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　　日前，就明年和未來(lái)一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議作出重要部署,，將房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”列為明年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一,，并將推動(dòng)城鎮(zhèn)化政策的啟動(dòng)點(diǎn)落在“新市民”身上，提出加快農(nóng)民進(jìn)城步伐，幫助農(nóng)民搭乘城市化“列車(chē)”。

　　在近年來(lái)樓市分化加劇、部分三四線(xiàn)城市庫(kù)存高位運(yùn)行,、開(kāi)發(fā)投資低迷的背景下,，鼓勵(lì)“新市民”入市是一劑“靈丹妙藥”嗎？“新市民”融城憑什么能夠破解房地產(chǎn)困境,？中央決策層提出這一重大部署的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和政策深意何在,？就此諸多政策疑問(wèn)，《瞭望》新聞周刊記者進(jìn)行了深度調(diào)研,。

　　4月29日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，全國(guó)農(nóng)民工總量超2.7億人亟待融城,，以城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米保守計(jì)算,，其住房需求約81億平方米。若以城鎮(zhèn)化進(jìn)程推算,，從2014年37.1%的戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率,，提高到2030年我國(guó)人口15億峰值的70%城鎮(zhèn)化率，未來(lái)15年預(yù)估有5.4億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為“新市民”,，其住宅總需求將達(dá)到162億平方米,。

　　這意味著，“新市民”住房年均需求有可能達(dá)10.8億平方米,?！氨M管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在數(shù)量不小的各類(lèi)庫(kù)存，但是市場(chǎng)需求量更大,?！毕嚓P(guān)部門(mén)權(quán)威人士告訴本刊記者，目前的困難,，以短期性和結(jié)構(gòu)性為主，如果下一步住房體制供給側(cè)改革能對(duì)癥下藥,，就能順利解決,。

　　撥開(kāi)“迷霧”看庫(kù)存

　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象,，即商品房銷(xiāo)售量持續(xù)高位運(yùn)行,，但房地產(chǎn)新開(kāi)工、投資,、土地購(gòu)置三大指標(biāo)近兩年來(lái)競(jìng)相下滑,。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積從2010年以后連續(xù)6年超過(guò)10億平方米,，并且在2013年創(chuàng)造了13億平方米的歷史紀(jì)錄,。但是開(kāi)發(fā)投資自2014年開(kāi)始大幅回落，今年1～11月投資增速同比下滑至1.3%,，降至1984年以來(lái)的新低,。今年1～11月開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.1%,。

　　為什么房屋銷(xiāo)售處于高位，投資卻斷崖式下跌,？現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存究竟有多大,？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，截至今年11月,，約有6.9億平方米的商品房待售,。以近三年每年12億平方米以上的成交量推算，6.9億平方米僅僅是半年左右的銷(xiāo)量,，不會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)“難以承受”的壓力,。《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前的庫(kù)存主要是“土地庫(kù)存”和“僵化庫(kù)存”兩類(lèi),。

　　土地庫(kù)存方面，目前許多城市開(kāi)發(fā)土地大多已控制在開(kāi)發(fā)商手中,，三,、四線(xiàn)城市如果沒(méi)有大量購(gòu)買(mǎi)力入市，沒(méi)有房?jī)r(jià)的上漲,，開(kāi)發(fā)商不會(huì)大面積開(kāi)工,。海南省中部一個(gè)山區(qū)縣的財(cái)政局局長(zhǎng)向本刊記者透露，該縣已經(jīng)竣工和在建的商品住宅有1萬(wàn)套庫(kù)存,，“去年的銷(xiāo)售很低迷,，只賣(mài)出去300多套。前幾年市場(chǎng)熱的時(shí)候,，政府和開(kāi)發(fā)商都太樂(lè)觀(guān)了,。”

