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若房地產償債高峰期遇上調控年,，那么2018年,，房企的日子或許比想象的更難過。如今看來,，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢,，沒有這一融資渠道的房企，出現回流信托融資的跡象。
據克而瑞監(jiān)測數據統(tǒng)計顯示,，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元,，同比下降4%,，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑,。
克而瑞認為,，2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因,，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致,，比如中國恒大、陽光城等企業(yè),。另外,，其余超半數企業(yè)融資總量較于2016年出現大幅下降，這意味著,，在融資環(huán)境日益收緊的情況下,，中小房企可能面臨資金危局。
境外融資規(guī)模擴大
2016年11月份以來,，開發(fā)商的多種融資渠道被封堵,，鑒于壓低房地產行業(yè)杠桿率，降低金融系統(tǒng)性風險的考慮,，境內融資渠道不再暢通,。融資難遇上調控年，再加上銷售回款低于預期,，賬上不再趴著可以拿去買理財產品的閑錢,，償債期迫近，調控沒有放松信號,。
種種跡象,，讓開發(fā)商嗅到了危險的氣息。臨近年底,，不少房企都在忙著“找錢”,，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道,。
事實上,，在過去幾年房企融資演變歷史中,，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續(xù)債曾成就一個企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭,。
克而瑞稱,，據不完全統(tǒng)計顯示，截至目前,，2017年108家房企境外發(fā)債合計1993億元人民幣,，占總融資額約兩成，而2016年全年房企境外發(fā)債僅約626億元人民幣,。如中國恒大,、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發(fā)債,。另據克而瑞監(jiān)測數據統(tǒng)計顯示,，今年前11個月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元,，占融資總額的25%,，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段,。
克而瑞分析認為,，2016年由于國內融資環(huán)境寬松，企業(yè)更偏向于國內發(fā)債,，境外發(fā)債的多為融資能力較強的規(guī)模房企,，其中“TOP10房企”境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊,，擴張中的中型房企增加了境外發(fā)債,，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了38%，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%,。
然而,，值得注意的是，這些境外的錢并不便宜,。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。
融資成本提升
當然,，鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊,，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發(fā)債,、公司債及中期票據上的融資成本來看,，2017年新增融資成本均有所上升。
據克而瑞監(jiān)測數據統(tǒng)計顯示,，2017年前11個月,，108家房企的境外發(fā)債,、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%,，與2016年全年相比,，分別增加1.34個百分點、1.03個百分點及1.20個百分點,。這主要是因為2015年,、2016年國內融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對較低;但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮,，融資成本也不斷被抬高,。
此外，克而瑞認為,，境外發(fā)債融資成本增加最為明顯,，除了整體環(huán)境影響外，與發(fā)債企業(yè)的結構變化也有較大關聯,。
縱觀近幾年房企規(guī)?；l(fā)展路徑可以看出，沒有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”,。盲目追求“規(guī)?；卑l(fā)展，不注重有質量的增長,，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風險,，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩創(chuàng)新,。畢竟,，規(guī)模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值,，這些土地儲備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”,，也是投資者和資本青睞的籌碼。
鑒于這一發(fā)展模式,，開發(fā)商不得不去舉債擴張,，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規(guī)模穩(wěn)定的天花板下,，中型房企為了守住自己的市場份額,，不得不大筆舉債去擴充規(guī)模。所以,，我們看到,，信貸收緊后，“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了今年的38%,。
而獲得這些錢的前提是,，融資成本提高了,。但更大的前提是，2018年馬上來了,，2015年借的公司債該還了,，房子賣的又不如預期，只有借新債還舊債,。而且,，還需要開拓更多的渠道去融資。
克而瑞表示,，隨著金融市場的不斷發(fā)展,，傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉海外融資之外,，還在國內積極拓展創(chuàng)新的融資方式,。房地產私募基金、ABS,、REITs,、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化,，尤其是資產證券化,。從2015年6月份萬科發(fā)布了國內首只公募REITS后，資產證券化逐漸成為房企融資的一個突破口,。通過資產證券化,，不僅可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產，提升資產和資源配置效率,，還能為企業(yè)提供資金支持,，因此也成為了融資市場收緊情況下房企融資的一重要手段。
可以預見的是,，未來兩年,，償債高峰期來臨時，近三年拿地過猛和不惜代價拿高價地的中小房企,，不排除有資金鏈斷裂的風險,。
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