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??? 央行網(wǎng)站2日頒布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,，指出在不實(shí)施“限購”措施的城市,，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn),。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此次下降后,，已與2008年救市政策的力度齊平,，1.5線和二線城市將迎來重大利好,?！叭齑妗睂⑹俏磥韼啄攴康禺a(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的主基調(diào)，且居民住房需求依然較大,，鼓勵(lì)居民適度加杠桿有一定空間,。

　　改善　一些家庭有望提前實(shí)現(xiàn)購房愿望

　　“今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存，此時(shí)出臺(tái)此政策,，不僅及時(shí)而且必要,，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)具有雙重作用?！敝袊?guó)民生銀行首席研究員溫彬表示,，去年以來，政府先后出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施,，交易趨于活躍,，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量逐漸增多，但也存在區(qū)域差異，特別是三,、四線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)低迷,，去庫存壓力依然較大。

　　溫彬表示,，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快,，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo),，因地施策”的原則,，針對(duì)非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　“首套房對(duì)應(yīng)的是大量的市場(chǎng)剛需，面對(duì)的是一般收入家庭,。對(duì)于這些家庭來說,，有的人可能還在攢錢，原本是明年才能啟動(dòng)的購房計(jì)劃,，在這次調(diào)整以后馬上就能簽約了,。”社科院金融研究所所長(zhǎng)助理董裕平表示,，在春節(jié)前夕出臺(tái)的這次調(diào)整,，是國(guó)家高度重視民生工程，著力解決群眾關(guān)心的住房問題的集中體現(xiàn),。他說,，新政有利于一些居民家庭可以提前實(shí)現(xiàn)購房的愿望，改善居住條件,，從政策意圖來看,，有積極的導(dǎo)向作用。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰,，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政,，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè),，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來一輪交易量的小高峰,。

　　壓力　高庫存使房?jī)r(jià)分化愈加明顯

　　最新數(shù)據(jù)顯示,，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米,，在去庫存一年后,，我國(guó)房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米,，這意味著，在去庫存一年后,，我國(guó)房地產(chǎn)庫存并未能如預(yù)想,，再增近萬億。

　　易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示,，12月份50城存銷比數(shù)據(jù)中,，去化超過12個(gè)月的城市超過60%，其中,，三亞,、茂名、淮南,、煙臺(tái)四個(gè)城市去化均達(dá)24個(gè)月，北海更是高達(dá)34個(gè)月,。

　　同時(shí),，供應(yīng)方面,，北京同比減少85%,、上海同比減少39%的同時(shí)，青島同比上漲781%,，茂名同比上漲1773%,。

　　此外，在庫存壓力的不同下,，城市間房?jī)r(jià)分化愈加明顯,。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月份,，70城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲,，最高漲幅為深圳的3.2%,，最低下降為丹東的0.9%,。而同比方面，深圳同比上漲47.5%,，丹東則下降5.3%,。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重,?！?008年,，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房?jī)r(jià)迅速上升,，2010年樓市開始回暖,。那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫存。現(xiàn)在之所以說比2008年還差,，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫存,。”

　　據(jù)任志強(qiáng)測(cè)算,，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米,，寫字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積,?！爱?dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的,。以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看,，接近7億平方米的庫存并不算多，但問題在于,，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分,。”

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈認(rèn)為,，“去庫存”是未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的主基調(diào),，有必要通過金融手段以促進(jìn)房地產(chǎn)庫存有序消化?！?015年,，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇,、區(qū)域分化,、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但是,，種種跡象表明,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱,，尤其是房地產(chǎn)庫存高企更成為制約未來3至5年內(nèi)房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出問題,。因此，房貸新政有利于房地產(chǎn)“去庫存”,。

　　影響　一線城市限購政策暫時(shí)不會(huì)取消

　　對(duì)于降低首付比例的影響,，可以預(yù)期的是，此次政策出臺(tái)后,，商業(yè)銀行住房按揭貸款的業(yè)務(wù)量有望進(jìn)一步提升,。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，此次政策的出臺(tái)，貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向,。給予了各地信貸政策調(diào)整的自主權(quán),，允許各地按照去庫存的導(dǎo)向和信貸資源的實(shí)際情況，積極調(diào)整首付比例,。當(dāng)然,，兩成首付的比例，使得商業(yè)貸款購房者能夠享受和公積金購房貸款相同的首付待遇,，確實(shí)很有激勵(lì)性,。

　　對(duì)于未來房貸政策的調(diào)整是否會(huì)從“不限購”城市擴(kuò)展到“限購”城市，大部分市場(chǎng)人士認(rèn)為可能性較低,。溫彬?qū)Α督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說,，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策使一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，去庫存效果明顯,，未來房?jī)r(jià)仍有上漲壓力,，限購政策暫時(shí)應(yīng)不會(huì)取消。

　　而對(duì)于降首付是否會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn),，李佩珈表示,，當(dāng)前，我國(guó)居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國(guó)家,，償付能力大于歐美等國(guó)家,，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間,。2014年,，我國(guó)居民個(gè)人住房貸款余額為10.6萬億元，占GDP比重約為16.7%,，遠(yuǎn)低于日本的233%,、英國(guó)的173%和美國(guó)77.6%，個(gè)人住房貸款的發(fā)展深度低于發(fā)達(dá)國(guó)家,，未來增長(zhǎng)潛力依然較大,。從還款能力看，2014年,，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額為48.5萬億元,，個(gè)人住房貸款占儲(chǔ)蓄余額比重為22.9%，小于日本的58.5%,，更遠(yuǎn)低于美國(guó)居民約109%的負(fù)債水平,。

　　一位國(guó)有大行北京某支行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示,，目前而言,，銀行貸款的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不是很多,，政策調(diào)整能夠刺激出更多的個(gè)人客戶。尤其在銀行所有的信貸品種中,，房貸品種是其中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的品種,，壞賬率也比較低。因此,，相對(duì)長(zhǎng)期的,、安全的、收益比較穩(wěn)定的房貸業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量增加對(duì)銀行而言是好事,。

　　“目前,，考慮到適齡購房人口基數(shù)較大、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍在,，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的更替，居民消費(fèi)需求的升級(jí),、人口結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變,，居民住房消費(fèi)也將呈現(xiàn)新的變化，養(yǎng)老地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、文化地產(chǎn)等孕育新的機(jī)會(huì)，創(chuàng)客空間,、租賃市場(chǎng)等新模式逐漸興起,，有必要通過金融手段以支持居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)?！崩钆彗煺f,。

　　李佩珈表示，當(dāng)前,，我國(guó)居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國(guó)家,，償付能力大于歐美等國(guó)家，且主觀違約概率較小,，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間,。

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