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　　在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊同時，“余熱”向外擴(kuò)散,，二線城市房地產(chǎn)市場急劇升溫,，出現(xiàn)了“房價漲幅高”、“地價溢價率高”,、“投資投機(jī)客比例高”的“三高”癥狀,。在房地產(chǎn)市場基本面未發(fā)生顯著變化情況下，二線城市樓市“三高”癥狀,，將導(dǎo)致市場供求關(guān)系扭曲錯位,，值得高度警惕。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年3月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù),，廈門,、合肥的房價環(huán)比漲幅分別為5.4%、4.6%,，超過滬深,，領(lǐng)漲全國；南京,、杭州,、天津和福州等二線城市房價環(huán)比漲幅也在前十。同時,，南京,、杭州、廈門,、合肥,、蘇州等二線城市土地市場異常活躍,，地價溢價率大幅上升,，近日成交的合肥某地塊溢價率達(dá)400%，蘇州某地快溢價率達(dá)319%,，地價超越房價已成為普遍現(xiàn)象,。還有,，在房地產(chǎn)市場急劇升溫背后，外地購房比例也在高位,，2015年廈門外地購房比例超過60%,，惠州和東莞的住房深圳戶籍購房比例超過50%，顯示出巨大的投資投機(jī)炒作力量,。目前看,，年初一線城市樓市“發(fā)燒”所引發(fā)的示范效應(yīng)，并不會因為一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策突然收緊而自發(fā)衰減,，反而還會溢出擴(kuò)散,，帶動二線城市、三線城市住房交易升溫,，一定程度推動住宅庫存的消化,。

　　但歷史經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)市場基本面沒有顯著變化情況下,，依靠投資投機(jī)炒作力量驅(qū)動,，往往會引發(fā)市場供求扭曲錯位。2009年海南三亞房價曾大幅上漲,，但此后房價卻持續(xù)下跌,，如今住房均價又跌回5年前,。即使是當(dāng)前成交異?；鸨暮贾輼鞘校?014年年初的開發(fā)商主動降價行為啟動了全國房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整,。更不用說,，曾經(jīng)作為一線城市房價參照物的香港房價，自2015年10月份以來,，香港私人住宅售價指數(shù)已連跌5個月,，累計下跌10.88%。這些情況表明,，當(dāng)前二線城市房價,、地價過快上漲存在一定脆弱性。

　　嚴(yán)格意義上說,，我國房地產(chǎn)市場還未經(jīng)歷一個完全周期,。市場對房價的過度樂觀情緒，更多是心理預(yù)期的自我實現(xiàn),。當(dāng)前我國一,、二線城市住宅租金收益率還不到2%，持有住宅的意義在于未來住宅價格大幅上漲,。而過去住宅價格持續(xù)大幅上漲的證據(jù),，反過來又固化了房價上漲預(yù)期,，成為住宅投資投機(jī)炒作的心理基礎(chǔ)，但事實上又缺乏物質(zhì)基礎(chǔ),。長期看,，住房真實價值將總體保持穩(wěn)定。反映剔除通貨膨脹因素后美國真實房價的指數(shù)（凱斯-希勒指數(shù)）,，在1890年至1997年長達(dá)100多年的時間里總體保持平穩(wěn),。如果將1890年指數(shù)設(shè)為100，那么到1995年-1997年的指數(shù)平均值為110,。在從1890年到1997年漫長的歷史中,，美國相對房價的年均增長率僅為0.09%，證明了長期持有房產(chǎn)并不是一個發(fā)財致富的途徑,。

　　目前,，我國人口增長已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)增長中樞回落,、土地財政面臨改革,、住宅庫存仍處高位等不利于房價上漲因素正在積聚，若二線城市房價接力一線城市過快上漲,，不僅不利于住宅需求平穩(wěn)積聚和釋放,，而且還會加劇市場波動，進(jìn)一步扭曲市場供求關(guān)系,，增大房地產(chǎn)市場運(yùn)行風(fēng)險,。更為重要的是，房價過快上漲則會降低首付款給予金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款的安全邊際,。當(dāng)未來大面積住宅流動性變現(xiàn)需求上升時,，房價以及銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將面臨真正嚴(yán)峻考驗。而這種可能性隨著老齡化時代到來并非癡人說夢,。