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　　針對(duì)重點(diǎn)城市房價(jià)和地價(jià)屢創(chuàng)新高,，決策層開始關(guān)注泡沫和杠桿風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí)，4月新增融資數(shù)據(jù)不及預(yù)期,，新增人民幣貸款和社會(huì)融資比3月分別下降60%和68%,，M2增速降至12.8%,，為2015年6月以來首次低于13%。由此,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)后，一季度以房地產(chǎn)和基建“雙引擎”發(fā)力,，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長,，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的“老辦法”要收斂，政策進(jìn)入“糾偏期”,。

　　進(jìn)入二季度,，房價(jià)暴漲勢頭未減，部分城市“高燒”,，加杠桿,、資金“脫實(shí)入虛”的態(tài)勢未改，這與去庫存,、新型城鎮(zhèn)化及防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)相左,。因此，一季度創(chuàng)紀(jì)錄的信貸（4.61萬億元）投入,，及與房地產(chǎn)結(jié)合,，驅(qū)動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長，即“樓市+信貸”的金融加速器效應(yīng)該弱化了,。4月新增居民中長貸4280億元,，環(huán)比少增117億元，在房貸利率創(chuàng)新低之時(shí),，是否意味著主動(dòng)收縮樓市杠桿,？

　　對(duì)于近期決策層的表態(tài),，業(yè)內(nèi)解讀偏向于過去屢試不爽的“經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)=政策相機(jī)抉擇”的邏輯，樓市政策更是如此,。事實(shí)上,，在“需求側(cè)”刺激方面，決策層強(qiáng)調(diào)適度而非過度,，為解決主要矛盾（供給側(cè)改革）營造平穩(wěn)環(huán)境,。這意味著，“穩(wěn)”的基礎(chǔ)要靠“老辦法”,，不管是去產(chǎn)能下的就業(yè)穩(wěn)定,，或打破剛兌后的金融風(fēng)險(xiǎn)，都要靠需求適度刺激來緩沖,。

　　考慮地方債務(wù)置換,，前4個(gè)月全口徑資金投入繼續(xù)高增長，基建和房地產(chǎn)投資增速分別達(dá)25%和7.2%,，但工業(yè)和投資等主要指標(biāo)增速全線回落,，顯示“三期疊加”下問題和矛盾交織。盡管決策層表示,，韌性和回旋余地決定了經(jīng)濟(jì)不會(huì)失速,，但實(shí)現(xiàn)6.5%~7%的增長目標(biāo)難度不小。

　　4月相關(guān)數(shù)據(jù)暴露出的最大問題,，就是民間投資意愿極低,，民間固定資產(chǎn)投資增長5.2%，不及去年同期一半,。民間投資占固定資產(chǎn)總投資超過2/3,，主要集中在工業(yè)和建筑業(yè)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，前4個(gè)月,，國企投資增長23.7%，為民企投資增速的4.5倍,。民間投資占固定資產(chǎn)總投資的62.1%,，比去年同期降低3.2個(gè)百分點(diǎn)。這意味著,，即便利率不斷下行并創(chuàng)新低,，民間投資意愿仍未好轉(zhuǎn)，說明經(jīng)濟(jì)潛在增速還在尋底,，也說明去產(chǎn)能任重道遠(yuǎn),。

　　回到樓市，4月數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)可謂“一枝獨(dú)秀”,。這要?dú)w功二線城市普漲,，帶動(dòng)三四線城市回升。據(jù)CREIS中指監(jiān)測,，20個(gè)代表二線城市4月新房成交再創(chuàng)單月新高,，同環(huán)比分別增長78.8%和3.9%；12個(gè)代表三四線城市成交同比上漲67.9%,，也創(chuàng)歷史新高,。但此前火爆的一線樓市迅速降溫，4月新房成交面積同環(huán)比分別下降8.2%和27.8%,。

　　同時(shí)，開發(fā)投資回升擴(kuò)大至三四線城市,。1~4月,，三四線城市開發(fā)投資同比增長7.8%，比40個(gè)重點(diǎn)城市高出1個(gè)百分點(diǎn),。70城房價(jià)指數(shù)顯示,，三線城市房價(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲。由此,，樓市回升在向健康的態(tài)勢發(fā)展：一線城市淡出房價(jià)漲幅TOP5,，整體降溫；3~4月火爆的江浙二線樓市也平穩(wěn)了,，二線樓市普漲成為主旋律,，庫存最大的沈陽，4月成交也增長了37%,；疲軟的三四線樓市提振明顯,。

　　可以預(yù)期，樓市當(dāng)前這種演進(jìn)格局,，管理層是樂見的,。

　　首先，2015年以來“供需錯(cuò)配”,、“資金虹吸”等問題徹底解決,，回升開始向二三四線轉(zhuǎn)移；其次,，此前,，少數(shù)重點(diǎn)城市樓市過度加杠桿、投機(jī)炒作的局面開始緩解,；最后,，中西部、三四線城市庫存明顯消化，“去庫存”成果得到夯實(shí),，全國庫存第一次連續(xù)2個(gè)月下降,，重點(diǎn)城市樓市庫存周期降至6~7個(gè)月，“補(bǔ)庫存”開啟,。

　　4月金融數(shù)據(jù)發(fā)布后,，對(duì)業(yè)內(nèi)“寬松勢頭見頂”、“信貸政策收緊”等論調(diào),，央行第一時(shí)間回應(yīng)表示：4月貸款少增,，受地方存量債務(wù)置換加快影響。另外,，一季度貸款往往增加較多,，4月是傳統(tǒng)貸款小月，基本上只有3月增量的50%~60%,。9,、10月之后，M2增速將回升,。這意味著,，貨幣寬松基調(diào)未變，只要貨幣寬松,，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)孱弱,、通脹再起，居民加杠桿購房趨勢不改,。

　　而且,，在廣大二三四線城市，貸款買房僅占40%左右,，低成本杠桿支持是合理的,。對(duì)銀行來說，制造業(yè)“去產(chǎn)能”,、“去杠桿”趨勢下,，為改善資產(chǎn)質(zhì)量、滿足業(yè)績剛性考核,，有必要在消費(fèi)金融領(lǐng)域“加杠桿”,，這是全球趨勢。數(shù)據(jù)顯示,，今年一季報(bào),，部分銀行撥備覆蓋率已跌破150%的警戒線。房貸仍舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，重點(diǎn)城市房貸利率創(chuàng)新低,，銀行轉(zhuǎn)移杠桿訴求強(qiáng)烈,。

　　今年前4個(gè)月，開發(fā)商到位資金增速從一季度的14.7%上升至16.8%,，創(chuàng)2014年以來新高,；4月，重點(diǎn)上市房企銀行貸款,、信托貸和公司債同比分別上升144%,、46%和368%，保利,、中海,、華僑城企業(yè)債利率在2%~3%之間，低于同期限存款利率,；4月,，35個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸平均利率4.52%，較上月下降0.02個(gè)百分點(diǎn),，較去年同期下調(diào)1.22個(gè)百分點(diǎn),，創(chuàng)歷史新低。二套房貸利率5.39%,，與上月持平，較去年同期降低1.12個(gè)百分點(diǎn),。由此,，“樓市+信貸”的金融加速器效應(yīng)未弱化，近期二線城市迎來普漲,、重點(diǎn)城市“地王”此起彼伏,，就是新一輪金融加速器效應(yīng)顯現(xiàn)的開始。

　?。ㄗ髡呦瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員）