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　　9月15日,，“金九”已度過(guò)二分之一，但從目前樓市的表現(xiàn)來(lái)看,，8月底的數(shù)個(gè)利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來(lái)，“金九”可謂異常冷清,。值得注意的是，受三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，一線城市一改上半年突出的表現(xiàn)，成交量大幅下滑,。CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交144萬(wàn)平方米,，環(huán)比下滑20%。但另一方面,，一線城市的房?jī)r(jià)卻繼續(xù)高漲前行,，地價(jià)也頻繁刷新紀(jì)錄，陷入了“量跌價(jià)漲”的怪圈,。

　　降溫　成交量大幅下滑

　　記者從北上廣深等一線城市了解到,，9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲、廣州持平外,，北京,、深圳下滑幅度超過(guò)20%。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,，北京9月前兩周新建住房成交3470套,，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前兩周成交2059套,，與8月同期2690套相比下降23.4%,。

　　而從成交面積來(lái)看，四個(gè)一線城市則是全面下跌,。CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,，北京9月上半月成交面積40萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%,。上海成交50萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降18%，廣州,、深圳則分別成交33萬(wàn)平方米與21萬(wàn)平方米,，分別下降26%與22%。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示,，9月首周,，深圳有2個(gè)住宅項(xiàng)目入市。這兩個(gè)項(xiàng)目,，其中一個(gè)銷售率勉強(qiáng)達(dá)到8成,，另一個(gè)銷售率僅為6.5成。“較低的銷售率以及較高的銷售均價(jià)反映出當(dāng)前的市場(chǎng)熱度已經(jīng)大不如前,?！?/p>

　　CRIC研究中心研究員楊科偉則認(rèn)為，“9.3”小長(zhǎng)假拖累上半月成交量,。值得注意的是,，雖然小長(zhǎng)假的確影響了部分地區(qū)的銷售，但不可否認(rèn)的是8月就有明顯的下滑趨勢(shì),。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，8月北上廣深成交量整體降幅超過(guò)20%。

　　對(duì)此,，楊科偉認(rèn)為,，隨著前期政策效力的遞減，購(gòu)房者的購(gòu)買熱情降低了,。另外,，7、8月供應(yīng)不足使需求難以充分釋放,，也對(duì)當(dāng)前成交量有所拉低,。再加上上半月房企營(yíng)銷力度有限，鮮有項(xiàng)目推出較大力度的“讓利”,、“促銷”,，這也在一定程度上影響成交量的回升。

　　怪圈　樓市現(xiàn)“量跌價(jià)漲”

　　在成交量下降的同時(shí),，一線城市房?jī)r(jià)卻繼續(xù)保持高漲趨勢(shì),。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京一手房交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.08%,，同比上漲5.51%,；上海方面，8月環(huán)比上漲1.77%,，同比上漲9.31%,；廣州方面，則環(huán)比上漲1.03%,，同比上漲4.62%,；深圳方面，8月價(jià)格指數(shù)則仍然高達(dá)5.07%,，同比上漲23.96%,。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，由于成交量的萎靡往往發(fā)生在價(jià)格下降之前,，所以目前樓價(jià)仍然慣性沖高,。如果成交量繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì),，不排除房?jī)r(jià)會(huì)有一定的調(diào)整。另一方面,，由于一線城市土地稀缺,，近期拍地價(jià)格屢創(chuàng)新高，也進(jìn)一步影響入市房產(chǎn)價(jià)格,。

　　數(shù)據(jù)顯示,，截至9月13日，北上廣深成交7宗住宅土地,，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%,，平均樓面價(jià)達(dá)到1.73萬(wàn)的年內(nèi)最高點(diǎn)。

