度，房企短期資金充裕,，負(fù)債規(guī)模攀升,。主要是因?yàn)?015年下半年以來(lái)，上市房企貨幣資金快速推高,，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正,，促使房企短期現(xiàn)金流充裕。

　　但值得警惕的是,，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升,，2016年三季報(bào)顯示，132家A股上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有息負(fù)債總額達(dá)到了2.08萬(wàn)億元,，較2015年三季報(bào)增加了3234億元,，同比增長(zhǎng)18.5%。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者整理數(shù)據(jù)獲悉,，上述86家上市房企有息負(fù)債高達(dá)1.07萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)17.6%。

　　姜超認(rèn)為,，企業(yè)分化明顯,，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負(fù)債率不高且多有下降,，且本輪周期中貨幣資金有較快積累,，資金充裕，而部分中小企業(yè)投資較為激進(jìn),，負(fù)債率持續(xù)走高,。

　　由此可見(jiàn)，通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析,，多數(shù)標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險(xiǎn)看似可控，但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變,。

　　償債高峰期明后年將至

　　事實(shí)上,，基于公司債發(fā)行門(mén)檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì),，2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達(dá)4302億元,，其中下半年占比達(dá)到95%,，2016年前7個(gè)月，已累計(jì)發(fā)行5760億元,，超過(guò)去年全年水平,。此外，有分析師稱,，近年來(lái),，在房企的融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資的占比普遍出現(xiàn)明顯下降,，而票據(jù),、債券等占比明顯提升，如中海地產(chǎn),、融創(chuàng),、旭輝等房企的債權(quán)融資比重都較公司債放開(kāi)前有明顯調(diào)整。此外,，近兩年房企融資模式有所創(chuàng)新,，比如購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資,，還有其他非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等方式,。

　　以富力地產(chǎn)為例，有分析師表示,，截至2016年底,，若包含永續(xù)債在內(nèi)，其凈負(fù)債率上升6.3 個(gè)百分點(diǎn)至173.9%,。富力地產(chǎn)管理層表示,，大幅降低公司的凈負(fù)債率，需要依靠A 股上市,，而非僅僅依靠運(yùn)營(yíng),。如果順利的話，管理層預(yù)計(jì)公司將在2017年第三季度上市,。但是,，由于地產(chǎn)公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預(yù)計(jì)該上市計(jì)劃依然存在不確定性,。

　　值得關(guān)注的是,，自2016年12月份以來(lái)，公司債收縮,，幾乎無(wú)放行,。另外，相關(guān)部門(mén)正在通過(guò)各種措施降低杠桿率,。

　　姜超表示,，預(yù)計(jì)未來(lái)房企償債能力惡化,，企業(yè)分化加劇，收入將受銷量下滑拖累,，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額或?qū)⒃俣绒D(zhuǎn)負(fù),，致短期償債能力明顯弱化，但好在今年地產(chǎn)行業(yè)貨幣資金較充裕,，短期內(nèi)償債仍可保證,。但長(zhǎng)期償債壓力大，要警惕債務(wù)償還高峰的來(lái)臨,。截至2016年10月份,，存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018年到2019年,，具體來(lái)看,，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期,，中期償債壓力較大,。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地產(chǎn)周期中產(chǎn)生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期,。

　　此外,，姜超等分析師還認(rèn)為，企業(yè)分化將加劇,，大型房企緩沖能力強(qiáng)于中小企業(yè),。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好,，對(duì)銷量下滑的緩沖能力較強(qiáng),。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低,，未來(lái)去庫(kù)存壓力不大,。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱,，對(duì)銷量下滑的緩沖能力較弱,，未來(lái)可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。