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　　近日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了上半年的躁動(dòng)，出現(xiàn)了放緩的勢(shì)頭,。但值得注意的是,，在一線(xiàn)城市政策收緊后，被推到臺(tái)前的二線(xiàn)城市卻全面取代一線(xiàn)城市,，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷12個(gè)月沖高后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)觸頂回落跡象,。因此，考慮到寬松的貨幣政策可能有所收緊至保持中性,，不排除部分城市房?jī)r(jià)在今年四季度出現(xiàn)下調(diào)的可能,。

趙乃育/繪?

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的5月份住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市有4個(gè),，上漲的城市有60個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為5.5%,，最低為下降0.5%；同比來(lái)看,，最高漲幅為54.0%,，最低為下降3.2%。

　　二手房方面,，與上月相比,，70個(gè)大中城市價(jià)格下降的城市有13個(gè)，上漲的城市有49個(gè),。其中,，最高上漲6.3%，最低為下降0.5%,。同比來(lái)看,，二手房?jī)r(jià)格較去年同月相比，最高上漲46.8%,，最低下降6.5%,。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，5月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所放緩,，一方面是環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少,，另一方面則是漲幅有所收窄。

　　具體來(lái)看,，數(shù)據(jù)顯示,，5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè),，分別比上月減少5個(gè)和2個(gè),；漲幅比上月收窄的城市分別有36個(gè)和25個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和5個(gè),；漲幅在1%以上的城市分別有15個(gè)和13個(gè),，分別比上月減少7個(gè)和2個(gè)；最高漲幅分別為5.5%和6.3%,，分別比上月收窄0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn),。

　　劉建偉指出，現(xiàn)階段放緩的不僅僅是個(gè)體,，而是一二三線(xiàn)城市同時(shí)較上月相比有所收窄,。據(jù)其測(cè)算,，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中一線(xiàn)城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn),，二,、三線(xiàn)城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是,，在一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開(kāi)始收窄并呈下滑態(tài)勢(shì)的同時(shí),，二線(xiàn)城市同比平均漲幅則在上月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

　　接棒　一線(xiàn)降溫　二線(xiàn)瘋狂

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，新建商品房數(shù)據(jù)中,，二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市,，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。

　　具體來(lái)看,，5月漲幅榜中,，在一線(xiàn)城市北、上,、廣,、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%,、2.7%,、0.5%的同時(shí)，廈門(mén)環(huán)比上漲高達(dá)5.5%,，合肥環(huán)比上漲5.1%,，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%,，天津,、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%,，福州,、石家莊、寧波,、南昌,、濟(jì)南、鄭州,、無(wú)錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過(guò)1%,。

　　此外，此前一直領(lǐng)漲的一線(xiàn)城市在連續(xù)大漲12個(gè)月后首現(xiàn)新房與二手房?jī)r(jià)格的雙收窄,。

　　數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，北京新建住宅與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)0.6與1.4個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅較4月下調(diào)2.7個(gè)百分點(diǎn),。上海方面,，新建住宅與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)1.3與1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅較4月下調(diào)0.4%與1個(gè)百分點(diǎn),。廣州方面,，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比較4月分別下調(diào)0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳方面,，新建住宅價(jià)格漲幅更是大幅降至0.5%,，較4月漲幅下調(diào)1.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比漲幅僅為0,，同比更是較4月漲幅大幅下調(diào)9.3%,。

　　交易量也有所下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，5月,，北京純商品房住宅簽約4112套，預(yù)計(jì)全月簽約將相比4月份的5288套下調(diào)21%,；二手房簽約223924套，簽約下調(diào)10%左右,。上海方面,，4月份以來(lái)的交易量趨于穩(wěn)定，每天網(wǎng)簽量為900套左右,，相當(dāng)于過(guò)去五年的平均水平,。

　　易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，5月北京成交量同比減少5%,，上海同比減少26%,，深圳同比減少59%。

　　對(duì)此,，張大偉認(rèn)為,，一線(xiàn)城市漲幅明顯放緩，市場(chǎng)開(kāi)始降溫,。整體而言,，當(dāng)前市場(chǎng)成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平,。供應(yīng)水平下滑將影響后市成交,，從6月開(kāi)局市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，依然處于環(huán)比回調(diào)走勢(shì)。

