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　　日前,，就明年和未來(lái)一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議作出重要部署，將房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”列為明年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一,，并將推動(dòng)城鎮(zhèn)化政策的啟動(dòng)點(diǎn)落在“新市民”身上,，提出加快農(nóng)民進(jìn)城步伐,，幫助農(nóng)民搭乘城市化“列車”。

　　在近年來(lái)樓市分化加劇,、部分三四線城市庫(kù)存高位運(yùn)行,、開發(fā)投資低迷的背景下，鼓勵(lì)“新市民”入市是一劑“靈丹妙藥”嗎？“新市民”融城憑什么能夠破解房地產(chǎn)困境,？中央決策層提出這一重大部署的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和政策深意何在,？就此諸多政策疑問，《瞭望》新聞周刊記者進(jìn)行了深度調(diào)研,。

　　4月29日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，全國(guó)農(nóng)民工總量超2.7億人亟待融城,，以城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米保守計(jì)算,，其住房需求約81億平方米。若以城鎮(zhèn)化進(jìn)程推算,，從2014年37.1%的戶籍城鎮(zhèn)化率,，提高到2030年我國(guó)人口15億峰值的70%城鎮(zhèn)化率，未來(lái)15年預(yù)估有5.4億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為“新市民”,，其住宅總需求將達(dá)到162億平方米,。

　　這意味著，“新市民”住房年均需求有可能達(dá)10.8億平方米,?！氨M管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在數(shù)量不小的各類庫(kù)存，但是市場(chǎng)需求量更大,?！毕嚓P(guān)部門權(quán)威人士告訴本刊記者，目前的困難,，以短期性和結(jié)構(gòu)性為主,，如果下一步住房體制供給側(cè)改革能對(duì)癥下藥，就能順利解決,。

　　撥開“迷霧”看庫(kù)存

　　近年來(lái),，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象，即商品房銷售量持續(xù)高位運(yùn)行,，但房地產(chǎn)新開工,、投資、土地購(gòu)置三大指標(biāo)近兩年來(lái)競(jìng)相下滑,。

　　統(tǒng)計(jì)顯示,，我國(guó)商品房銷售面積從2010年以后連續(xù)6年超過10億平方米，并且在2013年創(chuàng)造了13億平方米的歷史紀(jì)錄,。但是開發(fā)投資自2014年開始大幅回落,，今年1～11月投資增速同比下滑至1.3%，降至1984年以來(lái)的新低,。今年1～11月開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.1%,。

　　為什么房屋銷售處于高位,，投資卻斷崖式下跌？現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存究竟有多大,？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看,，截至今年11月，約有6.9億平方米的商品房待售,。以近三年每年12億平方米以上的成交量推算,，6.9億平方米僅僅是半年左右的銷量，不會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)“難以承受”的壓力,。《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前的庫(kù)存主要是“土地庫(kù)存”和“僵化庫(kù)存”兩類,。

　　土地庫(kù)存方面，目前許多城市開發(fā)土地大多已控制在開發(fā)商手中,，三,、四線城市如果沒有大量購(gòu)買力入市，沒有房?jī)r(jià)的上漲,，開發(fā)商不會(huì)大面積開工,。海南省中部一個(gè)山區(qū)縣的財(cái)政局局長(zhǎng)向本刊記者透露，該縣已經(jīng)竣工和在建的商品住宅有1萬(wàn)套庫(kù)存,，“去年的銷售很低迷,，只賣出去300多套。前幾年市場(chǎng)熱的時(shí)候,，政府和開發(fā)商都太樂觀了,。”

　　僵化庫(kù)存方面,，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)分會(huì)瑞克工作室公布的不完全統(tǒng)計(jì)顯示,，目前全國(guó)在建未完工的商品住宅面積有近60億平方米。除去一部分保障性住房和地方建設(shè)外,，其中有很大一部分是已經(jīng)開工數(shù)年卻未竣工的項(xiàng)目,。這些項(xiàng)目因?yàn)殇N售困難，不具備竣工條件,，有些已成爛尾樓,。比較常見的，一是缺乏配套設(shè)施的高鐵新城,，二是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢的開發(fā)區(qū),，三是資源型城市在前幾年市場(chǎng)繁榮時(shí)期開發(fā)的新城，四是人口凈流出城市的郊區(qū)項(xiàng)目,，五是過度開發(fā)的“商旅文養(yǎng)老”項(xiàng)目等,。

　　因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存，一定意義上可以理解為與需求不對(duì)位的“錯(cuò)位”庫(kù)存,。專家認(rèn)為,，此次房地產(chǎn)新政，最大難點(diǎn)在如何打通結(jié)構(gòu)性庫(kù)存與實(shí)際住房剛需之間的通道,。因此,，中央提出“推進(jìn)城鎮(zhèn)化要把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)。要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究,，統(tǒng)籌推進(jìn)土地,、財(cái)政、教育,、就業(yè),、醫(yī)療、養(yǎng)老,、住房保障等領(lǐng)域配套改革,。”

　　 三大“新點(diǎn)”看新政

　　針對(duì)這個(gè)最大難點(diǎn),，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公布的樓市新政從擴(kuò)大有效需求入手,，有三方面值得關(guān)注的政策著力點(diǎn)：

　　其一，“加快農(nóng)民工市民化,，擴(kuò)大有效需求,，打通供需通道，消化庫(kù)存,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”,。

　　目前，我國(guó)有2.7億農(nóng)民工長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)打工,。從長(zhǎng)期的居住方式看,，目前主要靠三種渠道解決：用工單位提供住房，租房和購(gòu)房,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示,，從外出農(nóng)民工住所類型看，由雇主或單位提供宿舍（包括在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和工地居?。┑恼?5.5%,，租賃住房占36.9%，在務(wù)工地自購(gòu)房的農(nóng)民工僅1%,。

