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　　近日,，住建部,、商務(wù)部,、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)文,，放寬房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入門檻,，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內(nèi)貸款、境外貸款,、外匯借款結(jié)匯時,，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機(jī)構(gòu)以及在中國境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)的境外個人就可以購買符合實(shí)際需要的自用,、自住商品房,。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)金融日益融入全球并發(fā)揮重要影響之時,，樓市“限外令”在執(zhí)行十年后的松綁，將促使我國房產(chǎn)進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系,。

　　隨著我國對全球經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行影響力日益提升,，國際金融市場投資者高度關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)金融形勢與政策調(diào)整，此次松綁已執(zhí)行十年的樓市“限外令”也會如此,?！跋尥饬睢彼山壍囊饬x不僅僅在于便利外商日常起居與商務(wù)活動和促進(jìn)國內(nèi)住宅消費(fèi)，更重要的是我國房產(chǎn)或從此時起進(jìn)入國際投資投機(jī)者視野,，從而被納入全球資產(chǎn)估值體系,，這意味著國內(nèi)住宅不動產(chǎn)估值基準(zhǔn)和估值范圍將發(fā)生重大變化。

　　長期以來,，國內(nèi)住宅不動產(chǎn)估值幾乎沒有基準(zhǔn),，國際上通用的房價收入比和住房租售比這兩大估值基準(zhǔn)到國內(nèi)均失去了校準(zhǔn)方向。無論是按照房價收入比測算,，還是按照住房租售比估值,，合理房價均低于市場價格。雖然“限外令”松綁后境外個人購買住房規(guī)模不會馬上增加很多,，但國內(nèi)住宅將因此成為全球資產(chǎn)配置重要標(biāo)的,，國際通用住宅估值基準(zhǔn)和理念將被逐步引入，促使國內(nèi)房價理性運(yùn)行,。

　　國內(nèi)住宅估值范圍也將出現(xiàn)重大調(diào)整,。過去，“限外令”在限制境外個人購房同時,，也限制了國內(nèi)住宅估值范圍,，住宅交易主要集中于境內(nèi)個人?！跋尥饬睢彼山壓?，國內(nèi)住宅估值范圍面向全球投資者。當(dāng)然,，雖然市場需求主體可能會有所增加,，境外個人的套利活動也無處不在，但目前較難推動熱點(diǎn)一線城市房價出現(xiàn)爆發(fā)式增長。就國際比較而言,，當(dāng)前部分熱點(diǎn)一線城市房價水平已經(jīng)與熱點(diǎn)國際都市比肩,，投資價值相當(dāng)有限。

　　應(yīng)該看到,，在松綁“限外令”后,，隨著我國住宅不動產(chǎn)逐步進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系，有可能推動國內(nèi)住宅不動產(chǎn)整體估值抬升,。即使當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長中樞下移,，但依然是全球經(jīng)濟(jì)增長最快的經(jīng)濟(jì)體之一，深化改革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也會進(jìn)一步釋放增長動能,，都將逐步推動國內(nèi)住宅成為全球資產(chǎn)配置重要標(biāo)的,，一定程度上抬升國內(nèi)潛在國際都市住宅估值水平。

　　綜合來看,，“限外令”松綁后,，無論境外個人購買國內(nèi)住宅，還是境內(nèi)個人投資境外房產(chǎn),，已沒有太多限制,。這實(shí)際上已經(jīng)打通了國內(nèi)住宅進(jìn)入全球資產(chǎn)估值的新通道。隨著國內(nèi)住宅市場參與主體的多元化,，在推動本地城市國際化發(fā)展同時,，也對現(xiàn)行與房地產(chǎn)市場有關(guān)的管理體制、管理能力,、管理方式提出了新挑戰(zhàn),。