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2017年房貸“量縮價漲”,。央行最新數(shù)據(jù)顯示,，2017年12月末，個人住房貸款余額同比增速比上年末回落14.5個百分點,。融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場報告》顯示,，2017年全國房屋（包括首套房和二手房）貸款平均利率呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢,，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準利率上浮10%的水平,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，今年房貸“量縮價漲”態(tài)勢料將持續(xù)，居民去杠桿將成調(diào)控重點,。
房貸市場未現(xiàn)放松跡象
《經(jīng)濟參考報》記者日前在北京采訪時發(fā)現(xiàn),，今年以來，銀行房貸放款并未如去年年初般出現(xiàn)大范圍貸款人排隊現(xiàn)象,，但是無論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來看,，房貸政策難言“很寬松”。
從銀行房貸額度和放款速度來看,，整體性的額度緊張和放款慢并不存在,，但各類銀行呈現(xiàn)出差異性。一位中介銷售人員介紹稱,，從放款時間看,，多數(shù)大行放款較快，基本能做到一周之內(nèi)放款,，最快的僅需兩三天,。“股份制銀行額度相對比較緊,，放款會慢一些,，實際額度也不能完全保證?！?/p>
國有大行方面,，某國有大行北京某支行個貸經(jīng)理表示，房貸額度實行動態(tài)控制,，放款沒有問題,，該支行在批貸上目前也沒有排隊現(xiàn)象?！岸鄶?shù)征信合格客戶都可以現(xiàn)簽解決,，但貸款金額在500萬元以上的可能需要進行現(xiàn)場評估。”他說,。
股份制銀行方面,，《經(jīng)濟參考報》記者走訪的幾家銀行均表示，批貸和放款時間相對較慢,?！叭ツ晗掳肽觐~度就一直處于較為緊張的狀態(tài)，總行沒有通知停貸,，但是我們會提醒貸款人放款比較慢,，如果比較著急可以優(yōu)先考慮放款快的其他銀行?！币晃还煞葜沏y行個貸經(jīng)理表示,。另一股份制銀行支行工作人員則對記者表示：“目前額度還相對寬松，但批貸和放款等候時間可能較長,?！?/p>
從房貸利率來看，貸款利率上漲有所放緩,。上述中介銷售人員表示,，首套房和二套房利率依然幾乎沒有銀行執(zhí)行基準利率?！笆滋追坷始s為基準利率的1.05至1.1倍,，二套房漲得更多些，為基準利率上浮10%至20%左右,?！彼f。
融360數(shù)據(jù)顯示,，北京方面,，匯豐銀行貸款利率9.9折，為4.85%,，建設(shè)銀行,、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行,、工商銀行等11家銀行首套房貸利率上浮5%,，民生銀行、渣打銀行,、華夏銀行等7家銀行首套房貸利率為上浮10%。匯豐銀行,、恒生銀行等6家銀行二套房貸款利率上浮10%,，杭州銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行等13家銀行二套房貸款利率上浮達20%,。上海方面,，多家銀行存小幅折扣，如農(nóng)業(yè)銀行,、建設(shè)銀行,、中國銀行、工商銀行首套房利率可為9折,，大新銀行,、上海農(nóng)商行為9.2折，花旗,、郵儲等4家為9.5折,。
一位大行一線城市個貸業(yè)務(wù)負責(zé)人對記者明確表示，展望未來一段時間,，各銀行房貸政策難言“很寬松”,。今年其所在銀行房貸業(yè)務(wù)的整體基調(diào)仍是“嚴格控制”，這一點較去年并無改變,。
居民購房杠桿率仍較高
回顧2017年,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴的大基調(diào)下，銀行的房貸以及整體涉房貸款增速均出現(xiàn)下滑,。業(yè)內(nèi)人士表示,，今年整體房貸規(guī)模增長會呈現(xiàn)和去年一樣的特點。
央行上周末最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年12月末,，個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%,，增速比上年末回落14.5個百分點,。與此同時，截至2017年12月末,，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款在內(nèi)的人民幣房地產(chǎn)貸款余額為32.25萬億元,，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點,，全年增加5.56萬億元,，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個百分點,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，房貸規(guī)模去年出現(xiàn)下調(diào)，是2017年部分城市房價漲幅放緩,、市場平穩(wěn)的最主要原因,。
不過整體來看,，我國居民的購房抵押率相對依然較高。中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》顯示,，截至2016年底,，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機爆發(fā)前的水平,。
居民債務(wù)比重也接近次貸危機前水平,。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“居民債務(wù)占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%,，遠遠超出其他新興經(jīng)濟體的水平,。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐更高,。日本和美國分別于上世紀90年代初和90年代中后期經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂時,，居民債務(wù)占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民杠桿率已接近較危險的區(qū)間,?！?/p>
倪鵬飛表示，居民部門加杠桿空間已越來越有限,。中國居民加杠桿的最主要用途是買房產(chǎn),，如果房價下跌，將可能出現(xiàn)金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表急速惡化并開始大規(guī)模收緊信貸,，進而導(dǎo)致購房者普遍違約以及銀行擠兌,，引發(fā)金融風(fēng)險。
房貸利率或小幅低速上漲
事實上,，監(jiān)管層已注意到居民高杠桿風(fēng)險,。2017年，個人借道消費貸,、首付貸等個人信用貸款加杠桿購房的態(tài)勢升溫,，央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門相繼出手嚴打此類違規(guī)行為,。一方面,，住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文部署規(guī)范購房融資行為,，明確嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu),、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu),、小額貸款公司等違規(guī)提供購房首付融資,、房地產(chǎn)場外配資等；另一方面,，銀監(jiān)會派出機構(gòu)積極開展風(fēng)險排查,，并加強規(guī)范管理和問責(zé),，嚴查個人消費貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
“企業(yè)杠桿率居高難下,，居民杠桿率快速攀升，金融機構(gòu)也有責(zé)任,，要優(yōu)化并嚴格授信管理,，加強風(fēng)險內(nèi)控，不能對企業(yè)信貸‘壘大戶’,，不能違規(guī)發(fā)放消費信貸,。”有業(yè)內(nèi)人士透露,，2018年居民去杠桿也將成為監(jiān)管的重點,。未來將加強引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過快增長,、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中,。
評級機構(gòu)東方金誠研究發(fā)展部副總經(jīng)理王青表示，2018年金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢將會延續(xù),，在淡化經(jīng)濟增速,，強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，以及防范化解重大風(fēng)險——重點是防控金融風(fēng)險——作為首要攻堅戰(zhàn)的背景下,，金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢將會延續(xù),。隨著金融去杠桿逐步擴大至實體去杠桿，在保障企業(yè)信貸需求的同時,，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落,。
融360分析指出，2018年房貸利率保持繼續(xù)上漲的可能性較大,，房貸利率整體基調(diào)仍為穩(wěn)中偏緊,。預(yù)計2018年房貸利率出現(xiàn)“急剎車”和“猛加油”現(xiàn)象的可能性較小，將會繼續(xù)保持小幅低速上漲態(tài)勢,。
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