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　　編者按 隨著新型城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市務(wù)工,、定居,，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的閑置宅基地，不少村中老宅荒廢,，導(dǎo)致很多村成了“空心村”,土地浪費(fèi)嚴(yán)重,。一些讀者來(lái)信表示，應(yīng)加快推動(dòng)宅基地有效流轉(zhuǎn),，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制,，既讓閑置宅基地發(fā)揮其應(yīng)有作用，又可增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入,。

　　老宅子也能變成“活資產(chǎn)”

　　黨的十八屆三中全會(huì)提出,，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn),，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押,、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道,。作為全國(guó)15個(gè)試點(diǎn)之一,，2015年，宜城市啟動(dòng)農(nóng)村宅基地制度改革。改革一年來(lái),，通過(guò)收取宅基地有償使用費(fèi),、鼓勵(lì)農(nóng)民自愿有償退出宅基地等形式，把宅基地推向市場(chǎng),，“喚醒”了沉睡的宅基地資源,，增加了村集體和農(nóng)民收入，激發(fā)了農(nóng)村生產(chǎn)活力,。

　　一是制定各類(lèi)型宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)體系,。為扭轉(zhuǎn)農(nóng)村土地?zé)o序利用局面，宜城市實(shí)行土地利用,、城鎮(zhèn)建設(shè),、農(nóng)業(yè)發(fā)展、村莊建設(shè)的“四規(guī)合一”,，明確規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),，原則上不再單獨(dú)分配宅基地，采用農(nóng)民公寓,、農(nóng)民住宅小區(qū)形式保障“戶有所居”;在城市規(guī)劃區(qū)外將統(tǒng)籌建設(shè)跨行政村的村民聚居區(qū),、新型農(nóng)村社區(qū)和新農(nóng)村居民點(diǎn);對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)則繼續(xù)實(shí)行“一戶一宅”政策。為讓農(nóng)戶公平地享受宅基地權(quán)益,，按城市,、建制鎮(zhèn)、傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)三個(gè)層次,，確立了90,、140、160,、180,、200平方米5個(gè)宅基地面積使用標(biāo)準(zhǔn)，并同步開(kāi)展農(nóng)民住房測(cè)量,，確權(quán)登記,。

　　二是構(gòu)建宅基地有償使用費(fèi)征管機(jī)制。圍繞宅基地有償使用費(fèi)收多少,、誰(shuí)來(lái)收,、誰(shuí)來(lái)用、干什么用等問(wèn)題,，宜城市規(guī)定,，在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的宅基地不收取費(fèi)用，超過(guò)部分征收有償使用費(fèi),，多占多出,。并確立了村收、村管,、村用的方針,，規(guī)定所有資金使用必須由村民代表組成的理事會(huì)提出，經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)討論通過(guò)后才能使用,。

　　三是探索宅基地將“死資產(chǎn)”變?yōu)椤盎钯Y本”路徑,。宜城市出臺(tái)了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，把宅基地資源推向市場(chǎng)進(jìn)行交易,，籌備成立市,、鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，把宅基地使用權(quán),、農(nóng)房所有權(quán)等農(nóng)村資源要素統(tǒng)一到平臺(tái)上進(jìn)行交易管理,。農(nóng)民利用宅基地及農(nóng)房抵押貸款，可以用于發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,，增加農(nóng)民收入;宅基地自愿退出，村集體給予一定數(shù)額的補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì);宅基地退出后復(fù)墾為耕地,，交由農(nóng)民耕種后,，農(nóng)民獲得種植收入，進(jìn)一步激發(fā)了農(nóng)村新活力,。(湖北宜城市城鄉(xiāng)建設(shè)局 楊明生)

　　把閑置農(nóng)宅利用起來(lái)

