少妇愉情电影免费看_真人一对一免费视频_揉我奶?啊?嗯高潮健身房苍井空_男人?少妇A片成人用品_丰满人爽人妻A片二区动漫_丰满的寡妇HD高清在线观看_我丰满的岳?3的电影_强行糟蹋人妻HD中文字_国内精品少妇在线播放短裙_喂奶人妻厨房HD,久久久久国色av∨免费看,VA在线看国产免费,撕开奶罩揉吮奶头

　　若房地產(chǎn)償債高峰期遇上調(diào)控年，那么2018年,，房企的日子或許比想象的更難過,。如今看來，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢,，沒有這一融資渠道的房企,，出現(xiàn)回流信托融資的跡象。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，2017年前個(gè)11月,，108家房企融資總額為10014億元,，同比下降4%，占2016年融資總量的90%,，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑,。

　　克而瑞認(rèn)為，2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑,，究其原因,，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國(guó)恒大,、陽光城等企業(yè),。另外，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較于2016年出現(xiàn)大幅下降,，這意味著,，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局,。

　　境外融資規(guī)模擴(kuò)大

　　2016年11月份以來,，開發(fā)商的多種融資渠道被封堵，鑒于壓低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率,，降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮,，境內(nèi)融資渠道不再暢通。融資難遇上調(diào)控年,，再加上銷售回款低于預(yù)期,，賬上不再趴著可以拿去買理財(cái)產(chǎn)品的閑錢，償債期迫近,，調(diào)控沒有放松信號(hào),。

　　種種跡象，讓開發(fā)商嗅到了危險(xiǎn)的氣息,。臨近年底,，不少房企都在忙著“找錢”，其中,，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道,。

　　事實(shí)上，在過去幾年房企融資演變歷史中,，借道境外舉債確實(shí)曾力挽狂瀾，甚至數(shù)百億元的永續(xù)債曾成就一個(gè)企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭,。

　　克而瑞稱,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前,，2017年108家房企境外發(fā)債合計(jì)1993億元人民幣,，占總?cè)谫Y額約兩成,，而2016年全年房企境外發(fā)債僅約626億元人民幣。如中國(guó)恒大,、碧桂園,、綠地集團(tuán)等紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。另據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，今年前11個(gè)月,，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元，占融資總額的25%,，較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn),，重新成為了房企的重要融資手段。

　　克而瑞分析認(rèn)為,，2016年由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松,，企業(yè)更偏向于國(guó)內(nèi)發(fā)債，境外發(fā)債的多為融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企,，其中“TOP10房企”境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%,。2017年由于信貸逐步收緊，擴(kuò)張中的中型房企增加了境外發(fā)債,，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了38%,，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

　　然而,，值得注意的是,，這些境外的錢并不便宜。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤(rùn)的黑洞,。

　　融資成本提升

　　當(dāng)然,，鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊，融資成本隨之提升,。從108家典型房企在境外發(fā)債,、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升,。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，2017年前11個(gè)月，108家房企的境外發(fā)債,、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%,、6.05%及5.52%，與2016年全年相比,，分別增加1.34個(gè)百分點(diǎn),、1.03個(gè)百分點(diǎn)及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年,、2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為寬松,，融資成本也相對(duì)較低;但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮,，融資成本也不斷被抬高。

　　此外,，克而瑞認(rèn)為,，境外發(fā)債融資成本增加最為明顯，除了整體環(huán)境影響外,，與發(fā)債企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也有較大關(guān)聯(lián),。

　　縱觀近幾年房企規(guī)模化發(fā)展路徑可以看出,，沒有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”,。盲目追求“規(guī)模化”發(fā)展,，不注重有質(zhì)量的增長(zhǎng),，確實(shí)會(huì)讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風(fēng)險(xiǎn)，但眼下的窘境是,，投資者和資本并不會(huì)給房企時(shí)間去玩創(chuàng)新,。畢竟，規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階,，意味著一家房企有大量貨值,，這些土地儲(chǔ)備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼,。

　　鑒于這一發(fā)展模式,，開發(fā)商不得不去舉債擴(kuò)張，尤其在城市化率逐漸提升,，新房增量市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定的天花板下,，中型房企為了守住自己的市場(chǎng)份額，不得不大筆舉債去擴(kuò)充規(guī)模,。所以,，我們看到，信貸收緊后,，“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了今年的38%,。

　　而獲得這些錢的前提是，融資成本提高了,。但更大的前提是,，2018年馬上來了，2015年借的公司債該還了,，房子賣的又不如預(yù)期,，只有借新債還舊債。而且,，還需要開拓更多的渠道去融資,。

　　克而瑞表示，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展,，傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限,，房企除了輾轉(zhuǎn)海外融資之外，還在國(guó)內(nèi)積極拓展創(chuàng)新的融資方式,。房地產(chǎn)私募基金,、ABS、REITs,、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn),，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化,。從2015年6月份萬科發(fā)布了國(guó)內(nèi)首只公募REITS后,，資產(chǎn)證券化逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。通過資產(chǎn)證券化,，不僅可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn),，提升資產(chǎn)和資源配置效率，還能為企業(yè)提供資金支持,，因此也成為了融資市場(chǎng)收緊情況下房企融資的一重要手段,。

　　可以預(yù)見的是，未來兩年,，償債高峰期來臨時(shí),，近三年拿地過猛和不惜代價(jià)拿高價(jià)地的中小房企，不排除有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),。

?