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　　當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價(jià)高漲,，而三四線城市庫存高企,、活力不足。相對而言,，二線城市的市場和政策環(huán)境相對溫和,，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示,，南京,、蘇州等二線城市高價(jià)地頻出，地價(jià)走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊,。業(yè)內(nèi)人士稱,，二線城市地價(jià)非理性上漲，土地市場過熱勢必會(huì)進(jìn)一步催漲房價(jià),，未來樓市政策面臨收緊的概率很大,。

　　涌現(xiàn)　二線城市高價(jià)地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序,，其中有8宗限價(jià)地塊,。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過100%,。其中,，樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號(hào)”地塊溢價(jià)率最高，達(dá)到196%,；溢價(jià)率116%的26號(hào)地塊樓面價(jià)最高,，達(dá)到19046元/平方米。11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元,，土地平均溢價(jià)率115%,。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元,，同比漲幅高達(dá)860%,。

　　今年以來，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日,，蘇州迎來土地拍賣會(huì),，超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗,，總成交金額達(dá)到250.73億元,，平均溢價(jià)率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過100%,，甚至有的土地溢價(jià)率超過300%,。

　　高價(jià)地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場，5月24日,，武漢也成功出讓8宗地塊,，位于漢陽區(qū)的一宗地塊經(jīng)過10余家房企250多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)9.72億元奪得,，溢價(jià)率為173%,。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價(jià),、31404元/平方米的樓面價(jià)出讓,，溢價(jià)率89.56%，成為區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王,。5月20日,，天津市河北區(qū)建昌道1號(hào)地塊經(jīng)過73輪競拍后，以16.5億元總價(jià)出讓,，溢價(jià)率152%,，樓面價(jià)23468元/平方米，成為該區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王,。寧波,、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

　　市場數(shù)據(jù)顯示,，4月份,，蘇州、南京,、寧波,、杭州,、常州,、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%,，其中蘇州,、南京兩地出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元,，為全國出讓金收入最高的兩個(gè)城市,。

　　綜合來看,，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個(gè)名額,，蘇州,、南京、合肥,，平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上,。

　　布局　大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　分析人士認(rèn)為，當(dāng)前一線城市土地稀缺,，地價(jià)高漲,，北上廣等地先后出臺(tái)了針對土地市場的間接性收緊政策；而三線城市仍然在去庫存當(dāng)中,。所以,，很多大型房企選擇把二線城市當(dāng)作拿地布局的主戰(zhàn)場。

　　記者注意到,，在蘇州,、南京、武漢等地二線城市土地市場角逐的房地產(chǎn)公司包括了龍湖,、華潤,、招商、保利,、金地,、綠地、雅居樂等規(guī)模型房企,。此外,，融創(chuàng)中國、泰禾等房企曾經(jīng)不止一次表示,，2016年將重點(diǎn)布局一線及二線核心城市的土地市場,。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日,，全國土地市場地王頻繁出現(xiàn),，總價(jià)最高的50宗土地合計(jì)成交價(jià)格為2013.29億元，其中有27宗被國企獲得,，合計(jì)成交金額達(dá)到了1094.9億,。從土地市場的拿地行為來看，尤其是地王地塊的占比來看,，國企明顯超過了私企,。

　　另外，從這50宗總價(jià)地王的競得方來看，上市公司明顯占絕對多數(shù),，50宗地王中有42宗為上市公司獲得,，合計(jì)金額為1682億元，占比84%,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,，二線城市成為地王主要產(chǎn)生地，在50宗總價(jià)地王里,，一線城市只有14宗,，而二線城市占到了72%。

　　張大偉說,，2016年土地市場上樓面價(jià)新地王已經(jīng)達(dá)到了150宗,，一二線城市的土地接近全面地王化?！澳壳?，創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，資金實(shí)力雄厚,，對未來市場波動(dòng)的抵抗能力也更強(qiáng),。”他說,。

　　“此外,，二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要原因是政策因素”。張大偉分析認(rèn)為,，今年3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場,，相比之下，二線城市寬松程度仍然很大,。所以,，今年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場表現(xiàn)活躍。

　　5月16日,，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示,，2015年融創(chuàng)中國刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進(jìn)入濟(jì)南,、南京,、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價(jià)格合理的土地,，完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局,。

　　不過，孫宏斌表示,，近期二線城市的土地市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫,。在他看來,，南京,、蘇州這些城市,，如果是房價(jià)達(dá)到三、四萬元/平方米,，已經(jīng)算是上限價(jià)格,，但是近幾周成交土地的樓面地價(jià)已經(jīng)這個(gè)價(jià)格水平，這是不正常的現(xiàn)象,。

　　預(yù)判　過熱城市或面臨政策收緊

　　值得一提的是,，由于土地市場過熱，蘇州國土資源局于5月18日緊急出臺(tái)了“限價(jià)令”,，對即將拍賣的住宅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià),，如果企業(yè)競價(jià)超過最高報(bào)價(jià)，將終止土地出讓,，競價(jià)結(jié)果無效,。23日，蘇州集中拍賣出讓13宗地塊,，并首次施行“限價(jià)令”,。當(dāng)日，兩宗住宅地塊最終因?yàn)槌^限價(jià)流拍,。

　　事實(shí)上,，土地市場的限價(jià)令最早由北京推出，初衷正是為了平抑地價(jià),，防止地價(jià)過高催熱后期的房價(jià),。此外，北京的“限價(jià)令”還設(shè)定了一些其他條件,。例如,，土地推出之時(shí)就在出讓公告中注明，該地塊需要配建一定比例的公租房面積,，當(dāng)企業(yè)的競價(jià)達(dá)到合理上限后,，將轉(zhuǎn)為競爭配建公租房面積等。

　　在蘇州明確出臺(tái)針對土地市場的約束性措施之后,，有市場消息稱,，南京、合肥等地也將有類似政策出臺(tái),。對此,，張大偉分析認(rèn)為，二線城市地王頻繁出現(xiàn),，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,?！疤貏e是南京、合肥,、廈門,、蘇州等城市已經(jīng)成為地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策,，房價(jià)很可能會(huì)爆發(fā)式上漲”,。他說。

　　另外,，國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2016年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元,，同比名義增長7.2%,，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中,，住宅投資16887億元,，增長6.4%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn),。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%,。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和好轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，二線城市樓市火爆,，地王頻出,，下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期。首先,，從歷輪樓市的階段表現(xiàn)來看,，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國性的調(diào)控政策勢必會(huì)出臺(tái),。其次,，當(dāng)下樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著,，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的情況,，哪個(gè)城市就面臨調(diào)控。

　　“即使在一線城市,，房價(jià)上漲也是有‘天花板’的,，不可能無止境上漲?！睆埡陚フf,，“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出,，政策措施并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用,。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆,，地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，那么未來的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴(yán),?！?/p>