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　　針對重點城市房價和地價屢創(chuàng)新高,，決策層開始關注泡沫和杠桿風險,。同時,，4月新增融資數(shù)據(jù)不及預期,，新增人民幣貸款和社會融資比3月分別下降60%和68%，M2增速降至12.8%,，為2015年6月以來首次低于13%,。由此，業(yè)內(nèi)認為,，經(jīng)濟初步企穩(wěn)后,，一季度以房地產(chǎn)和基建“雙引擎”發(fā)力，推動固定資產(chǎn)投資增長,，穩(wěn)定經(jīng)濟的“老辦法”要收斂,，政策進入“糾偏期”。

　　進入二季度,，房價暴漲勢頭未減，部分城市“高燒”，加杠桿,、資金“脫實入虛”的態(tài)勢未改,，這與去庫存、新型城鎮(zhèn)化及防范系統(tǒng)性風險相左,。因此,，一季度創(chuàng)紀錄的信貸（4.61萬億元）投入，及與房地產(chǎn)結合,，驅動固定資產(chǎn)投資增長,，即“樓市+信貸”的金融加速器效應該弱化了。4月新增居民中長貸4280億元,，環(huán)比少增117億元,，在房貸利率創(chuàng)新低之時，是否意味著主動收縮樓市杠桿,？

　　對于近期決策層的表態(tài),，業(yè)內(nèi)解讀偏向于過去屢試不爽的“經(jīng)濟企穩(wěn)=政策相機抉擇”的邏輯，樓市政策更是如此,。事實上,，在“需求側”刺激方面，決策層強調(diào)適度而非過度,，為解決主要矛盾（供給側改革）營造平穩(wěn)環(huán)境,。這意味著，“穩(wěn)”的基礎要靠“老辦法”,，不管是去產(chǎn)能下的就業(yè)穩(wěn)定,，或打破剛兌后的金融風險，都要靠需求適度刺激來緩沖,。

　　考慮地方債務置換,，前4個月全口徑資金投入繼續(xù)高增長，基建和房地產(chǎn)投資增速分別達25%和7.2%,，但工業(yè)和投資等主要指標增速全線回落,，顯示“三期疊加”下問題和矛盾交織。盡管決策層表示,，韌性和回旋余地決定了經(jīng)濟不會失速,，但實現(xiàn)6.5%~7%的增長目標難度不小。

　　4月相關數(shù)據(jù)暴露出的最大問題,，就是民間投資意愿極低,，民間固定資產(chǎn)投資增長5.2%，不及去年同期一半,。民間投資占固定資產(chǎn)總投資超過2/3,，主要集中在工業(yè)和建筑業(yè),。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前4個月,，國企投資增長23.7%,，為民企投資增速的4.5倍。民間投資占固定資產(chǎn)總投資的62.1%,，比去年同期降低3.2個百分點,。這意味著，即便利率不斷下行并創(chuàng)新低,，民間投資意愿仍未好轉,，說明經(jīng)濟潛在增速還在尋底，也說明去產(chǎn)能任重道遠,。

　　回到樓市,，4月數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)可謂“一枝獨秀”,。這要歸功二線城市普漲,，帶動三四線城市回升。據(jù)CREIS中指監(jiān)測,，20個代表二線城市4月新房成交再創(chuàng)單月新高,，同環(huán)比分別增長78.8%和3.9%；12個代表三四線城市成交同比上漲67.9%,，也創(chuàng)歷史新高,。但此前火爆的一線樓市迅速降溫，4月新房成交面積同環(huán)比分別下降8.2%和27.8%,。

　　同時,，開發(fā)投資回升擴大至三四線城市。1~4月,，三四線城市開發(fā)投資同比增長7.8%,，比40個重點城市高出1個百分點。70城房價指數(shù)顯示,，三線城市房價連續(xù)3個月上漲,。由此，樓市回升在向健康的態(tài)勢發(fā)展：一線城市淡出房價漲幅TOP5,，整體降溫,；3~4月火爆的江浙二線樓市也平穩(wěn)了，二線樓市普漲成為主旋律,，庫存最大的沈陽,，4月成交也增長了37%；疲軟的三四線樓市提振明顯,。

　　可以預期,，樓市當前這種演進格局,，管理層是樂見的。

　　首先,，2015年以來“供需錯配”,、“資金虹吸”等問題徹底解決，回升開始向二三四線轉移,；其次，此前,，少數(shù)重點城市樓市過度加杠桿,、投機炒作的局面開始緩解；最后,，中西部,、三四線城市庫存明顯消化，“去庫存”成果得到夯實,，全國庫存第一次連續(xù)2個月下降,，重點城市樓市庫存周期降至6~7個月，“補庫存”開啟,。

　　4月金融數(shù)據(jù)發(fā)布后,，對業(yè)內(nèi)“寬松勢頭見頂”、“信貸政策收緊”等論調(diào),，央行第一時間回應表示：4月貸款少增,，受地方存量債務置換加快影響。另外,，一季度貸款往往增加較多,，4月是傳統(tǒng)貸款小月，基本上只有3月增量的50%~60%,。9,、10月之后，M2增速將回升,。這意味著,，貨幣寬松基調(diào)未變，只要貨幣寬松,，而實體經(jīng)濟孱弱,、通脹再起，居民加杠桿購房趨勢不改,。

　　而且,，在廣大二三四線城市，貸款買房僅占40%左右,，低成本杠桿支持是合理的,。對銀行來說,，制造業(yè)“去產(chǎn)能”、“去杠桿”趨勢下,，為改善資產(chǎn)質(zhì)量,、滿足業(yè)績剛性考核，有必要在消費金融領域“加杠桿”,，這是全球趨勢,。數(shù)據(jù)顯示，今年一季報,，部分銀行撥備覆蓋率已跌破150%的警戒線,。房貸仍舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重點城市房貸利率創(chuàng)新低,，銀行轉移杠桿訴求強烈,。

　　今年前4個月，開發(fā)商到位資金增速從一季度的14.7%上升至16.8%,，創(chuàng)2014年以來新高,；4月，重點上市房企銀行貸款,、信托貸和公司債同比分別上升144%,、46%和368%，保利,、中海,、華僑城企業(yè)債利率在2%~3%之間，低于同期限存款利率,；4月,，35個重點城市首套房貸平均利率4.52%，較上月下降0.02個百分點,，較去年同期下調(diào)1.22個百分點,，創(chuàng)歷史新低。二套房貸利率5.39%,，與上月持平,，較去年同期降低1.12個百分點。由此,，“樓市+信貸”的金融加速器效應未弱化,，近期二線城市迎來普漲、重點城市“地王”此起彼伏,，就是新一輪金融加速器效應顯現(xiàn)的開始,。

　　（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）