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　　近來香港樓市成為議論熱點,。

　　退訂,、減價、成交大減,，負面消息不斷曝出,。隨著今年6月,、7月爆發(fā)股災,，8月,、9月樓市氣氛急劇轉差，二手交投冰封,，反映買家入市意愿低,，觀望情緒濃厚。心急的業(yè)主需減價或低市價放盤,，形成樓價下調壓力,。

　　多數意見認為，香港樓市已步入調整期,。

　　一是看歷史經驗,。根據過往趨勢，當二手成交量連續(xù)3至4個月維持少于4000宗,，樓價往往呈跌勢,。以2011年歐債危機引起的調整期為例，期內每月平均成交量僅3757宗,，較危機爆發(fā)前減少一半,，那一次的二手樓價跌了4%至5%。

　　最近這一次,，兩個月的二手成交量較股災爆發(fā)前,，分別下跌27%和38%，并連續(xù)兩個月低于4000宗水平,，已明顯對樓價構成壓力,。

　　再看香港經濟的基本面。

　　影響樓市走勢的因素,，不外是利率,、政府政策、香港經濟狀況等,。按照目前情況,，這些因素暫未出現很大變化，目前經濟數據不差,，暫未對樓市起負面影響,。數據顯示，第二季經濟按年實質增長2.8%,，稍快于上一季2.4%的增幅,。政府上周亦公布最新的失業(yè)率，6月至8月失業(yè)率為3.3%,，情況仍然良好,。

　　其實，香港的經濟增速近年來一直不高,，但由于就業(yè)狀況良好,，經濟放緩的壓力并未傳導到百姓身上,。可是依照香港目前的經濟結構,，能夠保持良好前景的金融等產業(yè)吸納就業(yè)有限,，零售、餐飲等就業(yè)較多產業(yè)持續(xù)疲弱,，失業(yè)率將會因此上升,。失業(yè)率如果逐步上升，對樓市無疑會有較大影響,。

　　在政府政策方面,，雖然繼之前金管局局長陳德霖的放松按揭言論后，財政司司長曾俊華不久前也罕見地提醒市民,，樓宇供應大量增加,，加上美國今年加息的可能性很高，政府會在樓市有需要時作出政策調整,。但隨后特首梁振英發(fā)話,，無意改變現行政策。

　　其實兩者的話并不矛盾,，財經主管是警示,，特首是安撫，兩者共同點是暫不會改變現行抑制樓價政策,。其實,，政府政策本身就是信號，真要改變了,，也就說明樓市不得不救了,。

　　眼前最不明確的反而是直接影響樓市的利率。

　　美聯儲主席耶倫屢次放話要加息,，市場一直在等待加息這只靴子落地,。

　　樓市向下調整不可避免。從香港中文大學香港亞太研究所（亞太所）的調查數據看,，預期未來一年樓價將會下跌的受訪者占31.0%,，估計上升的為13.9%，持平的有45.8%,。

　　從香港樓市本身來說,，調整是必要的。自2004年以來的11年間,，香港樓市除少有回調外,，基本是連年向上。今年8月份以前，已連升14個月,，僅今年一季度升幅就達六個百分點左右,。這種累計的高價位本身就需要調整。

　　樓市跌是肯定的,，但調整幅度不會大,。所謂調整幅度不會大,，既要看基本面因素,，也要看香港市場特殊因素。

　　目前香港內外經濟因素皆有不利影響,，但這些因素都不至于傷筋動骨,，長期影響還需滯后一段時間。從香港樓市自身來看,，有可能造成樓市大跌的三大因素：過度借貸,、過度炒賣和過度建設均未出現，這與1997年的情況不可同日而語,。

　　但樓市會跌多長時間,？敢下斷言者不多，倒是大地產商恒地主席李兆基有個公開的預判：“樓市將淡淡地慢慢跌,，預期未來一,、二年，每年跌5%,?！?/p>