　　而除了北京,，在上海,、深圳等一線城市，豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場(chǎng)共同特征,。上半年以來(lái)，北京,、上海,、深圳6萬(wàn)/平方米以上高單價(jià)樓盤銷售量均大幅增長(zhǎng)。其中,，上海上半年銷售單價(jià)6萬(wàn)/平方米以上高單價(jià)樓盤共成交2299套,，遠(yuǎn)超2014年同期的621套，銷售金額較去年大幅增長(zhǎng)232%,。北京同比增長(zhǎng)146%,，深圳同比增長(zhǎng)84%。從成交額占比情況來(lái)看,，北京和上海高總價(jià)樓盤成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%,。

　　對(duì)此，中指院認(rèn)為,，在一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下,，新建住房的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步向供應(yīng)端偏移，土地價(jià)格的飛漲使開(kāi)發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利,。這在很大程度上加速了一線城市價(jià)格飛漲,，使得住宅產(chǎn)品被高端化。

　　由于庫(kù)存高企,、資金鏈承壓,、利潤(rùn)巨減，房企不得不選擇高房?jī)r(jià)模式提高利潤(rùn),。根據(jù)上市房企2015年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，142家上市房企上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)13%，平均負(fù)債率為76.8%,，創(chuàng)下近年來(lái)的峰值,。與此同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至9月8日,，共有138家房企公布半年報(bào)，總存貨金額高達(dá)2.48萬(wàn)億元,，同比漲幅達(dá)12%,。庫(kù)存漲幅超過(guò)50%的房企多達(dá)16家，占全部企業(yè)的11%,，綠地,、萬(wàn)科、保利,、招商4家企業(yè)庫(kù)存超過(guò)千億元,。

　　在此背景下，房企資金鏈緊張程度不言而喻,。再加上房企平均利潤(rùn)已下滑至不足10%,，僅為9.1%，這讓房企的資金更為緊張,。

　　有分析稱,，一線城市超過(guò)20的房?jī)r(jià)收入比本已處于不合理區(qū)間，若“量跌價(jià)漲”趨勢(shì)不改,，一線城市將難以支撐過(guò)高房?jī)r(jià),，甚至出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　看市　“金九銀十”成色難斷

　　“從近期成交情況看,，8月底實(shí)施的降準(zhǔn)降息對(duì)于深圳樓市短期提振作用不大,。地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒仍然承受著市場(chǎng)熱度下降的負(fù)面影響?！睆埓髠フf(shuō),。但他認(rèn)為,，隨著供應(yīng)的增加,，市場(chǎng)信心的重振，“金九銀十”仍值得期待,。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,，重點(diǎn)項(xiàng)目推售套數(shù)連續(xù)兩周環(huán)比上升,，以保障9月市場(chǎng)的充足貨源。二手住宅市場(chǎng)上周成交量雖受到小長(zhǎng)假影響有所回落,，但一線城市業(yè)主和經(jīng)理人對(duì)市場(chǎng)的信心均出現(xiàn)提升,。目前,，京滬穗深中原報(bào)價(jià)指數(shù)均環(huán)比上漲，漲幅在0.1至8.3個(gè)百分點(diǎn)之間,；滬穗深中原經(jīng)理指數(shù)同樣集體上漲,，漲幅在0.8至2.1個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　的確,，對(duì)于一線城市的需求來(lái)說(shuō),，庫(kù)存仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，北京8月商品房庫(kù)存1025萬(wàn)平方米,，消化周期僅為8.9個(gè)月，同比下滑47%,；廣州8月庫(kù)存904萬(wàn)平方米,，消化周期8.5個(gè)月，同比下調(diào)36%,；上海,、深圳方面消化周期更低至6個(gè)月和5.9個(gè)月，分別同比下調(diào)52%與70%,。

　　王飛表示,，從9月首周數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商仍然有所擔(dān)憂,，持觀望態(tài)度，都希望在“金九銀十”獲取較大利潤(rùn),。在宏觀環(huán)境仍然面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的情況下,，隨著開(kāi)發(fā)商加大推盤力度，預(yù)計(jì)“金九銀十”的后半段樓市成交量或有所上升,，但成交價(jià)格將因房企之間激烈競(jìng)爭(zhēng)受到一定的壓力,。