　　與此同時(shí),，2011年相關(guān)部門農(nóng)民工課題研究問卷調(diào)查顯示，58.8%的農(nóng)民工打算在城鎮(zhèn)定居,，其中40.2%的農(nóng)民工打算在務(wù)工所在城鎮(zhèn)定居,，只有15.6%的人明確表示愿意回農(nóng)村定居,。毫無(wú)疑問，農(nóng)民工住房需求剛性而且規(guī)?？涨?，并對(duì)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有最直接的影響作用,。

　　該調(diào)查也顯示,，盡管多數(shù)農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的意向明確，但農(nóng)民工意愿的房?jī)r(jià)和房租與現(xiàn)實(shí)差距巨大,，大大低于務(wù)工地的一般房?jī)r(jià)和房租水平,。因此，將農(nóng)民工盡快納入城鎮(zhèn)住房保障體系,，成為市民化的重要內(nèi)容之一,。

　　其二，“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”,。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于降溫期,，過于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策需要適應(yīng)市場(chǎng)變化,。特別是，長(zhǎng)期限購(gòu)限貸也減少了租賃房源數(shù)量,，間接抬高了房租價(jià)格,。發(fā)展租賃市場(chǎng)是發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程中較為普遍采用的做法，不僅能為市場(chǎng)提供豐富的租賃房源,，同時(shí)也能吸引閑置資金消化樓市庫(kù)存,，尤其是減少國(guó)內(nèi)大量資本“一窩蜂”出境購(gòu)買資產(chǎn)的不理性行為。

　　其三,，棚改舊改危改釋放購(gòu)買力,。

　　此次中央城市工作會(huì)議提出，要抓好城市這個(gè)“火車頭”,，要提升建設(shè)水平,，加快棚戶區(qū)和危房改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治,，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū),、城中村和危房改造。

　　2010年,，中央制定了“十二五”建成3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃,，目前已經(jīng)超額完成,。“十三五”期間,，對(duì)于城鎮(zhèn)棚戶區(qū),、城中村和危房改造，還將繼續(xù)加大力度,，以配合完成“全面建成小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo),。

　　值得一提的是，中央此次明確了任務(wù)時(shí)間表,，到2020年之前基本完成,。“十三五”要推進(jìn)的城市更新改造是塊“硬骨頭”,，比“十二五”的工礦區(qū)棚戶區(qū)改造難度大得多,。但是，城市更新改造將釋放巨大的購(gòu)買力,，對(duì)于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，熨平房地產(chǎn)供需兩側(cè)的結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而激活城市房地產(chǎn)市場(chǎng),，將起到直接的促進(jìn)作用,。

　　融城需要政策“定心丸”

　　現(xiàn)在，釋放房地產(chǎn)需求,，鼓勵(lì)農(nóng)民工以“新市民”身份買房,、租房進(jìn)城落戶，需要給其政策配套落地的“定心丸”,。

　　近日,，《瞭望》新聞周刊記者采訪了10多名長(zhǎng)期在城市打工的農(nóng)民工，他們對(duì)于擁有城市住房有迫切的需求,。其基本住房現(xiàn)狀是,，一代農(nóng)民工掙錢在老家蓋了大房，二代農(nóng)民工今后基本會(huì)留在城市,，少數(shù)在父母的幫助下在三,、四線城市購(gòu)房。但是整體購(gòu)買商品房的比例很低,，仍然長(zhǎng)年住在“城中村”,。

　　農(nóng)民工普遍反映，“不是不想買,，而是心里沒底,，不敢買、不能買,?！逼渲?，相當(dāng)部分農(nóng)民打工收入近年來(lái)有了大幅增長(zhǎng)，“灰領(lǐng)”收入高于普通工薪階層是普遍的趨勢(shì),。許多農(nóng)民工積攢下了一筆不菲的現(xiàn)金,，但是無(wú)法獲得銀行的貸款，這種金融歧視大大增加了其購(gòu)房難度,。

　　要鼓勵(lì)農(nóng)民工買房或租房進(jìn)城,，專家認(rèn)為，需要加快針對(duì)以下幾個(gè)問題果斷決策,，以促進(jìn)政策順利落地：

　　一是農(nóng)村的土地是農(nóng)民最后的保障,，要允許他們進(jìn)城落戶后仍然能繼續(xù)持有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，增加土地財(cái)產(chǎn)性收益,，增強(qiáng)在城市買房的實(shí)力,。

　　二是享受同城化待遇。比如,，上學(xué),、看病、養(yǎng)老,，政府必須通過落戶或居住證制度,，讓他們平等享受。

　　三是解決融資問題,。世界各地的老百姓(71.100, 0.48, 0.68%),，買房多數(shù)靠貸款,。我國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房六成以上都會(huì)貸款,。而農(nóng)民工總體收入水平低于城里人，工作不穩(wěn)定,，要想他們購(gòu)房,，必須提供更加優(yōu)惠的貸款支持。建議貸款首付可降至二成,，利息可以實(shí)施政府補(bǔ)貼政策,。

　　四是公租房向農(nóng)民工群體開放。農(nóng)民工是城市建設(shè)的主力軍,，在我國(guó)住房保障向保居住權(quán)轉(zhuǎn)變的背景下,，應(yīng)將長(zhǎng)期在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工納入公租房保障對(duì)象。此外,，還可考慮鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)市場(chǎng)房源,，政府采取補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠的方式，為農(nóng)民工提供低門檻租賃房源,。

　　五是增加工作的穩(wěn)定性,。給農(nóng)民工穩(wěn)定的預(yù)期,，才能幫助新市民踏踏實(shí)實(shí)順利搭乘城市化“列車”。