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??? “天府門廊,，怎么走？”日前，一個從香港來的旅行團(tuán)領(lǐng)隊拿著成都市地圖，不停地問路人,，但很多路人都搖搖頭，就走開了,。

??? 在香港,，“維港門廊”有口皆碑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,，屹立于維多利亞港入口,，早已成為香港獨特的城市地標(biāo)，其背后的謀劃者就是新鴻基地產(chǎn),。但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在成都天府門廊并不為人熟知,。

??? 8年前,，新鴻基在成都輕松拿下“東調(diào)”戰(zhàn)略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項目,。如今8年過去了,，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基,，另有1/3用地荒蕪,。那么，拿地多年卻開發(fā)緩慢,，新鴻基地產(chǎn)意欲何為,？

拿地樓面價僅為2769元

??? 這一切都要從14年前的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說起,。當(dāng)時政府對東郊工業(yè)企業(yè)實施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區(qū)騰出了3000畝土地,，且地處東二環(huán)與東大街東沿線交叉位置上,，因此備受市場關(guān)注。

??? 成都ICC所在的259畝地塊,，號稱是攀成鋼的頭號巨幅地塊,，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示,，上述宗地編號具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”,，其中規(guī)定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，主體建筑高度均為280米,。

??? 一位參與過當(dāng)時土地競拍會的成都地產(chǎn)人士回憶說,，“當(dāng)時以為這塊地爭奪會很激烈，但現(xiàn)場只有新鴻基一家舉牌,，最后底價成交,，樓面價為2769元/平方米?！?/p>

??? 實際上,，新鴻基地產(chǎn)的野心是復(fù)制“維港門廊”，打造“天府門廊”成都ICC,。按其設(shè)計,，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門廊”的兩根擎天門柱。

??? 新鴻基地產(chǎn)介紹說,，成都ICC將以商業(yè),、購物及金融為核心，發(fā)展高端商業(yè),、銀行,、保險、證券,、基金,、信托等金融業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的法律、評估,、審計,、會計、咨詢策劃等專業(yè)服務(wù),。

??? 從公開內(nèi)容看,，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵起點。日前,，坊間傳言成都多個商業(yè)項目陷入停工或半停工,，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關(guān)注,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到,，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅,，被圍欄圈起來的是B地塊，正在做地下工程,，有塔吊旋轉(zhuǎn),，C地塊為一片荒地，成都ICC銷售中心就掩映在這片荒地東頭的樹林中,，除2~3名置業(yè)顧問值班外,，停車場車輛稀少，少有看房者,。

??? 成都ICC銷售中心一位置業(yè)顧問介紹說,，A地塊純住宅項目“天曜”共有928戶，已進(jìn)入尾盤,，剩下100余套大戶型去化難度較大,，售價約11000元/平方米。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,，天曜首次開盤時曾賣到14000元/平方米,。

??? 記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽臺上遠(yuǎn)眺,，整個攀成鋼片區(qū)一覽無余,，ICC項目的B、C地塊盡收眼底,。一個拿地8年的高端綜合體項目,，至今不是空地就是工地，讓人對新鴻基地產(chǎn)的操盤思路頗為費解,。

??? 記者查閱新鴻基地產(chǎn)各財年的年報發(fā)現(xiàn),，新鴻基地產(chǎn)香港環(huán)貿(mào)廣場開發(fā)周期并不長，于2005/06年財年內(nèi)動土,，至2009/10年財年落成,，動工到租戶入駐僅4年。

周邊樓盤多已竣工

??? 一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說,，2011年5月，成都二環(huán)內(nèi)房價每平方米首次突破一萬元,，樓市調(diào)控升級,，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個在建樓盤,，但大片土地并不是沒人要,，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”,。

??? 如今，群龍聚首的攀成鋼開發(fā)速度一直很慢,。2011年11月,，綠地集團(tuán)打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府,，意味著該板塊首次從概念進(jìn)入落地,。

??? 值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽分別于2012年4月與5月開工,，分別于去年6月和年底竣工,。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開工,，但記者看到其至今仍在施工,，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

??? 截至目前,，拿地稍晚的通用時代國際社區(qū),、伊泰天驕、樂天圣苑,、中洲中央城邦,、中糧鴻云等多個中高端項目已處于現(xiàn)房銷售或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后,，僅隔1個月即啟動開工,，記者近日現(xiàn)場踩盤時看到多棟樓盤均已建起了10多層。