　　前不久,，筆者回贛東南的農(nóng)村老家度夏時(shí)發(fā)現(xiàn)，昔日二三百戶人家居住的大村子,，顯得頗為蕭條,。無(wú)論是新宅還是舊居，屋子總是大門(mén)緊閉,，門(mén)上的對(duì)聯(lián)殘破不堪,，部分農(nóng)房房前屋后雜草叢生，顯得破爛不堪……老鄉(xiāng)告訴我,，隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工,，不少人選擇到城里居住，農(nóng)宅閑置的情況很普遍,，一些農(nóng)宅閑置的時(shí)間有三四年甚至達(dá)七八年以上,。

　　大量農(nóng)宅長(zhǎng)期閑置，不僅破壞了村容村貌,，還造成了土地資源的極大浪費(fèi),。此外，長(zhǎng)期無(wú)人住,，還存在較大安全隱患,，不利于村莊的綜合治理與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,。

　　要盤(pán)活閑置農(nóng)村閑散宅基地資源，讓這些閑置的農(nóng)宅“動(dòng)起來(lái),、轉(zhuǎn)起來(lái),、活起來(lái)”，應(yīng)采取區(qū)別對(duì)待,、因宅施策的辦法,，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。

　　對(duì)于已經(jīng)落戶城里及有城里落戶意愿的農(nóng)民,，可將他們?cè)谵r(nóng)村的農(nóng)宅采取村集體予以適當(dāng)補(bǔ)償?shù)霓k法鼓勵(lì)其拆除,。

　　對(duì)一些條件較好的農(nóng)宅，可在創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度上做文章,，實(shí)行農(nóng)村宅基地公平置換原則,，通過(guò)適當(dāng)補(bǔ)助鼓勵(lì)農(nóng)村危房改造對(duì)象購(gòu)買(mǎi)已無(wú)返鄉(xiāng)可能的農(nóng)民的房子，這樣既能解決貧困戶的住房問(wèn)題,，改善生活條件,，又能使農(nóng)村的閑置資產(chǎn)得到充分利用。

　　對(duì)于一些位于交通相對(duì)便利,、有旅游開(kāi)發(fā)前景的農(nóng)宅還可以鼓勵(lì)開(kāi)辦民宿,，發(fā)展民俗旅游、休閑觀光等經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，讓荒廢的宅基地重新上崗,。

　　一些條件較好的村還可從實(shí)際需要出發(fā)，適當(dāng)利用村集體資金購(gòu)買(mǎi)或租用閑置房,，用于興辦農(nóng)村公共文化事業(yè),，活躍農(nóng)民文化生活。(江西省南城縣縣委 彭國(guó)正)

　　規(guī)范有序使用宅基地

　　近年來(lái),，由于農(nóng)村規(guī)劃投入少,，個(gè)別農(nóng)村宅基地使用存在種種亂象。一是同村村民,，在辦理審批及監(jiān)管中,，宅基地標(biāo)準(zhǔn)不同，而且存在村民自由建房,、少批多占,、一戶多宅等問(wèn)題。二是超面積占地,、擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,。還有非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易等情況,。三是部分地區(qū)在舊村改造過(guò)程中,，村民搬進(jìn)了新住宅,，而舊宅基地依舊存在，造成宅基地閑置,。四是未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地,。

　　整治農(nóng)村宅基地亂象，一要堅(jiān)持規(guī)劃先行,，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理的原則。地方政府要高度重視鎮(zhèn)村規(guī)劃的編制工作,，撥出資金加快推進(jìn),。按照先城鄉(xiāng)接合部村莊，后邊遠(yuǎn)山村的原則,，城鄉(xiāng)接合部村莊的建設(shè)規(guī)劃要和“三舊”改造相結(jié)合,，邊遠(yuǎn)山村的規(guī)劃要和“空心村”整治相結(jié)合。

　　二要加大盤(pán)活存量建設(shè)用地的力度,，農(nóng)村村民新建,、改建、擴(kuò)建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地,、老宅基地以及荒坡地,、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地老宅基地和未利用的,，一律不得批準(zhǔn)占用耕地,。

