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　　在中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)系列組合拳政策的刺激下，2015年1至6月份,，全國商品房銷售面積同比增長3.9%,，而1至5月份為下降0.2%，熱點(diǎn)城市住宅交易量明顯上升,。在住宅交易回暖的過程中,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的運(yùn)行特征，將對房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式提出巨大挑戰(zhàn),，值得高度關(guān)注,。

　　深入觀察分析當(dāng)前住宅市場運(yùn)行狀況，特別是在上半年住宅成交回暖過程中,，市場運(yùn)行出現(xiàn)新的特征,，主要表現(xiàn)在：

　　一是新房交易整體低迷而二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中,，新房和二手房市場走勢截然不同,。以北京為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合計成交套數(shù)較上年同期下降11%,，創(chuàng)下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩(wěn)”,，成交套數(shù)約為新房成交套數(shù)的3倍,，同比增長88.6%,。隨著二手房在市場交易結(jié)構(gòu)中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯干擾,，也將影響到未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系格局,。

　　二是住宅成交回暖而房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續(xù)回升,，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%,。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由年初增長10.5%持續(xù)回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%,。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅市場前景預(yù)期還未完全恢復(fù)到市場調(diào)整之前,。

　　三是住宅交易活躍而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行低迷,。隨著互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的改造,，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓,，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看,，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險開始顯現(xiàn),。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米,，2016年以后更將突破4.3億平方米,。即使是在一線城市北京，今年前5個月,，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%,，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風(fēng)險,，值得高度關(guān)注,。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新運(yùn)行特征，與人口結(jié)構(gòu)趨勢性拐點(diǎn)和老齡化加快密切相關(guān),。據(jù)機(jī)構(gòu)研究，我國購房主力人口將于今年達(dá)到峰值,，并將從2018年開始趨勢性下降,。而老齡化進(jìn)程加快將引發(fā)住宅空置問題。老齡化程度較高的日本,，已經(jīng)備受住宅空置困擾,，2013年其空置住宅占全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時統(tǒng)計調(diào)查以來歷史最高紀(jì)錄,。同時,，當(dāng)前我國住房需求收入中樞下移,，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力,。我國普通家庭住宅不動產(chǎn)財富比重過高,，財富流動性存在明顯不足，也客觀上減弱了新增住宅消費(fèi)后勁,。

　　綜合各方面情況看,，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式運(yùn)行空間日益狹小。若致力于新房建設(shè),，增加建筑面積,，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需要從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升,，走一條質(zhì)量發(fā)展之路,。而挖掘存量住宅改善市場，提升新建住宅品質(zhì),，將給予房地產(chǎn)市場新的增長動力,，同時也能釋放居民消費(fèi)需求，擴(kuò)大內(nèi)需,，支持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長,。