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今年以來,，在中央“房住不炒”調(diào)控精神指導(dǎo)下,，各地繼續(xù)因城施策、一城一策,，落實城市政府主體責(zé)任。特別是3月份出現(xiàn)的樓市“小陽春”引起了警覺,，高層頻繁喊話穩(wěn)定市場預(yù)期,，熱點城市被住建部預(yù)警提示，地方政府密集收緊調(diào)控政策,，使得持續(xù)了兩個月的“小陽春”有所退燒,，房價、銷售等多項房地產(chǎn)指標(biāo)明顯降溫,，整體市場趨于平穩(wěn),。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“因城施策”是未來長久的大的政策方向,，各地政策可選但“穩(wěn)房價,、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)不能變,，“房住不炒”新定位不是管短期,，而是管長遠(yuǎn)，管政策,，不僅僅是對末端購房者的要求,，而是對住房房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求,。在這樣的背景下，全國房地產(chǎn)市場下半年或震蕩式降溫并逐漸趨穩(wěn),，未來房企需走高質(zhì)量發(fā)展之路,。

頻繁喊話密集調(diào)控

為市場降溫

雖然年初樓市延續(xù)了去年底的低迷，市場對今年預(yù)期并不樂觀,，但在部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào),、央行多次降準(zhǔn)后信貸邊際放松、多地放寬落戶限制的背景下,，市場預(yù)期開始發(fā)生變化,，部分前期房價調(diào)整幅度較大的一二線城市前期積壓的需求開始釋放。

3月份,，全國房價上漲城市數(shù)量增加,，二手房價格全面上漲，部分城市量價齊升,，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售指標(biāo)增速均有明顯反彈,，同時，部分二線城市土地市場升溫,，“地王”再現(xiàn),，而且典型房企的融資總額也出現(xiàn)大規(guī)模反彈。這種“小陽春”現(xiàn)象延續(xù)到了4月份,，而二線城市土地市場的火爆行情更是持續(xù)到了5月份,。

3月開始的房地產(chǎn)“小陽春”引起了警覺，高層開始頻繁“喊話”穩(wěn)定預(yù)期并出手調(diào)控,。僅4月19日一天就兩度重申“房住不炒”定位,，住建部更是在1個月之內(nèi)兩次對房價、地價波動幅度較大的共10個城市進(jìn)行預(yù)警提示,；在大城市放寬落戶限制引發(fā)調(diào)控放松猜想后,，國家發(fā)改委明確回應(yīng)稱“放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控”；當(dāng)房企密集融資,、在二線城市瘋狂搶地后,，央行明確表示“房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒變”，銀保監(jiān)會進(jìn)一步發(fā)文要求商業(yè)銀行,、信托,、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。

與此同時,，各地政府及時落實一城一策,、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，合肥,、長沙,、西安、南京,、丹東,、蘇州、杭州等熱點城市均收緊了調(diào)控政策,，蘇州更是10天內(nèi)三度加碼調(diào)控,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4,、5月份各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過百次,。正是在政策高壓下，年初資金寬松導(dǎo)致的全國樓市“小陽春”在5月份開始明顯降溫,，繼房地產(chǎn)投資,、銷售等多指標(biāo)增速明顯回落后，全國二手房價格漲幅全面放緩,。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,，二季度重點城市二手房市場月均成交量比3月減少21.5%。

調(diào)控基調(diào)不變

上半年,，高層頻繁喊話并出手調(diào)控或出于對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔(dān)憂,，銀保監(jiān)會主席郭樹清日前在陸家嘴(600663)金融論壇上直指居民家庭負(fù)債率過高、房地產(chǎn)業(yè)過度融資等問題,，又為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水,。

對于下半年的政策走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者表示,，下半年政策面基本上保持平穩(wěn),，一城一策會繼續(xù)落實，但是對于全國主要城市的房價,、地價控制目標(biāo)還是不變的，凡是有比較熱的城市就會受到警示或約談,，從而被迫進(jìn)一步收緊政策,。另外，大部分弱二線,、三四線城市的房價,、地價也有控制目標(biāo)，但是相對寬松一點,，而且這類城市下半年樓市降溫之后,，地方政府調(diào)控政策可能會穩(wěn)中略松。

值得注意的是，近期三四線城市湖北恩施市房協(xié)發(fā)出房價“止跌令”,，被認(rèn)為反映出政府部門“托市”的思路,。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，整體樓市政策以穩(wěn)定為主,，穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié),，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣不是穩(wěn)定,。

對于下半年的市場走勢,，楊紅旭認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場下半年或是震蕩式降溫態(tài)勢,，全國新房,、二手房銷售的量能相比今年二季度“小陽春”會有萎縮，即成交量會萎縮,，價格穩(wěn)中趨跌,，同時又有分化，東部地區(qū)有些城市樓市降溫兩年左右了,，價格有一定下跌的城市會企穩(wěn),，像廈門、北京,、上海,、環(huán)京地區(qū)下半年是企穩(wěn)筑底狀態(tài)，全國大部分城市下半年應(yīng)該是探底狀態(tài),。

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