??? 除了成都ICC之外,，在片區(qū)內(nèi)環(huán)球匯天譽拿地成本最低,，其樓面價為4200元/平方米，而售價達(dá)1.5萬元/平方米,。這足以看出港資房企比內(nèi)地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間,。

??? 當(dāng)前，攀成鋼板塊的問題顯而易見,。今年4月份,，中糧鴻云與樂天圣苑在同一節(jié)點首次開盤，同臺對壘,。成都某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,，該板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少高端商業(yè)配套,。

??? 如今,，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤林立，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場及IFS相提并論,。但新鴻基拿地8年來,，僅開發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財年年報透露,，成都ICC剩余部分將于2017/18財年或以后完工,。

??? 在成都某房企營銷高層看來，港資房企喜歡慢開發(fā)造精品,，對市場判斷很謹(jǐn)慎,。他們拿地時片區(qū)不成熟，但肯定不是資金問題,。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴翰林告訴記者,，“根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，土地拍賣后兩年內(nèi)必須開發(fā),，否則無償收回,。”

??? 日前,，記者向新鴻基地產(chǎn),、九龍倉與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿時仍未收到回復(fù),。

??? 針對相關(guān)問題,，記者近日采訪了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長韓軍解釋說,，“法律上,，沒有‘囤地’概念，只有閑置土地,。根據(jù)國土部53號文件界定,，也需經(jīng)過調(diào)查界定。沒有經(jīng)過調(diào)查程序,，只能說涉嫌,。是否閑置土地，要按照合同簽訂時的宗地調(diào)查,，而不是按宗地劃分的地塊,。”

??? 上個月下旬,，國土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度,。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會被處置整改呢,？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“原則”之外還有特例,，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出,，港資房企有錢，地方為了招商引資對其很照顧,，他們一拿就是數(shù)百畝上千畝,，雖然早期規(guī)定了單宗不超200畝等，但現(xiàn)行政策對他們約束仍不夠,。

或與母公司變動有關(guān)

??? 一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露,，新鴻基用香港ICC國際化概念設(shè)計方案，迎合國際金融機(jī)構(gòu)入駐需求,，方案設(shè)計及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜,，在對接成都ICC項目中，卻遲遲難以落地,，期間歷經(jīng)多次博弈,。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級綜合項目典范,，品質(zhì)可媲美香港“維港門廊”,。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊‘凱旋門’,，設(shè)計太復(fù)雜了,。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一,，他們請的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所,，國際規(guī)范與國內(nèi)規(guī)范有沖突，調(diào)了很久,。以香港看法,，調(diào)出來的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了，達(dá)不到他們的商業(yè)要求,，就擱置了,。”上述成都某知情人士說,。

??? 某國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成都分部相關(guān)人士透露,，他們?nèi)ツ觊_始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理，還負(fù)責(zé)與項目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調(diào)如何優(yōu)化建筑設(shè)計,，盡早落地,。

??? 上述知情人士補充說，新鴻基正準(zhǔn)備論證C地塊,，研究住宅需求,，現(xiàn)在大戶型普遍不好賣,，他們想改成小戶型，市場調(diào)研快半年了,?！跋茸鲎≌粻窟B裙樓商業(yè)設(shè)計,。說慢肯定慢,，開發(fā)商沒必要這時讓建筑單位進(jìn)場?！?/p>

??? 現(xiàn)在看來,，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前,，攀成鋼內(nèi)絕大多數(shù)項目為迎合市場做成了“首改”或“再改”的中小戶型產(chǎn)品,，區(qū)域競爭白熱化。那么,，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號和3號住宅用地,？實際上，像綠地錦天府彼時借助快銷模式,，通過高端活動配合圈層營銷,，已基本去化完畢。

??? 某國際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都分公司負(fù)責(zé)人說,，“內(nèi)地樓市的黃金時期,，這個年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當(dāng)年被兼并時,，在內(nèi)地和香港是盈利的,，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題,。如果出現(xiàn)這種節(jié)點不搶的話,，肯定是母公司出了問題?！薄袄罴握\拿下成都南城都匯,，也是囤積了很多年。他們很聰明,，不會干虧本生意,。”上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補充說,，一定要站在母公司角度去觀察,。

??? 公開資料顯示，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘,、郭炳江與郭炳聯(lián),，近些年沒少卷入輿論漩渦,。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位,，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理,，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復(fù)職,。不過,，記者仔細(xì)查閱新鴻基定期報告發(fā)現(xiàn)，2014~2015年中期報告透露,，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理,。

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