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　　“今年樓市回暖主要體現(xiàn)在一二線城市，三四線城市去庫(kù)存的壓力還是很大,?！便y行業(yè)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策分化趨勢(shì)將更加明顯,，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸料持續(xù)收縮,。分析人士認(rèn)為，一線城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢(shì),，但這種爆發(fā)性回暖并沒有擴(kuò)散至三四線城市,，也不可能持續(xù)太久。隨著房地產(chǎn)及相關(guān)的金融政策回歸平穩(wěn),，一二線樓市的增長(zhǎng)將放緩,，房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款等需求都將隨之降溫,。

　　一二線城市開發(fā)貸或降溫

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,，3月新建商品住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量明顯增加，達(dá)62個(gè),，為近兩年來(lái)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的月份,。多數(shù)城市漲幅擴(kuò)大，有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅高于上月，47個(gè)城市二手住宅價(jià)格漲幅高于上月,。

　　這輪價(jià)格上漲背后,，離不開商業(yè)銀行的“杠桿”相助。央行最新發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,，今年一季度房地產(chǎn)貸款增速上升,。2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn),；一季度增加1.5萬(wàn)億元,，同比多增5045億元。其中,，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.22萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)13%，增速比上年末低4.9個(gè)百分點(diǎn),。

　　過(guò)度火熱之后,，或?qū)⒂瓉?lái)降溫。5月9日,，人民日?qǐng)?bào)刊登《開局首季問大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》,，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離,，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’,，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀,、地方為主體的差別化調(diào)控政策,。”

　　分析人士指出,，這或許意味著以宏觀政策為導(dǎo)向,，各地方的差別化調(diào)控將成為下階段“去庫(kù)存”的主要方向。未來(lái)樓市“分城施策”將進(jìn)一步清晰,，過(guò)熱的一二線樓市將實(shí)施調(diào)控,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，開年樓市成交火熱,，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大,，且房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)創(chuàng)近兩年來(lái)新高。后續(xù)市場(chǎng)不僅面臨自然回調(diào)壓力,，滬深等熱點(diǎn)城市更是遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,。滬深的先行指標(biāo)已經(jīng)持續(xù)大幅回落，3月末兩地的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均跌破50%,，即報(bào)價(jià)下跌房源已經(jīng)超過(guò)上漲房源,。政策的短期效應(yīng)已現(xiàn),，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊預(yù)計(jì),，一二線樓市的房地產(chǎn)開發(fā)貸將很快降溫,。一方面，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng),，本就屬于政策的短期調(diào)整,。另一方面，商業(yè)銀行近幾年的房地產(chǎn)信貸政策趨于謹(jǐn)慎,，會(huì)根據(jù)調(diào)控基調(diào)及時(shí)調(diào)整,。

　　三四線城市去庫(kù)存任務(wù)艱巨

　　作為給房地產(chǎn)需求端加杠桿的“主力”，商業(yè)銀行在本輪樓市上漲中并沒有“被沖昏頭腦”,，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸依舊偏緊,。

　　“上海深圳這些一線城市樓市堅(jiān)挺，但大多數(shù)三四線城市還在苦苦去庫(kù)存,。我們這兩年對(duì)開發(fā)貸都很謹(jǐn)慎,，今年到現(xiàn)在還沒有放出一筆開發(fā)貸?！睆埰G是一家全國(guó)性銀行江蘇某三線城市分行負(fù)責(zé)人,，她告訴中國(guó)證券報(bào)記者，不僅僅是她所在的銀行,，當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)銀行都是一樣,。

　　張艷告訴記者，目前的主要任務(wù)還是去庫(kù)存,，銀行在三四線城市的開發(fā)貸政策中短期來(lái)看不會(huì)放松,。“地方政府,、銀行和開發(fā)商都在研究如何消化庫(kù)存,，根本無(wú)心投放新的開發(fā)貸?！?/p>

　　中國(guó)證券報(bào)記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，一些中小開發(fā)商更是直言“不要錢”。在海南三亞,，一家民營(yíng)開發(fā)商的負(fù)責(zé)人坦言,，“現(xiàn)在銀行給我們貸款都不敢要了,，不敢拿地,，還要貸款做什么,？我們現(xiàn)在需要的是盤活存量、盤活資金?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前三四線城市存銷比雖下降但仍然較高，去庫(kù)存任務(wù)艱巨,。各地政府和開發(fā)商應(yīng)避免再度進(jìn)入“銷售—拿地—建房—增加庫(kù)存”的循環(huán),。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中，4月存量較去年末除南昌,、深圳小幅增加外,，其他城市均有減少，杭州庫(kù)存降幅接近七成,。從消化周期來(lái)看,，4月重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期超過(guò)一年的僅有青島、莆田,、舟山,、呼和浩特等,。南京,、蘇州、合肥依然保持在2至3個(gè)月,，供求矛盾問題短期內(nèi)尚難化解,。

　　根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市數(shù)據(jù)，截至2016年3月底,，一二三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2493萬(wàn),、17728萬(wàn)和4257萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-5.6%,、-0.9%和0.0%,，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%,。其中,，三線城市3月份新增供應(yīng)量為349萬(wàn)平方米，而新增成交量為349萬(wàn)平方米,，新增供應(yīng)量和新增成交量持平,，這使得庫(kù)存變動(dòng)幅度不大，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨,。

　　個(gè)貸政策將進(jìn)入調(diào)整期

　　券商人士認(rèn)為,，在目前情況下，一向被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款也將有所調(diào)整,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2016年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況,，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長(zhǎng)14.7%,。其中,，國(guó)內(nèi)貸款6226億元，增長(zhǎng)6.5%,。在其他資金中,，定金及預(yù)收款7882億元，增長(zhǎng)25.9%,；個(gè)人按揭貸款4670億元,，增長(zhǎng)46.2%。央行數(shù)據(jù)也顯示,，今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn),，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn),；一季度增加1萬(wàn)億元，同比多增4309億元,。

　　銀行業(yè)人士認(rèn)為,，如此爆發(fā)式增長(zhǎng)或難再現(xiàn)。一方面,，購(gòu)房者的需求已經(jīng)得到較大程度釋放,，未來(lái)準(zhǔn)購(gòu)房者將進(jìn)入觀望期，而這也是導(dǎo)致個(gè)人房貸增速回調(diào)的主要原因,。另一方面,，預(yù)計(jì)央行等監(jiān)管部門將進(jìn)一步細(xì)化“分城施策”，針對(duì)一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款政策,。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中,，最近兩個(gè)月包括合肥、南京,、蘇州等二線城市的房?jī)r(jià)增速已遠(yuǎn)超一線城市,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，首先,，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的階段表現(xiàn)來(lái)看,，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái),，為過(guò)熱的樓市降溫,。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”,，那也就意味著,，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況,，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今,，南京,、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱的狀況,，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái),，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù),，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán),。其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研,，儲(chǔ)備政策準(zhǔn)備充分,，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整,；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成,；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊等,。