9月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況顯示,，8月,，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中略漲，房價(jià)仍處于高位,，尤其是大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)城市漲幅領(lǐng)銜全國,，價(jià)格上漲較快，樓市小陽春持續(xù)。
值得注意的是,，政策趨緊取向愈加明顯,。包括中央相關(guān)部門對房企座談要求嚴(yán)控負(fù)債，住建部召集近期漲幅較快地區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人座談,，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),，會后沈陽,、常州、成都相繼收緊調(diào)控措施,。業(yè)內(nèi)人士表示,，目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但局部房價(jià)有異動,。下一階段,，在經(jīng)過地方收緊調(diào)控措施、“打補(bǔ)丁”后,，四季度房價(jià)或有下降空間,。
8月全國房價(jià)整體微漲
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月除二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落外,，其余各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大或相同,。
具體來看，一線城市新房和二手房價(jià)格漲幅均擴(kuò)大,。8月份,，4個一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。31個二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn),。
同比方面，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%和6.9%,，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和1.2個百分點(diǎn),。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn),；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.0%,，漲幅與上月相同。
值得注意的是，大灣區(qū)城市領(lǐng)銜8月上漲,。在8月漲幅位居全國前五的城市中,，惠州、廣州,、深圳等均位于粵港澳大灣區(qū),。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，這些城市房價(jià)明顯上漲的核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對較好,，投資屬性相對較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場升溫,。其中,，深圳7月調(diào)控升級后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州,、廣州等城市,，導(dǎo)致了這些城市房價(jià)在投資需求拉動下出現(xiàn)了快速上行。
貝殼研究院高級分析師許小樂表示,，房價(jià)上漲的主要原因,，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫后房企融資環(huán)境有所改善,，拿地?zé)崆檩^高,，一級市場熱度向二級傳導(dǎo)所致。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，1-8月份,，全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%,。年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線呈現(xiàn)V型走勢,，6-8月份更是呈現(xiàn)了正增長態(tài)勢。多個地區(qū)土地成交面積和土地出讓金都有大幅度增長,。
多地調(diào)控政策收緊
在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價(jià)數(shù)據(jù)同日,，成都發(fā)布《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，將加強(qiáng)土地市場調(diào)控,，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),；繼續(xù)執(zhí)行好差別化信貸政策，嚴(yán)格審查購房首付資金來源,，嚴(yán)防消費(fèi)貸款,、個人經(jīng)營性貸款等違規(guī)加杠桿購房；將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年,，防范“快進(jìn)快出”的投機(jī)炒房行為,。
在此之前,，已有深圳、杭州,、東莞,、寧波、鄭州,、南京,、長春等地收緊調(diào)控措施。
7月24日,，中央層面召開北京,、上海、廣州,、深圳,、南京、杭州,、沈陽,、成都、寧波,、長沙等10個熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)工作座談會,，明確指出地方政府應(yīng)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦,，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制,。
8月26日，住建部再次召集沈陽,、長春,、成都、銀川,、唐山,、常州等今年以來漲幅過快城市相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求毫不動搖堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
張大偉表示，隨著房價(jià)上漲加速,，新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)加碼,。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則表示，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變,，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房價(jià)整體穩(wěn)定的態(tài)勢不會改變。
四季度房價(jià)或有下降空間
值得注意的是,，控制土地溢價(jià)率,、降低購房杠桿、嚴(yán)控企業(yè)負(fù)債率成為此次調(diào)控的重中之重,。
9月9日沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布調(diào)控政策指出,，將嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房價(jià),、競地價(jià)”“限地價(jià),、競配建、競自持”等方式出讓住房用地,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建,、競自持部分不計(jì)入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。
9月11日,，常州市發(fā)布調(diào)控新政指出,，新購住房交易時間將延至自取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿4年方可上市交易。同時,，對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于60%,。
此前,，住建部和央行在北京召開重點(diǎn)房企座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，為房企財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得大于一倍,。
對此,，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在14日答記者問時也表示,，從微觀的層面來說,，明確的規(guī)則有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為,，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為,，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。從宏觀層面來說,，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，下一階段房價(jià)或有下降空間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,，預(yù)計(jì)在“金九銀十”期間,，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調(diào)控政策的背景下,，以及在“三道紅線”及業(yè)績指標(biāo)的壓力下,，不少房企或?qū)⑼ㄟ^以價(jià)換量的形式來快速回籠資金。張波表示,，受調(diào)控影響,，9月房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會增多，在拉動銷量提升的同時,，或?qū)Ψ績r(jià)起到一定下拉作用,。
陳霄說，進(jìn)入8月份,，雖然市場熱度不減,，但從8月份房價(jià)指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量在連續(xù)4月增長后,，上月止?jié)q轉(zhuǎn)跌,，本月持平。這意味著,，在當(dāng)前調(diào)控收緊的市場環(huán)境下,，有更多城市加入到降價(jià)隊(duì)伍中。
當(dāng)前部分二三線城市房價(jià)上漲與疫情趨穩(wěn)后需求得到釋放有關(guān)，但應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”,，堅(jiān)決打擊捂盤,、炒房等行為，減少對“土地財(cái)政”的依賴,。
一批東北國有企業(yè)依靠“新產(chǎn)品,、新技術(shù)”乘勢而上，加速“新陳代謝”,，變中求新,、新中求進(jìn),，以高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向，蓄積著經(jīng)濟(jì)新動能,。
