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　　今年以來,，土地市場出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢,，一二線城市土地流標(biāo)現(xiàn)象增加,。截至目前,，一線城市流標(biāo)8宗，流標(biāo)數(shù)量同比上漲166%,，流標(biāo)面積同比上漲幅度達(dá)700%,；二線城市流標(biāo)68宗，流標(biāo)規(guī)劃建筑面積達(dá)796.66萬平方米,，相比2017年同期上漲了53%,。

　　以北京為例，今年已經(jīng)有6宗土地出現(xiàn)流標(biāo),。流標(biāo)原因，一方面在于這些地塊吸引力不大,。六宗地塊都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房,，房價(jià)受限的同時(shí)，開發(fā)商需圍繞自持比例展開競爭,，而且還有配建和還建等要求,，加大了開發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張,。去年北京大規(guī)模供地,，已消耗了開發(fā)商的大量資金，而今年銀行對(duì)房企貸款資質(zhì)審核要求越來越高,，非標(biāo)融資通道又被堵死,，導(dǎo)致房企拿地更為謹(jǐn)慎,。

　　在此之前的十余年中，北京土地流標(biāo),、流拍數(shù)量僅為31宗,，屬于絕對(duì)的賣方市場。即使一些地塊開發(fā)前景并不誘人,，但房企出于鞏固市場占有率,、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等因素仍然趨之若鶩。今年以來,，北京土地市場流標(biāo)現(xiàn)象驟增,，開發(fā)商明顯趨于理性。從全國來看,，土地市場也在低位徘徊,，前4個(gè)月百城土地成交面積同比增長16.9%，但溢價(jià)率已經(jīng)由去年的40%左右降至20%左右,。

　　土地市場降溫的同時(shí),，我們還要看到，最新公布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)同比仍在上漲,，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大,，“房荒”現(xiàn)象在不少城市接連出現(xiàn)?？梢钥闯?，政策從土地市場向房屋市場的傳導(dǎo)并不順暢，究其原因,，在于竣工面積的大幅下降和供地結(jié)構(gòu)的明顯失衡,。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前4個(gè)月,，全國房屋新開工面積仍在7.3%的水平,，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會(huì)選擇盡快開工,，但施工面積增速已降至1.6%的低位,，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少,，4月末全國住宅待售面積已降至2.85億平方米,，庫存去化時(shí)間僅為2.4個(gè)月。而在2016年10月新一輪調(diào)控啟動(dòng)之前,，這個(gè)數(shù)字是6.8個(gè)月,。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，由于地方政府規(guī)定新房價(jià)格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制,，開發(fā)商推盤積極性不高,，轉(zhuǎn)而拉長施工周期，延緩項(xiàng)目竣工,。

　　在庫存減少的同時(shí),，地方政府應(yīng)根據(jù)住建部和國土部去年4月份發(fā)布的通知要求，加大土地供應(yīng)的數(shù)量,，但地方政府出于招商引資等因素考慮,，往往會(huì)加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重，減少住宅用地比重,。以中南某省會(huì)城市為例,，2017年該市市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非住宅用地,。

　　所以，如果要確保房地產(chǎn)調(diào)控收到效果,，就需要在加大供地力度的同時(shí)加快開發(fā)速度,。近期住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題相繼約談了12個(gè)城市，即要求有針對(duì)性地增加有效供給,，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問責(zé)有助于推動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任,，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持“從嚴(yán)”邏輯,，不會(huì)放松。

　　短期來說,，對(duì)地方政府而言,，應(yīng)致力于增加住宅用地?cái)?shù)量，并相應(yīng)調(diào)低入市土地價(jià)格,，繼續(xù)為土地市場降溫,；對(duì)房企來說，則須放棄調(diào)控將會(huì)放松的幻想,，加快推盤速度,，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)而減少自身的資金壓力,。

　　從長期來看，必須關(guān)注到以“限購,、限貸,、限價(jià)、限售”為標(biāo)志的行政調(diào)控措施對(duì)市場的扭曲，未來應(yīng)著重發(fā)揮市場手段,，理順供求關(guān)系,，解決土地錯(cuò)配問題，真正形成房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制,，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)行政措施的替代,。