　　相比之下,，二線(xiàn)城市卻再度成就“王”的盛宴。2016年土地市場(chǎng)火熱非凡,，二線(xiàn)城市更是土地市場(chǎng)上絕對(duì)的主角,。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日,，全國(guó)總價(jià)超過(guò)15億元，溢價(jià)率逾50%的“地王”總數(shù)達(dá)90宗,，成交總價(jià)2924億元。其中,，1月至5月，二線(xiàn)城市的住宅用地價(jià)格同比上漲108.0%,，遠(yuǎn)超一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市,，二線(xiàn)城市住宅用地溢價(jià)率也較去年同期顯著提高，平均溢價(jià)率已超過(guò)50%,，房企在二線(xiàn)城市的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,。

　　中指院認(rèn)為，一線(xiàn)城市供地有限且拿地門(mén)檻不斷提高使房企將拿地戰(zhàn)場(chǎng)移至二線(xiàn)城市,，并屢屢造出天價(jià)“地王”,。

　　趨勢(shì)　下半年漲幅或繼續(xù)收窄

　　近日，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇十周年慶典上,，原央行貨幣政策委員會(huì)委員,、中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)處于一個(gè)比較低,、比較正常的水平,。但未來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的企穩(wěn),，房地產(chǎn)交易量也將放緩,。

　　李稻葵認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,，待房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定以后,，交易量反而會(huì)放緩。因此，未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的速度會(huì)有所放緩,，開(kāi)發(fā)商投資速度會(huì)基本穩(wěn)定,。他指出，“房地產(chǎn)現(xiàn)在占固定資產(chǎn)投資的18%,，對(duì)這個(gè)變量的增速不要給予過(guò)高的期望”,。

　　中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在慣性作用下,，熱度還將持續(xù)一段時(shí)間,。從市場(chǎng)周期的角度來(lái)看，上半年地價(jià)快速上漲也會(huì)對(duì)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生正反饋,，房?jī)r(jià)也還會(huì)出現(xiàn)一定補(bǔ)漲,，所以“地王潮”也許還將繼續(xù)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì),，張大偉則認(rèn)為,，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大,。從數(shù)據(jù)指標(biāo)看,，雖然二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，但本輪樓市從2015年5月開(kāi)始,，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個(gè)月的沖高后,，在今年5月開(kāi)始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩,，不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)的可能性,。

　　對(duì)此，中指院也指出,，有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象正在發(fā)生,。一線(xiàn)城市成交量的回調(diào)也為二線(xiàn)城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺(tái),，市場(chǎng)將難以維持目前的漲勢(shì),。因此，中指院預(yù)警,，土地高價(jià)市場(chǎng)不可持續(xù),。“若住宅價(jià)格開(kāi)始回落,，則會(huì)導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃,，未來(lái)‘地王’項(xiàng)目的去化將面臨困難?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。

　　“尤其是城市高端住宅銷(xiāo)量已近峰值，市場(chǎng)需求空間有限，未來(lái)‘地王’項(xiàng)目去化難度加大,?！鄙鲜龇治鰩煴硎荆捎诙€(xiàn)城市“地王”價(jià)格的不斷攀升,，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金投入規(guī)模增大,，未來(lái)想要獲取利潤(rùn)不得不將產(chǎn)品高端化，通過(guò)提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實(shí)現(xiàn)溢價(jià),，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來(lái)幾年將會(huì)明顯增加,。

　　上述人士指出，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看,，南京,、蘇州、合肥2016年前5個(gè)月高端住宅的銷(xiāo)售套數(shù)均已超過(guò)2015年全年水平,，而杭州也超過(guò)了去年全年的一半,，今年以來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)火爆導(dǎo)致代表城市高端住宅的銷(xiāo)量已經(jīng)達(dá)到頂峰，需求透支較為嚴(yán)重,。從需求的角度來(lái)看,，二線(xiàn)城市高端住宅市場(chǎng)需求終歸有限，地價(jià)高企導(dǎo)致的住宅被高端化將造成未來(lái)一段時(shí)間高端產(chǎn)品供應(yīng)量的猛增,，供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)位,，導(dǎo)致“地王”項(xiàng)目去化的困難。