當前,，一線城市土地稀缺,、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足,。相對而言，二線城市的市場和政策環(huán)境相對溫和,，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場,。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京,、蘇州等二線城市高價地頻出,，地價走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊。業(yè)內(nèi)人士稱,，二線城市地價非理性上漲,，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大,。
涌現(xiàn) 二線城市高價地頻出
5月24日,，蘇州有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊,。這8宗地塊最終成交時,，有5宗土地的溢價率超過100%。其中,，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高,，達到196%；溢價率116%的26號地塊樓面價最高,，達到19046元/平方米,。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%,。截至24日,，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%,。
今年以來,，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日,，蘇州迎來土地拍賣會,，超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗,，總成交金額達到250.73億元,，平均溢價率高達203%,，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%,。
高價地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場,，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊,，位于漢陽區(qū)的一宗地塊經(jīng)過10余家房企250多輪激烈競爭后,，被正榮地產(chǎn)9.72億元奪得，溢價率為173%,。5月20日,，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓,，溢價率89.56%,，成為區(qū)域內(nèi)新的單價地王。5月20日,，天津市河北區(qū)建昌道1號地塊經(jīng)過73輪競拍后,，以16.5億元總價出讓，溢價率152%,，樓面價23468元/平方米,，成為該區(qū)域內(nèi)新的單價地王。寧波,、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王,。
市場數(shù)據(jù)顯示，4月份,，蘇州、南京,、寧波,、杭州、常州,、溫州,、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州,、南京兩地出讓金規(guī)模分別達347.9億元,、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市,。
綜合來看,，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個名額,，蘇州,、南京,、合肥，平均溢價率高達100%以上,。
布局 大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市
分析人士認為,，當前一線城市土地稀缺，地價高漲,，北上廣等地先后出臺了針對土地市場的間接性收緊政策,；而三線城市仍然在去庫存當中。所以,，很多大型房企選擇把二線城市當作拿地布局的主戰(zhàn)場,。
記者注意到，在蘇州,、南京,、武漢等地二線城市土地市場角逐的房地產(chǎn)公司包括了龍湖、華潤,、招商,、保利、金地,、綠地,、雅居樂等規(guī)模型房企。此外,，融創(chuàng)中國,、泰禾等房企曾經(jīng)不止一次表示，2016年將重點布局一線及二線核心城市的土地市場,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至5月23日，全國土地市場地王頻繁出現(xiàn),，總價最高的50宗土地合計成交價格為2013.29億元,，其中有27宗被國企獲得，合計成交金額達到了1094.9億,。從土地市場的拿地行為來看,，尤其是地王地塊的占比來看，國企明顯超過了私企,。
另外,，從這50宗總價地王的競得方來看，上市公司明顯占絕對多數(shù),，50宗地王中有42宗為上市公司獲得,，合計金額為1682億元，占比84%,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,，二線城市成為地王主要產(chǎn)生地,，在50宗總價地王里，一線城市只有14宗,，而二線城市占到了72%,。
張大偉說，2016年土地市場上樓面價新地王已經(jīng)達到了150宗,，一二線城市的土地接近全面地王化,。“目前,，創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企,，資金實力雄厚，對未來市場波動的抵抗能力也更強,?！彼f。
“此外,，二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要原因是政策因素”,。張大偉分析認為，今年3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場,，相比之下,，二線城市寬松程度仍然很大。所以,，今年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場表現(xiàn)活躍,。
5月16日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示,，2015年融創(chuàng)中國刻意避開一線城市過熱的土地市場,，選擇進入濟南、南京,、成都,、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備布局,。
不過，孫宏斌表示,，近期二線城市的土地市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫,。在他看來，南京,、蘇州這些城市,，如果是房價達到三、四萬元/平方米,，已經(jīng)算是上限價格,，但是近幾周成交土地的樓面地價已經(jīng)這個價格水平,，這是不正常的現(xiàn)象。
預(yù)判 過熱城市或面臨政策收緊
值得一提的是,，由于土地市場過熱,，蘇州國土資源局于5月18日緊急出臺了“限價令”，對即將拍賣的住宅地塊設(shè)定最高報價,，如果企業(yè)競價超過最高報價,，將終止土地出讓，競價結(jié)果無效,。23日,，蘇州集中拍賣出讓13宗地塊，并首次施行“限價令”,。當日,，兩宗住宅地塊最終因為超過限價流拍。
事實上,，土地市場的限價令最早由北京推出,，初衷正是為了平抑地價，防止地價過高催熱后期的房價,。此外,，北京的“限價令”還設(shè)定了一些其他條件。例如,，土地推出之時就在出讓公告中注明,，該地塊需要配建一定比例的公租房面積，當企業(yè)的競價達到合理上限后,，將轉(zhuǎn)為競爭配建公租房面積等,。
在蘇州明確出臺針對土地市場的約束性措施之后，有市場消息稱,，南京,、合肥等地也將有類似政策出臺。對此,，張大偉分析認為,，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,?！疤貏e是南京、合肥,、廈門,、蘇州等城市已經(jīng)成為地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策,，房價很可能會爆發(fā)式上漲”,。他說,。
另外，國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2016年1-4月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%,，增速比1-3月份提高1個百分點,。其中，住宅投資16887億元,，增長6.4%,，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%,。由于一線城市,、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，二線城市樓市火爆，地王頻出,，下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期,。首先，從歷輪樓市的階段表現(xiàn)來看,，每當市場出現(xiàn)過熱的時候,，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺。其次,，當下樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”,，也就意味著，哪一個城市當前出現(xiàn)過熱的情況,，哪個城市就面臨調(diào)控,。
“即使在一線城市，房價上漲也是有‘天花板’的,，不可能無止境上漲,。”張宏偉說,，“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出,，政策措施并未從根本上抑制投資投機性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用,。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù),，那么未來的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴,?！?/p>
游資染指 大宗商品暴漲暴跌
這波上漲既有“去產(chǎn)能”背景下供需關(guān)系改善的市場因素,，更有游資炒作的成分，當前需警惕落后產(chǎn)能借機復(fù)產(chǎn),。
