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　　2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化,，北京等一線城市供小于求,，房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲,。部分二線及三四線城市市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重,。開發(fā)企業(yè)之間,，利潤(rùn)率普遍下調(diào)，大房企集中度進(jìn)一步增加,；中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)謀劃轉(zhuǎn)型,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2016年樓市在“去庫(kù)存”基調(diào)下,，政策面將趨向?qū)捤?；化解產(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺(tái)將是大概率事件,，而房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)普漲局面,。

趙乃育/繪?

　　夏菲是我國(guó)中部省份一個(gè)地級(jí)市的房地產(chǎn)銷售人員，由于地處四線城市,，他所在的項(xiàng)目存在著嚴(yán)重的積壓現(xiàn)象,。為了能開發(fā)更多客戶，這段時(shí)間他每天打出的電話數(shù)量已經(jīng)上升到之前的3倍之多,?！暗玫降幕貞?yīng)更多是對(duì)方瞬間掛斷電話，有時(shí)甚至?xí)艿截?zé)罵,?！?/p>

　　“您現(xiàn)在看到的已經(jīng)是現(xiàn)房了，交錢三天后就能拿到房,?！苯哟赀@個(gè)月的第二個(gè)客戶后，他告訴記者,，“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和天氣一樣,，沒有一絲暖意。很多同事都離職去了省會(huì),，那兒市場(chǎng)還相對(duì)好些,。”

　　夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象,，也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的一個(gè)縮影,。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年賣出的土地也大幅減少,，賣掉的幾個(gè)地塊還是降價(jià)賣出的,。“而之前土地財(cái)政最高時(shí)可以占到總財(cái)政收入的60%以上,?！?/p>

　　同樣是三四線城市，河北省廊坊市因?yàn)榫o鄰北京,，加上京津冀一體化政策的帶動(dòng)作用,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的行情已經(jīng)開始向房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的北京市靠攏,。

　　今年5月份，陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價(jià)8000元的二手房,，回老家遼寧和父母商量了一周后,，這套房子單價(jià)已經(jīng)漲到12000元。不僅如此,，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)紛紛提價(jià),。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認(rèn)購(gòu)客戶被中介公司大量毀約，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介為了提價(jià)愿意向他賠付雙倍的違約金,。最終,，陳琛做了妥協(xié)，在總價(jià)上追加了近40萬(wàn)元后買下了這套房子,。

　　受陳琛影響,，他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個(gè)河北省縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力，首付5萬(wàn)元后認(rèn)購(gòu)了廊坊市固安縣內(nèi)一個(gè)期房項(xiàng)目,。李萌告訴記者,，簽約一個(gè)月的時(shí)間，該樓盤的銷售均價(jià)已經(jīng)上漲了1000元,，這甚至超過(guò)了國(guó)內(nèi)大部分三四線城市一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅,。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對(duì)2016年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，未來(lái)階段一二三四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)普遍,、差別化上漲現(xiàn)象,；具體表現(xiàn)為：一線領(lǐng)漲、二線普漲,、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲,、局部城市仍有下跌；另一方面,，城市分化,、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù),。

　　發(fā)力　促需求政策有望繼續(xù)加碼

　　供需關(guān)系決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“買方市場(chǎng)”還是“賣方市場(chǎng)”,。近日，同海咨詢發(fā)布《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,，超過(guò)80%的城市住宅供應(yīng)在未來(lái)三年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯,。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)指出,，目前去庫(kù)存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量,，而這一難度可想而知,。

　　清華大學(xué)教授江憶接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題,。與此同時(shí),，在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下,，建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過(guò)剩情況,。

　　針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍庫(kù)存過(guò)剩的情況，中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,，在經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫(kù)存壓力下,，今年以來(lái)，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng)投資方面的重要作用,，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛能,，鼓勵(lì)需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動(dòng)投資信心,。

　　中指院方面認(rèn)為,，在中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下,，短期內(nèi)政策仍將鼓勵(lì)住房需求,，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件,。而長(zhǎng)期來(lái)看,，三四線高庫(kù)存區(qū)域去庫(kù)存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展產(chǎn)業(yè),、吸引人口流入和就業(yè)保障,，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。

　　克而瑞方面認(rèn)為,，2016年政府會(huì)通過(guò)新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策加速三四線城市去庫(kù)存,，恢復(fù)樓市信心。而農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,、租房所對(duì)應(yīng)的需求恰恰是剛需產(chǎn)品,，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應(yīng)是大概率事件,。

　　調(diào)整　房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部洗牌加速

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任回建強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，近年來(lái)，受調(diào)控,、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響,，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況,，因而陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。此外，部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)由于近年來(lái)經(jīng)營(yíng)欠佳,，也萌生退意,，放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而向全新的業(yè)務(wù)方向發(fā)展,。

　　事實(shí)上,，近年來(lái)多個(gè)上市房企更名，以改變投資方向,，今年這種現(xiàn)象尤為明顯,。具體來(lái)看，2015年,，有10余家房企更名,，其中國(guó)興地產(chǎn)更名為財(cái)信發(fā)展，億城控股先后更名為億城投資和海航投資,，轉(zhuǎn)而進(jìn)入金融資本類,。華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本，運(yùn)盛實(shí)業(yè)更名為運(yùn)盛醫(yī)療,，進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè),。同時(shí)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育,，方興地產(chǎn)更名為中國(guó)金茂,。

　　對(duì)此，回建強(qiáng)表示,，企業(yè)更名是十分慎重的事,，現(xiàn)階段更名多代表著企業(yè)的發(fā)展方向正進(jìn)行轉(zhuǎn)型或擴(kuò)展。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái),，房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因是利潤(rùn)的大幅下滑,。根據(jù)WIND資訊近期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%,，凈利潤(rùn)率僅為9.66%,，較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個(gè)百分點(diǎn)和1.65個(gè)百分點(diǎn)。142家房企中,，67家凈利潤(rùn)下滑,，占比高達(dá)47%。而凈利下滑的企業(yè)中,，下滑幅度超過(guò)100%的多達(dá)28家,。

　　任志強(qiáng)表示,，“房企核心盈利能力下滑，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇,，融資難度加大,，庫(kù)存高企難消，這種種跡象表明,，房地產(chǎn)不再具備過(guò)去高增長(zhǎng)的能力,。”他認(rèn)為,，在長(zhǎng)期去庫(kù)存壓力下,，未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，7%至8%的利潤(rùn)率將成為常態(tài),。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了深度調(diào)整,?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕日前在由長(zhǎng)富匯銀主辦的2015金融領(lǐng)袖高峰論壇上表示,，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著利潤(rùn)覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下,，自有資金將被逐步侵蝕,。因此部分中小房企選擇退出。

　　張民耕認(rèn)為,，未來(lái)在3至5年的深度調(diào)整中,，百?gòu)?qiáng)房企集中度可達(dá)市場(chǎng)份額近半。

　　河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森日前也表示,，開發(fā)商洗牌僅剩三年時(shí)間,。他認(rèn)為，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),，資金流向?qū)Q定企業(yè)的去留,。因此，未來(lái)2至3年時(shí)間內(nèi),，整個(gè)中國(guó)每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商數(shù)量可能會(huì)減到10000家以內(nèi),，甚至5000家。