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　　記者2月17日從興業(yè)銀行獲悉,，根據(jù)市場需求和業(yè)務發(fā)展需要,，該行計劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放,。記者注意到,，近期，平安銀行,、浦發(fā)銀行等均啟動了房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行,，與此同時，招商銀行也與多家房企達成戰(zhàn)略合作,，擬為地產(chǎn)并購相關業(yè)務提供綜合金融服務,。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，監(jiān)管鼓勵金融機構通過穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務,、加大債券融資支持力度等為房地產(chǎn)并購營造良好的融資環(huán)境,，助力化解房地產(chǎn)市場風險。與此同時,，全國性商品房預售資金監(jiān)管規(guī)范化等政策的落地,，也將在一定程度上緩解房企資金壓力。

　　目前來看,，房企合理融資需求得到滿足,，市場預期逐步好轉(zhuǎn),。但應該認識到，房地產(chǎn)“去金融化”大方向不會改變,，房企高負債,、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式再無空間,。

　　銀行房地產(chǎn)并購主題債券陸續(xù)發(fā)行

　　興業(yè)銀行表示,，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則,、標準,、流程及配套政策，通過并購貸款,、并購票據(jù),、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳,，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目,。未來，將持續(xù)加強風險控制和貸后管理,，做好資金用途監(jiān)控,，充分發(fā)揮項目并購在防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用,。

　　事實上,，在此之前，平安銀行也啟動了首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作,，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放,。平安銀行表示，將重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目,，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務風險及推動行業(yè)結構優(yōu)化,。浦發(fā)銀行日前也在銀行間債券市場發(fā)布公告，于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券,，本期債券規(guī)模為50億元,，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放,。

　　除了通過發(fā)行相關主題債券的方式來專項募集資金,，也有銀行與房地產(chǎn)企業(yè)簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，支持相關房地產(chǎn)項目并購貸款投放,。

　　今年1月25日,，招商銀行股份有限公司與房地產(chǎn)企業(yè)華潤置地有限公司、下屬公司華潤萬象生活有限公司分別簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,，并購融資額度達230億元,。2月14日,，招商銀行與大悅城控股集團股份有限公司簽署地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，在該框架協(xié)議中,，招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關的綜合金融服務,，專項融資額度為100億元。

　　招商銀行有關人士稱,，在確保項目合法合規(guī)的前提下,，招商銀行將加強投放力度，大力支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)對出險及壓力房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的并購投融資業(yè)務發(fā)展,。

　　監(jiān)管鼓勵為房企項目并購提供金融服務

　　銀行的上述舉措正是為了響應監(jiān)管的相關要求,。去年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》）,?！锻ㄖ窂姆€(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度,、積極提供并購融資顧問服務,、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面,，鼓勵金融機構提高服務效率,，為并購營造良好的融資環(huán)境,，助力化解房地產(chǎn)市場風險,、促進行業(yè)出清。

　　中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾此前在新聞發(fā)布會上表示,，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風險,、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

　　“從長遠看,，通過并購等市場化方式推動房地產(chǎn)市場的結構性調(diào)整,，有利于高負債企業(yè)集團資產(chǎn)、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益,，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理,，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展,?！彼f。

　　接近監(jiān)管部門人士也強調(diào),，《通知》主要是為了支持重點房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購,，不是為了并購出險房地產(chǎn)企業(yè)的股權或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

　　華泰證券研究所研究員張繼強表示,，監(jiān)管層政策鼓勵房企項目承債式收并購,，從目前來看,，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合營聯(lián)營,、股權結構清晰的民營企業(yè)項目,。對于優(yōu)質(zhì)房企尤其是國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度“松綁”,。對于出險企業(yè),，并購融資帶來流動性改善的機會。

　　從目前來看,，房企并購多呈現(xiàn)為單項重資產(chǎn)并購或優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)并購,。獲得招行融資支持后，華潤方面已經(jīng)開啟“買家”模式,。在華潤獲得招商銀行230億元融資額度后,，該資金將全部用于收并購業(yè)務。目前,，已有華潤萬象生活10.6億元并購禹洲物業(yè),、22.6億元并購中南服務等兩個項目落地。

　　房企合理資金需求正被滿足

　　值得注意的是,，除了并購貸款業(yè)務外,，在加大債券融資支持力度方面，《通知》也明確,，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具,，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

　　此前交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會稱,，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務融資工具,，用于并購項目或已售在建項目建設。1月27日,，萬科A在銀行間市場發(fā)行了今年首期30億元中期票據(jù),。據(jù)悉，此次發(fā)行利率為2.95%,，主體和債項評級結果均為AAA,，擬用于商品房項目建設。另外,，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購）已于1月24日成功發(fā)行,，注冊金額累計為30億元，注冊額度有效期為2年,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，房企的合理資金需求正在得到滿足，市場預期逐步改善?？硕鹧芯恐行膱蟾骘@示,，2022年1月，100家典型房企的融資總量929.46億元,，環(huán)比上升26%,；從融資成本來看，1月100家典型房企新增債券類融資成本為4.53%,，較2021年全年下降0.76個百分點,。

　　另外，近日,，住建部等相關部門下發(fā)了關于全國性的城市商品房預售資金監(jiān)管相關意見,。文件明確預售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)項目合同,、工程造價等核定,，以確保項目竣工所需資金，達到監(jiān)管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用,。有業(yè)內(nèi)人士表示,，此前有部分城市出現(xiàn)了對預售資金過度收緊的情況，上述政策加強了預售資金管理的規(guī)范性,，提高了靈活性,，有助于房企合理安排使用資金、穩(wěn)健經(jīng)營,，是保持房企資金的適度流動性,、引領行業(yè)走出低谷的重要措施。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，房企整體現(xiàn)金流將得到一定緩解,，但房地產(chǎn)“去金融化”大方向不會改變，房企高負債,、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式再也沒有空間,，收縮規(guī)模成大勢所趨,。這也意味著，房企仍需主動發(fā)力,，及早降低自身風險,。