　　三要強(qiáng)化農(nóng)村土地執(zhí)法監(jiān)察，建立動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制,，將宅基地使用情況納入巡查范圍,，將問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。對(duì)未批多占,、超占,，亂搭亂建且不符合規(guī)劃的農(nóng)村住房，堅(jiān)決予以拆除;對(duì)擅自改變土地用途的,，要依法予以立案查處,。(山西省壺關(guān)縣 秦風(fēng)明 秦 源)

　　激化農(nóng)村要素資源 增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入

　　農(nóng)村宅基地涉及農(nóng)民切身利益，也關(guān)系農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局,，歷來(lái)是黨和國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn),。“十三五”規(guī)劃指出,，要“維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán),、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán),，并支持引導(dǎo)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓”,、“激活農(nóng)村要素資源,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入”。

　　北京市農(nóng)研中心2007年對(duì)北京11個(gè)區(qū)縣58個(gè)村的調(diào)研結(jié)果顯示,，閑置農(nóng)宅比例為1.34%,。2014年，對(duì)北京6個(gè)山區(qū)區(qū)縣的32個(gè)村開(kāi)展的調(diào)研結(jié)果顯示,，閑置宅基地面積占到了5.3%,。這表明，隨著城市化的加速,，閑置宅基地有增加之勢(shì),。加快推動(dòng)宅基地有效流轉(zhuǎn)，既能讓閑置宅基地發(fā)揮其應(yīng)有作用,，又能增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入,。

　　第一，盡快完善宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策,。目前,，我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)采取的是有限制流轉(zhuǎn)的做法，即在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn),，并嚴(yán)格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn),。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得用于抵押,。根據(jù)“房地合一”,、“地隨房走”原則，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押?，F(xiàn)實(shí)中,，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有一些農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城落戶,，宅基地閑置確實(shí)存在;宅基地隱形交易較多,，賣(mài)給城市居民的交易也時(shí)有發(fā)生;為了解決農(nóng)民融資困難，有些地方在進(jìn)行農(nóng)宅抵押試點(diǎn),。目前,，盡管各地宅基地流轉(zhuǎn)的做法不一，但都面臨一個(gè)共性的問(wèn)題,，即缺乏上位法的支持,。因此，應(yīng)盡快修改,、出臺(tái)相關(guān)的宅基地法規(guī)政策,，把宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題納入法制化、規(guī)范化的軌道,。

　　第二,，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作,，促進(jìn)宅基地有效流轉(zhuǎn)。隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn),，越來(lái)越多的農(nóng)村家庭選擇從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),，在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí),，經(jīng)常遇到資金短缺問(wèn)題,。大多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的最大資產(chǎn)是宅基地，但根據(jù)現(xiàn)行法律,，很難將宅基地進(jìn)行變現(xiàn),，或通過(guò)抵押獲得貸款。應(yīng)開(kāi)展村莊地籍調(diào)查,，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作,，為宅基地的有效流轉(zhuǎn)提供基本前提,。

　　第三,，擴(kuò)大轉(zhuǎn)讓對(duì)象范圍，提高閑置宅基地的利用率,。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的不斷提高,，大量剩余勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)到城市就業(yè)，使部分宅基地閑置下來(lái),。與此同時(shí),，也有部分城市居民愿意到農(nóng)村落戶、創(chuàng)業(yè),，為此,，應(yīng)擴(kuò)大宅基地轉(zhuǎn)讓的范圍，允許到農(nóng)村就業(yè)創(chuàng)業(yè)的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地,。這既有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入,，也有利于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。為了保證農(nóng)民的利益,，可以規(guī)定本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。

　　第四，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)程序,，建立高效有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng),。目前農(nóng)村宅基地市場(chǎng)建設(shè)基本上是一片空白。在宅基地市場(chǎng)建設(shè)中,，要規(guī)范宅基地轉(zhuǎn)讓的程序,，明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍,、方式,、期限,、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等方面的內(nèi)容，合理分配宅基地轉(zhuǎn)讓在個(gè)人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)之間的收益,。(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授 趙秀池)