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　　房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃集中爆發(fā),。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2019年1月以來,，截至1月24日,，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)公布的融資計劃近60起,，合計融資金額超過1500億元，刷新近一年多來的融資月度新高,。

　　自2016年四季度以來,，為加大樓市調(diào)控力度，關(guān)閉定增,、公司債收緊,、海外發(fā)債受限，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊已成主旋律,。但2018年下半年以來,，前期任性負(fù)債集中迎來還款期，違約,、借新還舊頻現(xiàn),，房企發(fā)債“熱情”再度高漲，甚至一周內(nèi)就有超過二十家房企發(fā)債,，更有房企一個月內(nèi)發(fā)債三次,。

　　2019開年密集發(fā)債

　　25日，遠(yuǎn)洋集團宣布成功發(fā)行總額為5億美元3.25年期境外高級美元債券,，票面利率為5.25%,。公告稱，此次募集所得款項將主要用于償還現(xiàn)有債務(wù),。

　　24日,，廣州越秀金融控股集團股份有限公司公告稱，已完成2019年度第一期6億元,、期限為270天的超短期融資券發(fā)行,。

　　23日，中國恒大集團發(fā)布公告稱,，將增發(fā)3期合計30億美元的優(yōu)先票據(jù),，分別于2020年、2021年,、2022年到期,，與此前票據(jù)合并,。恒大方面表示，擬動用增發(fā)票據(jù)發(fā)行所得款項主要為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資,，而剩余部分則用作一般企業(yè)用途,。

　　進(jìn)入2019年1月份以來，房企發(fā)債明顯密集,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強，這種情況下,，房企更關(guān)注資金鏈的安全,，越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應(yīng)對還債高峰期,。

　　根據(jù)Wind最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至1月26日，2019年開年一月不足,，除計劃外,，我國涉房企業(yè)在國內(nèi)外債券市場已成功發(fā)行多達(dá)1200億元，其中,，國內(nèi)債券發(fā)行110只債券,，規(guī)模高達(dá)700.7億元。相較于去年同期的35只290.9億元,，發(fā)行只數(shù)同比上漲214.3%,，發(fā)行規(guī)模同比增長140.9%。海外方面,，Wind數(shù)據(jù)顯示,，2019年以來，中資房企出海發(fā)債21單,，總規(guī)模高達(dá)68.7億美元,。

　　國金證券研究所分析師周岳表示，2019年延續(xù)2018年對沖債券到期帶來的融資缺口,，為償還即將到期債務(wù)做準(zhǔn)備,。他表示，在2018年房企發(fā)行的債券中,有募集資金用途記錄的有478只,，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用于償還到期債務(wù),。

　　融資環(huán)境現(xiàn)回暖跡象

　　張大偉表示，近半月來,，與2018年四季度相比,，房企融資難度已經(jīng)有所下降，房企海外發(fā)債利率呈下行趨勢,。

　　以恒大為例,，2018年11月前后,，恒大分別發(fā)行票息為11%、13%,、13.5%的美元債,。而此次恒大發(fā)債公告披露，三期票據(jù)分別為增發(fā)2020年到期11億美元,、利率7.0%的優(yōu)先票據(jù),，2021年到期8.75億美元、利率6.25%的優(yōu)先票據(jù),，2022年到期1.025億美元,、利率8.25%的優(yōu)先票據(jù)。

　　周岳表示,，2018年底房企海外發(fā)債規(guī)模和票面利率均呈上行趨勢。2018年12月,，海外房企債券發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)回升,，共發(fā)行86.96億美元債券，相比2017年同期增長712.75%,。但部分企業(yè)發(fā)行利率高企,，甚至達(dá)到10%以上，例如花樣年控股于2018年12月17日和18日分別發(fā)行票面利率為12%和15%的兩單海外債券,利率遠(yuǎn)高于國內(nèi)存量債15花樣年的6.95%,。

　　2018年房企融資迎來利率高峰,。1月初當(dāng)代置業(yè)公告稱，公司發(fā)行一筆2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù),，票面利率高達(dá)15.5%,，2018年12月，弘陽地產(chǎn)分別宣布發(fā)行2年期本金總額為1.8億美元,、2億美元的優(yōu)先票據(jù),，利率13.5%。

　　而進(jìn)入1月后半月,，房企融資利率明顯下調(diào),。1月中國奧園發(fā)行年利率分別為7.95%及8.5%的7.55億美元債券。

　　有市場人士表示,，2018年第四季度,，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的平均融資成本超過10%，今年1月份的發(fā)債利率普遍低于9%,，顯示內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資難度已經(jīng)有所降低,，房企的融資環(huán)境呈現(xiàn)回暖跡象。

　　行業(yè)負(fù)債率明顯上調(diào)

　　盡管整體融資環(huán)境回暖,，但也有部分企業(yè)的融資計劃被叫停,。1月18日,，深交所公告顯示，華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項計劃處于“中止”狀態(tài),，該筆ABS擬發(fā)行金額為200億元,。

　　除此之外，俊發(fā)集團7.9億資產(chǎn)支持證券,、花樣年非公開發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券,、雅居樂集團80億元非公開發(fā)行公司債券等多個發(fā)債申請被上交所終止。

　　這些融資計劃被暫停的原因,，多是由于房企資金的風(fēng)險,。穆迪相關(guān)報告便指出，2019年預(yù)計一些B評級的小型開發(fā)商將比其他開發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險,。其中,，穆迪已有兩次評級下調(diào)行動。其將泰禾集團股份有限公司和綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司的公司家族評級從B2下調(diào)至B3,。指出上述企業(yè)未來12-18個月再融資風(fēng)險加劇,。

　　房企負(fù)債率明顯上調(diào)。Wind數(shù)據(jù)顯示,，統(tǒng)計的131家房企中,，2018年第三季度較2017年底負(fù)債率上調(diào)的達(dá)76家，上調(diào)占比達(dá)58%,。其中,，魯商置業(yè)負(fù)債率從2017年的93.96%增至94.09%；*ST天業(yè)從2017年的82.19%增至91.49%,；香江控股,、光大嘉寶則分別從56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

　　喆安投資分析師劉敏表示,，在行業(yè)集中度加劇的整體背景下,，大型房企為進(jìn)一步擴大規(guī)模，中小房企為被避免在規(guī)模戰(zhàn)中落后而淪為被收購的對象,，紛紛加大財務(wù)杠桿,，多數(shù)房企凈負(fù)債率超過80%的安全值。進(jìn)入2019年,，需要更加注意房企的資金鏈安全,，防范融資風(fēng)險。

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