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　　2021年6月21日，9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目上市，標(biāo)志著試點(diǎn)的正式落地,。經(jīng)過(guò)一年的實(shí)踐和完善,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼,，逐步得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可,，盤(pán)活存量資產(chǎn),、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的作用日益凸顯,。

　　6月20日,，中國(guó)REITs論壇組織舉辦了基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一周年總結(jié)研討會(huì)。參會(huì)嘉賓在會(huì)上表示,，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一周年以來(lái),，運(yùn)行平穩(wěn)，整體表現(xiàn)符合預(yù)期,，發(fā)行規(guī)模突破500億元,，市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。同時(shí),，在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),、促進(jìn)有效投資、推動(dòng)投融資創(chuàng)新及助力基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效等方面發(fā)揮了巨大的作用,。

　　各級(jí)政府高度重視 支持政策相繼出臺(tái)

　　國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰表示：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一年來(lái),，先后有兩次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)其發(fā)展提出要求，以國(guó)務(wù)院,、國(guó)辦名義或經(jīng)國(guó)務(wù)院同意出臺(tái)的五份文件,，明確了相關(guān)政策措施，有力支持了基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康有序發(fā)展,?！庇嘘P(guān)主管部門(mén)先后出臺(tái)了六份重要文件，涉及REITs的資產(chǎn)類(lèi)型,、稅收政策,、擴(kuò)募規(guī)則、國(guó)資監(jiān)管等核心內(nèi)容,，多地政府也發(fā)布支持REITs的專(zhuān)項(xiàng)文件,，如北京、上海,、深圳,、成都、無(wú)錫,、南京,、西安等，為REITs下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),。

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢提到：“回首政策完善的歷程,，實(shí)際上既包括自上而下的頂層設(shè)計(jì)，又包括自下而上的市場(chǎng)探索，是一個(gè)有機(jī)結(jié)合,，在這個(gè)過(guò)程中牢牢把握著如何使REITs更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)重點(diǎn),。”

　　此外,，國(guó)務(wù)院部委層面發(fā)布的各項(xiàng)文件中有14份提及REITs,，涵蓋了國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì),、財(cái)政部,、人民銀行、工信部,、住建部,、交通運(yùn)輸部、文旅部,、國(guó)資委,、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家能源局等,，涉及可再生能源,、公路交通、保障性租賃住房,、供水管網(wǎng),、城鎮(zhèn)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游產(chǎn)業(yè),、大數(shù)據(jù)中心,、央企轉(zhuǎn)型升級(jí)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多領(lǐng)域,。國(guó)家發(fā)改委投資司投融資處處長(zhǎng)呼和也在發(fā)言中表示：“這一年是完善制度規(guī)則的一年,，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的958號(hào)文，根據(jù)前期的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),，把可再生能源,、保障性租賃住房等創(chuàng)新資產(chǎn)類(lèi)型納入了試點(diǎn)范圍，產(chǎn)生了比較好的政策推動(dòng)效果,。今年5月，國(guó)家發(fā)改委牽頭起草并報(bào)請(qǐng)印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》,，將對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展產(chǎn)生重要的促進(jìn)作用,。”

　　資產(chǎn)上市后運(yùn)行平穩(wěn) 整體表現(xiàn)符合預(yù)期

　　從二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看,，截至6月17日,，12支基礎(chǔ)設(shè)施REITs加權(quán)平均上漲幅度達(dá)13.95%，在考慮分紅派息的情形下，整體投資者回報(bào)近19%,，優(yōu)于同期股市表現(xiàn),。同時(shí)，REITs二級(jí)市場(chǎng)活躍度逐步提升,，日均換手率約1%,，日均成交額超過(guò)1.3億元。上海證券交易所北方市場(chǎng)服務(wù)中心副總監(jiān)兼市場(chǎng)發(fā)展部副總監(jiān)金永軍在發(fā)言中提到：“試點(diǎn)工作實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)上市,、平穩(wěn)交易,、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期,?！?/p>

　　從認(rèn)購(gòu)倍數(shù)來(lái)看，最新發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs相較首批項(xiàng)目明顯提升,。首批9個(gè)項(xiàng)目平均網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為8.29倍,，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為25.49倍。2021年12月發(fā)行的越秀收費(fèi)公路,、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園兩項(xiàng)目,，平均網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)提升至46.51倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到48.78倍,。今年4月華夏中國(guó)交建REITs的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為37.17倍,，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到歷史新高119.5倍。中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司研究中心副主任徐成彬表示：“社會(huì)各界對(duì)REITs逐漸青睞,，特別是建信中關(guān)村REIT首日開(kāi)盤(pán)漲停,，華夏中國(guó)交建REIT實(shí)現(xiàn)了公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高，應(yīng)該說(shuō)標(biāo)志著公募REITs開(kāi)始從小眾逐漸進(jìn)入大眾視野,?！?/p>