　　僵化庫(kù)存方面,，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)分會(huì)瑞克工作室公布的不完全統(tǒng)計(jì)顯示,，目前全國(guó)在建未完工的商品住宅面積有近60億平方米。除去一部分保障性住房和地方建設(shè)外,，其中有很大一部分是已經(jīng)開(kāi)工數(shù)年卻未竣工的項(xiàng)目,。這些項(xiàng)目因?yàn)殇N(xiāo)售困難,，不具備竣工條件,，有些已成爛尾樓。比較常見(jiàn)的,，一是缺乏配套設(shè)施的高鐵新城,，二是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢的開(kāi)發(fā)區(qū)，三是資源型城市在前幾年市場(chǎng)繁榮時(shí)期開(kāi)發(fā)的新城,，四是人口凈流出城市的郊區(qū)項(xiàng)目,，五是過(guò)度開(kāi)發(fā)的“商旅文養(yǎng)老”項(xiàng)目等,。

　　因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存,，一定意義上可以理解為與需求不對(duì)位的“錯(cuò)位”庫(kù)存,。專(zhuān)家認(rèn)為，此次房地產(chǎn)新政,，最大難點(diǎn)在如何打通結(jié)構(gòu)性庫(kù)存與實(shí)際住房剛需之間的通道,。因此，中央提出“推進(jìn)城鎮(zhèn)化要把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù),。要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究,，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政,、教育,、就業(yè)、醫(yī)療,、養(yǎng)老,、住房保障等領(lǐng)域配套改革?！?/p>

　　 三大“新點(diǎn)”看新政

　　針對(duì)這個(gè)最大難點(diǎn),，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公布的樓市新政從擴(kuò)大有效需求入手，有三方面值得關(guān)注的政策著力點(diǎn)：

　　其一,，“加快農(nóng)民工市民化,，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道,，消化庫(kù)存,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

　　目前,，我國(guó)有2.7億農(nóng)民工長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)打工,。從長(zhǎng)期的居住方式看，目前主要靠三種渠道解決：用工單位提供住房,，租房和購(gòu)房。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示,，從外出農(nóng)民工住所類(lèi)型看,，由雇主或單位提供宿舍（包括在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和工地居住）的占45.5%,，租賃住房占36.9%,，在務(wù)工地自購(gòu)房的農(nóng)民工僅1%。

　　與此同時(shí),，2011年相關(guān)部門(mén)農(nóng)民工課題研究問(wèn)卷調(diào)查顯示,，58.8%的農(nóng)民工打算在城鎮(zhèn)定居,，其中40.2%的農(nóng)民工打算在務(wù)工所在城鎮(zhèn)定居，只有15.6%的人明確表示愿意回農(nóng)村定居,。毫無(wú)疑問(wèn),，農(nóng)民工住房需求剛性而且規(guī)模空前,，并對(duì)三,、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有最直接的影響作用。

　　該調(diào)查也顯示,，盡管多數(shù)農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的意向明確,，但農(nóng)民工意愿的房?jī)r(jià)和房租與現(xiàn)實(shí)差距巨大，大大低于務(wù)工地的一般房?jī)r(jià)和房租水平,。因此,，將農(nóng)民工盡快納入城鎮(zhèn)住房保障體系，成為市民化的重要內(nèi)容之一,。

　　其二,，“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房,，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)”。

　　目前,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于降溫期,，過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策需要適應(yīng)市場(chǎng)變化。特別是,，長(zhǎng)期限購(gòu)限貸也減少了租賃房源數(shù)量,，間接抬高了房租價(jià)格。發(fā)展租賃市場(chǎng)是發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程中較為普遍采用的做法,，不僅能為市場(chǎng)提供豐富的租賃房源,，同時(shí)也能吸引閑置資金消化樓市庫(kù)存，尤其是減少?lài)?guó)內(nèi)大量資本“一窩蜂”出境購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的不理性行為,。

　　其三,，棚改舊改危改釋放購(gòu)買(mǎi)力。

　　此次中央城市工作會(huì)議提出,，要抓好城市這個(gè)“火車(chē)頭”,，要提升建設(shè)水平，加快棚戶(hù)區(qū)和危房改造,，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治,，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造,。

