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　　9月15日，“金九”已度過二分之一,，但從目前樓市的表現(xiàn)來看,，8月底的數(shù)個利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來，“金九”可謂異常冷清,。值得注意的是,，受三四線城市房地產(chǎn)市場不景氣的影響，一線城市一改上半年突出的表現(xiàn),，成交量大幅下滑,。CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交144萬平方米,，環(huán)比下滑20%,。但另一方面，一線城市的房價卻繼續(xù)高漲前行,，地價也頻繁刷新紀(jì)錄,，陷入了“量跌價漲”的怪圈。

　　降溫　成交量大幅下滑

　　記者從北上廣深等一線城市了解到,，9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲,、廣州持平外，北京,、深圳下滑幅度超過20%,。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月前兩周新建住房成交3470套,，比8月同期4462套下滑22.2%,。深圳9月前兩周成交2059套，與8月同期2690套相比下降23.4%。

　　而從成交面積來看,，四個一線城市則是全面下跌,。CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月上半月成交面積40萬平方米,，環(huán)比下降14%,。上海成交50萬平方米，環(huán)比下降18%,，廣州,、深圳則分別成交33萬平方米與21萬平方米，分別下降26%與22%,。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示,，9月首周，深圳有2個住宅項目入市,。這兩個項目,，其中一個銷售率勉強達(dá)到8成，另一個銷售率僅為6.5成,?！拜^低的銷售率以及較高的銷售均價反映出當(dāng)前的市場熱度已經(jīng)大不如前?！?/p>

　　CRIC研究中心研究員楊科偉則認(rèn)為,，“9.3”小長假拖累上半月成交量。值得注意的是,，雖然小長假的確影響了部分地區(qū)的銷售,，但不可否認(rèn)的是8月就有明顯的下滑趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，8月北上廣深成交量整體降幅超過20%,。

　　對此，楊科偉認(rèn)為,，隨著前期政策效力的遞減,，購房者的購買熱情降低了。另外,，7,、8月供應(yīng)不足使需求難以充分釋放，也對當(dāng)前成交量有所拉低,。再加上上半月房企營銷力度有限,，鮮有項目推出較大力度的“讓利”、“促銷”,，這也在一定程度上影響成交量的回升,。

　　怪圈　樓市現(xiàn)“量跌價漲”

　　在成交量下降的同時，一線城市房價卻繼續(xù)保持高漲趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，北京一手房交易價格指數(shù)環(huán)比上漲1.08%,，同比上漲5.51%；上海方面,，8月環(huán)比上漲1.77%,，同比上漲9.31%；廣州方面,，則環(huán)比上漲1.03%,，同比上漲4.62%；深圳方面,，8月價格指數(shù)則仍然高達(dá)5.07%,，同比上漲23.96%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,，由于成交量的萎靡往往發(fā)生在價格下降之前,，所以目前樓價仍然慣性沖高,。如果成交量繼續(xù)保持下跌態(tài)勢,，不排除房價會有一定的調(diào)整。另一方面,，由于一線城市土地稀缺,，近期拍地價格屢創(chuàng)新高，也進(jìn)一步影響入市房產(chǎn)價格,。

　　數(shù)據(jù)顯示,，截至9月13日，北上廣深成交7宗住宅土地,，平均溢價率超過34.53%,，平均樓面價達(dá)到1.73萬的年內(nèi)最高點。

　　而除了北京,，在上海,、深圳等一線城市，豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場共同特征,。上半年以來,，北京、上海,、深圳6萬/平方米以上高單價樓盤銷售量均大幅增長,。其中，上海上半年銷售單價6萬/平方米以上高單價樓盤共成交2299套,，遠(yuǎn)超2014年同期的621套,，銷售金額較去年大幅增長232%。北京同比增長146%，深圳同比增長84%,。從成交額占比情況來看,，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%。

　　對此,，中指院認(rèn)為,，在一線城市逐步進(jìn)入存量房時代的背景下，新建住房的價格發(fā)現(xiàn)機制逐步向供應(yīng)端偏移,，土地價格的飛漲使開發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來實現(xiàn)盈利,。這在很大程度上加速了一線城市價格飛漲，使得住宅產(chǎn)品被高端化,。

　　由于庫存高企,、資金鏈承壓、利潤巨減,，房企不得不選擇高房價模式提高利潤,。根據(jù)上市房企2015年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計接近3.4萬億元,，同比增長13%,，平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值,。與此同時,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月8日,，共有138家房企公布半年報,，總存貨金額高達(dá)2.48萬億元，同比漲幅達(dá)12%,。庫存漲幅超過50%的房企多達(dá)16家,，占全部企業(yè)的11%，綠地,、萬科,、保利、招商4家企業(yè)庫存超過千億元,。

　　在此背景下,，房企資金鏈緊張程度不言而喻。再加上房企平均利潤已下滑至不足10%,，僅為9.1%,，這讓房企的資金更為緊張。

　　有分析稱,，一線城市超過20的房價收入比本已處于不合理區(qū)間,，若“量跌價漲”趨勢不改,，一線城市將難以支撐過高房價，甚至出現(xiàn)泡沫風(fēng)險,。

　　看市　“金九銀十”成色難斷

　　“從近期成交情況看,，8月底實施的降準(zhǔn)降息對于深圳樓市短期提振作用不大。地產(chǎn)市場的情緒仍然承受著市場熱度下降的負(fù)面影響,?！睆埓髠フf。但他認(rèn)為,，隨著供應(yīng)的增加,，市場信心的重振，“金九銀十”仍值得期待,。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測的22個城市數(shù)據(jù)顯示,，重點項目推售套數(shù)連續(xù)兩周環(huán)比上升，以保障9月市場的充足貨源,。二手住宅市場上周成交量雖受到小長假影響有所回落,，但一線城市業(yè)主和經(jīng)理人對市場的信心均出現(xiàn)提升。目前,，京滬穗深中原報價指數(shù)均環(huán)比上漲,，漲幅在0.1至8.3個百分點之間；滬穗深中原經(jīng)理指數(shù)同樣集體上漲,，漲幅在0.8至2.1個百分點之間,。

　　的確，對于一線城市的需求來說,，庫存仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，北京8月商品房庫存1025萬平方米,，消化周期僅為8.9個月，同比下滑47%,；廣州8月庫存904萬平方米,，消化周期8.5個月，同比下調(diào)36%,；上海,、深圳方面消化周期更低至6個月和5.9個月，分別同比下調(diào)52%與70%,。

　　王飛表示,，從9月首周數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商仍然有所擔(dān)憂,，持觀望態(tài)度,，都希望在“金九銀十”獲取較大利潤,。在宏觀環(huán)境仍然面臨多重風(fēng)險的情況下，隨著開發(fā)商加大推盤力度,，預(yù)計“金九銀十”的后半段樓市成交量或有所上升,，但成交價格將因房企之間激烈競爭受到一定的壓力。