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　　近來香港樓市成為議論熱點,。

　　退訂,、減價,、成交大減,，負(fù)面消息不斷曝出,。隨著今年6月,、7月爆發(fā)股災(zāi),，8月,、9月樓市氣氛急劇轉(zhuǎn)差,，二手交投冰封，反映買家入市意愿低,，觀望情緒濃厚,。心急的業(yè)主需減價或低市價放盤，形成樓價下調(diào)壓力,。

　　多數(shù)意見認(rèn)為,，香港樓市已步入調(diào)整期。

　　一是看歷史經(jīng)驗,。根據(jù)過往趨勢,，當(dāng)二手成交量連續(xù)3至4個月維持少于4000宗，樓價往往呈跌勢,。以2011年歐債危機引起的調(diào)整期為例,，期內(nèi)每月平均成交量僅3757宗，較危機爆發(fā)前減少一半,，那一次的二手樓價跌了4%至5%,。

　　最近這一次，兩個月的二手成交量較股災(zāi)爆發(fā)前,，分別下跌27%和38%,，并連續(xù)兩個月低于4000宗水平，已明顯對樓價構(gòu)成壓力,。

　　再看香港經(jīng)濟的基本面,。

　　影響樓市走勢的因素,，不外是利率、政府政策,、香港經(jīng)濟狀況等,。按照目前情況，這些因素暫未出現(xiàn)很大變化,，目前經(jīng)濟數(shù)據(jù)不差,，暫未對樓市起負(fù)面影響。數(shù)據(jù)顯示,，第二季經(jīng)濟按年實質(zhì)增長2.8%,，稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失業(yè)率,，6月至8月失業(yè)率為3.3%,，情況仍然良好。

　　其實,，香港的經(jīng)濟增速近年來一直不高,，但由于就業(yè)狀況良好，經(jīng)濟放緩的壓力并未傳導(dǎo)到百姓身上,?？墒且勒障愀勰壳暗慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)，能夠保持良好前景的金融等產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)有限,，零售,、餐飲等就業(yè)較多產(chǎn)業(yè)持續(xù)疲弱，失業(yè)率將會因此上升,。失業(yè)率如果逐步上升,，對樓市無疑會有較大影響。

　　在政府政策方面,，雖然繼之前金管局局長陳德霖的放松按揭言論后,，財政司司長曾俊華不久前也罕見地提醒市民，樓宇供應(yīng)大量增加,，加上美國今年加息的可能性很高,，政府會在樓市有需要時作出政策調(diào)整。但隨后特首梁振英發(fā)話,，無意改變現(xiàn)行政策,。

　　其實兩者的話并不矛盾，財經(jīng)主管是警示,，特首是安撫,，兩者共同點是暫不會改變現(xiàn)行抑制樓價政策。其實，政府政策本身就是信號,，真要改變了,，也就說明樓市不得不救了。

　　眼前最不明確的反而是直接影響樓市的利率,。

　　美聯(lián)儲主席耶倫屢次放話要加息,，市場一直在等待加息這只靴子落地。

　　樓市向下調(diào)整不可避免,。從香港中文大學(xué)香港亞太研究所（亞太所）的調(diào)查數(shù)據(jù)看,，預(yù)期未來一年樓價將會下跌的受訪者占31.0%，估計上升的為13.9%,，持平的有45.8%,。

　　從香港樓市本身來說，調(diào)整是必要的,。自2004年以來的11年間,，香港樓市除少有回調(diào)外，基本是連年向上,。今年8月份以前,，已連升14個月，僅今年一季度升幅就達(dá)六個百分點左右,。這種累計的高價位本身就需要調(diào)整。

　　樓市跌是肯定的,，但調(diào)整幅度不會大,。所謂調(diào)整幅度不會大，既要看基本面因素,，也要看香港市場特殊因素,。

　　目前香港內(nèi)外經(jīng)濟因素皆有不利影響，但這些因素都不至于傷筋動骨,，長期影響還需滯后一段時間,。從香港樓市自身來看，有可能造成樓市大跌的三大因素：過度借貸,、過度炒賣和過度建設(shè)均未出現(xiàn),，這與1997年的情況不可同日而語。

　　但樓市會跌多長時間,？敢下斷言者不多,，倒是大地產(chǎn)商恒地主席李兆基有個公開的預(yù)判：“樓市將淡淡地慢慢跌，預(yù)期未來一,、二年,，每年跌5%。”