　　2010年,，中央制定了“十二五”建成3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃,，目前已經(jīng)超額完成?！笆濉逼陂g,，對(duì)于城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造,，還將繼續(xù)加大力度,，以配合完成“全面建成小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)。

　　值得一提的是,，中央此次明確了任務(wù)時(shí)間表,，到2020年之前基本完成?！笆濉币七M(jìn)的城市更新改造是塊“硬骨頭”,，比“十二五”的工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造難度大得多。但是,，城市更新改造將釋放巨大的購(gòu)買(mǎi)力,，對(duì)于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，熨平房地產(chǎn)供需兩側(cè)的結(jié)構(gòu)扭曲,，進(jìn)而激活城市房地產(chǎn)市場(chǎng),，將起到直接的促進(jìn)作用。

　　融城需要政策“定心丸”

　　現(xiàn)在,，釋放房地產(chǎn)需求,，鼓勵(lì)農(nóng)民工以“新市民”身份買(mǎi)房、租房進(jìn)城落戶(hù),，需要給其政策配套落地的“定心丸”,。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者采訪(fǎng)了10多名長(zhǎng)期在城市打工的農(nóng)民工,，他們對(duì)于擁有城市住房有迫切的需求,。其基本住房現(xiàn)狀是，一代農(nóng)民工掙錢(qián)在老家蓋了大房,，二代農(nóng)民工今后基本會(huì)留在城市,，少數(shù)在父母的幫助下在三、四線(xiàn)城市購(gòu)房,。但是整體購(gòu)買(mǎi)商品房的比例很低,，仍然長(zhǎng)年住在“城中村”。

　　農(nóng)民工普遍反映,，“不是不想買(mǎi)，而是心里沒(méi)底,，不敢買(mǎi),、不能買(mǎi),。”其中,，相當(dāng)部分農(nóng)民打工收入近年來(lái)有了大幅增長(zhǎng),，“灰領(lǐng)”收入高于普通工薪階層是普遍的趨勢(shì)。許多農(nóng)民工積攢下了一筆不菲的現(xiàn)金,，但是無(wú)法獲得銀行的貸款,，這種金融歧視大大增加了其購(gòu)房難度。

　　要鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房或租房進(jìn)城,，專(zhuān)家認(rèn)為,，需要加快針對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題果斷決策，以促進(jìn)政策順利落地：

　　一是農(nóng)村的土地是農(nóng)民最后的保障,，要允許他們進(jìn)城落戶(hù)后仍然能繼續(xù)持有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間,，增加土地財(cái)產(chǎn)性收益，增強(qiáng)在城市買(mǎi)房的實(shí)力,。

　　二是享受同城化待遇,。比如，上學(xué),、看病,、養(yǎng)老，政府必須通過(guò)落戶(hù)或居住證制度,，讓他們平等享受,。

　　三是解決融資問(wèn)題。世界各地的老百姓(71.100, 0.48, 0.68%),，買(mǎi)房多數(shù)靠貸款,。我國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房六成以上都會(huì)貸款。而農(nóng)民工總體收入水平低于城里人,，工作不穩(wěn)定,，要想他們購(gòu)房，必須提供更加優(yōu)惠的貸款支持,。建議貸款首付可降至二成,，利息可以實(shí)施政府補(bǔ)貼政策。

　　四是公租房向農(nóng)民工群體開(kāi)放,。農(nóng)民工是城市建設(shè)的主力軍,，在我國(guó)住房保障向保居住權(quán)轉(zhuǎn)變的背景下，應(yīng)將長(zhǎng)期在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工納入公租房保障對(duì)象,。此外,，還可考慮鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)市場(chǎng)房源，政府采取補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠的方式，為農(nóng)民工提供低門(mén)檻租賃房源,。

　　五是增加工作的穩(wěn)定性,。給農(nóng)民工穩(wěn)定的預(yù)期，才能幫助新市民踏踏實(shí)實(shí)順利搭乘城市化“列車(chē)”,。