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　　一季度以來,，多地先后出臺針對房地產(chǎn)市場“因城施策”的調(diào)控措施,，其中上海,、深圳等地的收緊性政策最為業(yè)內(nèi)所關(guān)注,。在此基礎(chǔ)上，4月份以來一線城市及一些熱點二線城市降溫明顯,，并帶動整體樓市的成交量連續(xù)多周出現(xiàn)回落,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于前期市場需求嚴(yán)重透支,，隨著近幾周成交量持續(xù)降溫,，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調(diào)整期。

　　5月9日,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的上周（5月1日至5月7日）樓市成交數(shù)據(jù)顯示,，受監(jiān)測的30個代表城市住宅成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)明顯下降。30個城市中,，近9成城市成交面積出現(xiàn)不同程度下調(diào),；從一二三線各類城市來看，則呈現(xiàn)全線回落的局面,。

　　具體來看,，上周4個一線城市住宅合計成交74.03萬平方米,，整體環(huán)比下跌34.2%。其中,，廣州成交面積31.53萬平方米，環(huán)比下跌14.4%,；上海成交28.11萬平方米,，環(huán)比下跌40.9%；北京成交11.64萬平方米,，環(huán)比下跌47.2%,；深圳成交面積為2.74萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)55.3%,。

　　此外,，20個二線代表城市成交總量環(huán)比下降28.9%，廈門跌幅最高,，達(dá)到57.5%,；6個三線城市環(huán)比跌幅整體上超過了一二線城市，成交總量環(huán)比下跌39.7%,，其中韶關(guān)跌幅最大,，為67.1%。

　　從土地市場來看,，近一周內(nèi),，中指院監(jiān)測的40個主要城市土地推出量環(huán)比減少23%，成交量環(huán)比減少3%,，出讓金環(huán)比增加25%,。各類用地推出方面，40個主要城市共推出各類土地74宗,，較前周增加4宗,，推出面積275萬平方米，較前周減少81萬平方米,；40個主要城市成交總金額274億元,，較前周增加54億元。

　　中指院方面分析認(rèn)為,，在全國房地產(chǎn)市場去庫存的大背景下,，控制土地供應(yīng)政策深入執(zhí)行且效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。未來一定階段內(nèi),，全國整體土地推出量將繼續(xù)維持低位,，其中庫存壓力較大的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)減少土地供應(yīng)；但蘇州,、南京等熱點城市在供不應(yīng)求壓力下,，已出臺相應(yīng)政策指出將加大土地供應(yīng)量,，未來部分區(qū)域土地供應(yīng)有望增長。

　　記者注意到,，盡管有五一小長假的刺激因素,，但是5月首周房地產(chǎn)市場成交情況并沒有出現(xiàn)預(yù)期的火爆局面。事實上,，從4月份以來,，樓市周成交量已經(jīng)開始逐步下行。中指院此前的成交數(shù)據(jù)顯示,，整個4月份,，近6成城市成交環(huán)比下滑，其中一線城市成交面積環(huán)比下降幅度為21%,?？傮w來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)回落,。

　　收緊　政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)

　　中指院分析認(rèn)為,，近一個月內(nèi)各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進(jìn)樓市向平穩(wěn)發(fā)展,。一方面,，受監(jiān)測的重點城市成交量開始環(huán)比下行；另一方面,，在中央層面重提去庫存調(diào)控政策以后,，樓市庫存總量也出現(xiàn)小幅下降。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光分析認(rèn)為,，由于全國樓市分化突出,，特別是深圳、上海等一線城市樓市一季度呈現(xiàn)火爆態(tài)勢,，因此上海,、深圳等地先后有針對性地出臺和收緊限購措施，隨后一些市場過熱的城市也相應(yīng)跟進(jìn),。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，各地分類政策經(jīng)過近一個月的發(fā)酵期，已經(jīng)開始逐步作用于當(dāng)?shù)厥袌?。尤其是從五一黃金周的成交情況可以看出,，目前全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一輪新的博弈期。其中,，上海,、深圳等一線城市的從嚴(yán)限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企,，但是有價無市,；二三線城市則進(jìn)入買漲不買跌觀望期,，尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，以上海市場為例，5月份首周成交量出現(xiàn)暴跌,，“有價無市”局面已經(jīng)形成,。“盡管成交均價仍然高達(dá)4萬元/平方米以上,，房企捂盤惜售漲價預(yù)期仍在，但是隨著成交量的急劇下滑,，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入‘有價無市’局面,，價格堅挺的局面也將很快被打破”。