　　發(fā)行規(guī)模突破500億元 市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道

　　從發(fā)行規(guī)模看,，市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大,。目前正式上市發(fā)行的REITs共計(jì)12支，發(fā)行規(guī)模達(dá)458.12億元,，總市值517億元,，溢價(jià)率為12.9%。國(guó)金鐵建于2022年6月21日正式發(fā)行后,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的總發(fā)行規(guī)模將突破500億元,。同時(shí)，目前還有5單項(xiàng)目已經(jīng)處于證監(jiān)會(huì)審核階段,，成功發(fā)行后預(yù)估市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模將超過(guò)600億元,。

　　從資產(chǎn)類(lèi)型看,，除已經(jīng)發(fā)行的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、倉(cāng)儲(chǔ)物流,、污水處理、垃圾處理項(xiàng)目外,，近期還有保障性租賃住房,、光伏發(fā)電、風(fēng)電,、供水,、供熱等項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)中。深圳證券交易所債券業(yè)務(wù)部副總監(jiān)卞超提到：“目前在深交所有5只 REITs 上市交易,，天然氣發(fā)電清潔能源,、保障性租賃住房REITs等2個(gè)項(xiàng)目處在審核階段，有更多REITs項(xiàng)目在儲(chǔ)備申報(bào)階段,?！?/p>

　　從參與主體來(lái)看，目前已上市項(xiàng)目原始權(quán)益人以國(guó)有企業(yè)為主,。近期,，國(guó)務(wù)院的會(huì)議和文件明確提出要積極鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，下一階段我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行人結(jié)構(gòu)將逐步多元化發(fā)展,。

　　支持實(shí)體經(jīng)濟(jì) 促進(jìn)有效投資

　　發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于盤(pán)活存量資產(chǎn),，形成投資良性循環(huán)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，當(dāng)前13個(gè)項(xiàng)目（含國(guó)金中鐵建）可用于新增投資的凈回收資金約202.32億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資規(guī)模將近3000億元,。華夏基金管理有限公司研究發(fā)展部負(fù)責(zé)人肖瀟表示：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs在有效盤(pán)活存量資產(chǎn),、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加速資金循環(huán),、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面等多方面已發(fā)揮出重要的作用,，彰顯出對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要價(jià)值?！?中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇也在發(fā)言中表示：“我們觀(guān)察到,，已上市的12只REITs凈回收金額188億元，一年來(lái)A股對(duì)應(yīng)行業(yè)權(quán)益融資約120億元,，REITs在存量時(shí)代基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域權(quán)益融資優(yōu)勢(shì)初步顯現(xiàn),。”

　　此外,，原始權(quán)益人通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,，不僅優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、進(jìn)一步拓展了融資空間,，也為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的前期投資提供的有效退出渠道,。深圳市人才安居集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理朱大華在發(fā)言中表示：“REITs的推出可以說(shuō)是恰逢其時(shí),。在保障性租賃住房領(lǐng)域,，探索發(fā)行REITs，既可以為企業(yè),、金融機(jī)構(gòu),、個(gè)人等社會(huì)資本參與投資保障性租賃住房建設(shè)提供資金配置渠道，又可以使投資者有機(jī)會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)分享保障性租賃住房發(fā)展的收益,?！?/p>

　　推動(dòng)投融資創(chuàng)新 助力基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效

　　韓志峰認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs充分發(fā)揮了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投融資模式的引領(lǐng)和改革作用,，讓市場(chǎng)參與各方從一個(gè)新的角度理解認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施投融資,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs“定價(jià)之錨”的作用開(kāi)始發(fā)揮，新的商業(yè)模式逐步呈現(xiàn),，Pre-REITs基金探討如火如荼,。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司投資管理部副總經(jīng)理閻斌表示：“保險(xiǎn)資金此前通過(guò)私募基金、股權(quán)計(jì)劃,、債權(quán)計(jì)劃等方式持有大量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn),，我們也希望能夠與基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品形成更好的銜接，通過(guò)Pre-REITs等方式更好地挖掘和培育現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),，不僅獲得一級(jí)市場(chǎng)收益,，也包括二級(jí)市場(chǎng)回報(bào)，進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金參基礎(chǔ)設(shè)施的投資收益來(lái)源,?！?/p>

　　此外，參會(huì)嘉賓也圍繞加強(qiáng)試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,、開(kāi)展REITs培訓(xùn),、加強(qiáng)估值研究、明確會(huì)計(jì)和稅務(wù)細(xì)則,、增強(qiáng)信息披露等方面提出了建設(shè)性的建議,。

　　最后，韓志峰在總結(jié)發(fā)言時(shí)表示,，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn)和試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)符合預(yù)期,，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)獲得投資者認(rèn)可,，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展效果顯著,，政策支持體系持續(xù)完善，基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新更加活躍,，市場(chǎng)共識(shí)愈發(fā)堅(jiān)定明確,，社會(huì)輿論環(huán)境總體良好。（完）

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