近一個多月,，多個部門開始釋放調控房地產市場和收緊房地產企業(yè)融資閥門的政策信號,。日前，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會,，形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。在此次座談會之前,，相關監(jiān)管部門就已有意釋放相關信號,，明確房企在未來較長時間內要著重降低負債規(guī)模和負債率。
業(yè)內人士表示,，在房地產融資更嚴監(jiān)管之下,，房地產行業(yè)一方面要加快資金周轉、降低拿地速率,，另一方面,，也要全面調整資產結構，謹慎業(yè)務布局,。整體而言,，政策收緊旨在進一步防范化解房地產金融風險。由于房地產行業(yè)近年來資產結構已在逐步調整過程中,，因此不會因為調整而帶來更大的金融風險,。
債務融資管理閥門再收緊
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會,，會議指出,，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度,，增強房地產企業(yè)融資的市場化,、規(guī)則化和透明度，人民銀行,、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
據《經濟參考報》記者了解,，此次參加會議的房企包括12家,，分別是碧桂園、恒大,、萬科,、融創(chuàng)、中梁,、保利,、新城、中海,、華僑城,、綠地、華潤和陽光城,。
“對這12家房企將進行融資債務總規(guī)模的控制,。”有關人士透露,。據悉,，此次明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內多次傳聞的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%,；房企的“現金短債比”小于1 ,。此外，拿地銷售比是否過高,、經營性現金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。
“控債方式則是根據企業(yè)在上述監(jiān)管指標的具體情況分類進行管理,，共分為四檔,。”上述人士表示,，若上述三項指標全部“踩線”,，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%,；若只有一項“踩線”,，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監(jiān)管層要求,，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%,。
“相關管理規(guī)則不僅僅是為了降債，更是促調整資產結構,?！鄙鲜鋈耸勘硎荆髽I(yè)需于9月底上交降檔方案,，包括一年內如何降檔,、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。若未達標,，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制,。據有關人士透露，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關規(guī)則,。
高負債擴張將被限制
中國金融四十人論壇（CF40）青年研究員朱鶴日前撰文指出,，從現金比率和資產負債率兩個角度來考察房地產企業(yè)相關債務的可持續(xù)性來看，2018年以來,，房地產債務可持續(xù)性已經出現惡化,，但由于近期杠桿率沒有進一步提高，債務風險尚在可控范圍之內,。
業(yè)內人士表示,，房企近年來整體負債增速是放緩的，不過,，2020年房企發(fā)債仍保持一定規(guī)模,，來自路孚特的數據顯示，截至8月24日,，今年房企在境內市場發(fā)債達578億美元,，境外市場達219億美元，境內市場發(fā)債量已經接近2019年全年623億美元的水平,。
東方金誠房地產行業(yè)高級分析師謝瑞表示,，2020年上半年房企信用債、海外債和信托產品債券發(fā)行加權平均利率分別為4.22%,、8.09%和7.94%,。融資成本高的房企總體信用等級相對較低，土地儲備質量一般,，銷售回款率相對較低,，且債務規(guī)模大,、財務杠桿過高、非標等剛性債務占比高,，短期債務集中償付壓力大,。
值得注意的是，在此前集中擴張期后,，多數房企迎來集中還款期,。穆迪中國房地產行業(yè)分析師團隊負責人梁鎮(zhèn)邦表示，在2021年,，穆迪有評級的70家房地產企業(yè)的境內與境外債券到期量將有大約950億美元,，這一到期量水平相對較高。到2022年,，到期量就會降至600億美元左右,。
不過，業(yè)內人士普遍認為,，比較大的房企競爭力相對較強,，現金流壓力可控，償債風險不大,，但一些評級較低的房企償債風險相對較高,。“整體而言,，房地產企業(yè)近幾年的負債增速是在放緩的,，而且有評級的開發(fā)商一般對現金流把控較好，有能力和信心去應對未來12月內到期的債券,。但相對而言,，一些規(guī)模比較小的房地產企業(yè)現金壓力比較大，過去幾年,，出現問題的房地產企業(yè)也多是中小房企,。”梁鎮(zhèn)邦表示,。
業(yè)內人士也表示,，債務融資管理閥門再收緊旨在進一步防范化解房地產金融風險。而且經過近幾年房地產行業(yè)不斷落實“房住不炒”的精神要求,，行業(yè)資產結構已經有改善,，從而有了可以調整的空間，而不會因為調整而帶來更大的金融風險,。
房企降速調結構已是必然
有業(yè)內人士表示,，在嚴控負債的背景下，此前房企依賴高杠桿擴張路徑已明顯受限,，未來房企不得不降低購地速度，加速提高存貨周轉速度，加快去化,，以擴大預售款規(guī)模,。“對于存量表內負債占比較大的房企,，以及前幾年銷售額不高而今年卻大力度拿地的房企,，新的規(guī)定影響會較大；而對于近兩年本就在積極降負債的房企,，影響是其預料之內的,。” 一位房企財務部門負責人表示,。
房企拿地速度或明顯下降,。有業(yè)內人士透露，雖然受疫情影響,，但房企并未放慢拿地腳步,，高溢價“地王”地塊頻出?！翱啬玫?、降地價也是這次融資管理的重要原因之一?！鄙鲜鋈耸勘硎?。
謝瑞也表示，一方面,，融資規(guī)模的控制將對房企土地獲取意愿產生影響,，房企在新增土儲方面將更加謹慎，加大項目自有資金投入比重,，同時業(yè)務區(qū)域布局將更加優(yōu)化,，注重部分優(yōu)質城市群的深耕，而不是盲目擴大進駐城市數量,。另一方面,，在房企銷售回款未有顯著回升及債務管理下，房企前期土地儲備的開發(fā)進度或將有所放緩,，在建及擬建項目的資金投入壓力進一步上升,，對施工結轉節(jié)奏產生拖累影響?？傮w來看,，在新增土儲意愿下降及存貨開發(fā)進度放緩的背景下，房企資產布局或將出現減速,。
“房企首先最重要的應對措施就是加大房地產項目的銷售回款,，加大資金儲備量,，項目拓展過程中降低對債券發(fā)行的依賴度；其次,，需要堅持穩(wěn)健財務政策,，控制企業(yè)杠桿水平，提升資金管理精細度,，提高資金使用效率,，積極進行融資創(chuàng)新；此外,，還應減少或剝離非核心業(yè)務,，聚焦房地產主業(yè)，并加大對應收賬款,、其他應收款等款項回收力度,，減少非主業(yè)或其他關聯(lián)方對房地產項目資金的占用?！敝x瑞說,。
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