　　“化解市場高庫存仍是諸多地區(qū)當(dāng)前重點方向,。今年3月份以來,，除了上海、深圳以外,，南京,、武漢、合肥,、廊坊,、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎?，未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市,。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調(diào)控政策，限制當(dāng)?shù)貥鞘羞^熱上漲,。

　　值得一提的是,，政策的調(diào)控效應(yīng)不僅僅作用于住宅市場，從土地市場來看,，4月份主要城市陸續(xù)發(fā)布年度供地計劃,，整體上月度成交總量環(huán)比小幅下降。其中,，一線城市受調(diào)控升級以及前期供地減少的雙重影響,，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標(biāo)降至低點,。

　　不僅如此,，國土資源部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，隨著今年一季度中央陸續(xù)出臺穩(wěn)增長的各項政策措施，基礎(chǔ)設(shè)施用地在定點調(diào)控的背景下,，市場需求穩(wěn)步釋放,。另外，房地產(chǎn)市場去庫存力度加大和新興產(chǎn)業(yè)用地支持政策陸續(xù)落地,，房地產(chǎn)用地供應(yīng)將延續(xù)下降態(tài)勢,。未來，將繼續(xù)加大分類調(diào)控,、分地施策的力度,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　預(yù)測　房地產(chǎn)市場迎來調(diào)整期

　　針對未來房地產(chǎn)政策趨勢,，易居研究員朱光分析認(rèn)為,，二季度，預(yù)計樓市過熱的地區(qū)將會進(jìn)一步出臺相關(guān)收緊政策,，例如嚴(yán)禁首付貸,、嚴(yán)禁房企捂盤惜售等；樓市趨冷地區(qū)將進(jìn)一步出臺去庫存政策,，例如解決農(nóng)民進(jìn)城購房的各種原有限制,、財政補(bǔ)貼、貨幣化安置以及多渠道盤活存量房等,。

　　朱光說,，在此輪去庫存的過程中，諸多地區(qū)出現(xiàn)了非理性的房價暴漲,，在不同程度上給市場積累了風(fēng)險,，透支了未來樓市健康發(fā)展的動能?！翱傊?，各地將會在嚴(yán)控風(fēng)險的情況下，針對各地情況推出‘去庫存,、穩(wěn)發(fā)展’的相關(guān)政策”,。

　　中國社科院近日發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下,，2016年房地產(chǎn)市場將逐漸回穩(wěn),，房地產(chǎn)投資有可能止跌轉(zhuǎn)增，房地產(chǎn)市場區(qū)域漲幅將進(jìn)一步分化,，一線和部分二線城市房價上漲幅度將有所減緩,，三四線城市房價跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

　　張宏偉告訴記者,，從4月份以來的市場表現(xiàn)來看,，盡管部分熱點城市仍然有“日光盤”和“地王”等現(xiàn)象出現(xiàn),，但這種現(xiàn)象背后潛伏著樓市危機(jī)。他認(rèn)為,，樓市需求已經(jīng)在2015年下半年和今年上半年大量透支,，今年下半年將進(jìn)入調(diào)整期。

　　“2016年下半年開始,，房地產(chǎn)市場新一輪的調(diào)整極有可能會來臨”,。張宏偉說，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”,，那么下半年就有可能陷入被動局面,，企業(yè)的資金面也會相應(yīng)遇到問題。

　　“隨著中國經(jīng)濟(jì)整體增速的放緩,，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度也在減慢,，過去那種‘大拆大建’式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴(kuò)張,、房價單邊上漲的時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)”。綠地控股集團(tuán)董事長,、總裁張玉良說,。

　　他認(rèn)為，隨著行業(yè)拐點的來臨,，市場整體增速放緩,，行業(yè)整體盈利水平也逐漸下降。企業(yè)過去簡單依賴土地增值和市場上漲實現(xiàn)高速發(fā)展的方式難以為繼,。因此,，企業(yè)必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從“同質(zhì)化”向“差異化”轉(zhuǎn)變,；從簡單的產(chǎn)品開發(fā)向開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)并重轉(zhuǎn)變,；從“單一產(chǎn)業(yè)”向“產(chǎn)融結(jié)合”及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變等。