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2019年,，各地積極落實(shí)城市主體責(zé)任制,，穩(wěn)步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行,，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),。展望2020年,，“房住不炒”的定位不會(huì)動(dòng)搖，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變,，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢——

2019年,，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，我國樓市的投機(jī)性需求基本離場，住宅回歸居住本質(zhì),。在此基礎(chǔ)上,，租賃市場蓬勃發(fā)展，調(diào)控長效機(jī)制不斷完善,。

眾多業(yè)內(nèi)專家表示,，如果要用兩個(gè)字來形容2019年的房地產(chǎn)市場，那一定是“穩(wěn)定”,。展望2020年,，“穩(wěn)”依然是樓市主基調(diào)。

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引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長

2019年,，各地積極落實(shí)城市主體責(zé)任制,，穩(wěn)步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行,，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),。與此同時(shí),，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國樓市降溫城市不斷增多,，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下,，房價(jià)整體上漲態(tài)勢得到有效控制。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，11月份,，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲7.9％和3.9％，漲幅分別比上月回落0.8個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn),，均連續(xù)7個(gè)月回落,。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲7.0％和4.1％，漲幅分別比上月回落0.7個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn),，均連續(xù)8個(gè)月持平或回落,。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年各月房價(jià)出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多,，今年11月有超過30個(gè)城市的二手房價(jià)格下跌,，這也是時(shí)隔56個(gè)月后，再次出現(xiàn)超過30個(gè)城市房價(jià)下調(diào),。

對(duì)于2020年,，專家表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大方向不會(huì)改變,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，近來住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確,，長期堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,。此中新意在于強(qiáng)調(diào)了“長期”,，這表明“房住不炒”定位不會(huì)受到市場周期影響。無論市場好與壞,，對(duì)樓市的管控都不會(huì)放松,，這對(duì)于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。同時(shí),，相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長效機(jī)制和調(diào)控機(jī)制,，體現(xiàn)了引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長的思路。

“從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看,，2020年樓市健康平穩(wěn)發(fā)展,，以及安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢,。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體繼續(xù)保持從嚴(yán),，因城施策的方式會(huì)變得更加多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化,?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析說。

老舊小區(qū)改造成新增長點(diǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在重申“房住不炒”的同時(shí),，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，大力發(fā)展租賃住房。對(duì)此,，業(yè)內(nèi)專家表示,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展指明了方向。

資料顯示,，目前我國重點(diǎn)一二線城市存量住宅普遍進(jìn)入“老齡化”階段,。在城市內(nèi)存量住宅中，15年以上樓齡占比超過35％且20年以上樓齡占比超20％的城市有12個(gè),，均為發(fā)展起步早,、能級(jí)高的重點(diǎn)一二線城市。

對(duì)此,，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系,，加大城市困難群眾住房保障工作力度,。抓好完善住房保障體系試點(diǎn)工作，爭取形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn),。進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房,，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障,。嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn),，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作,。

來自住建部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶,，建筑面積約為40億平方米,。據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元,，如改造期為5年,，每年可新增投資約8000億元以上。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為,，改造老舊小區(qū),、提升小區(qū)物業(yè)管理水平將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)力點(diǎn)。許小樂表示,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，城市里的老舊小區(qū)已無法滿足新時(shí)代居民的生活需求，如何改造好老舊小區(qū)不僅是城市居民生活中的新“痛點(diǎn)”,，更成為城市能否平衡發(fā)展的重要影響因素之一,。因此，老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理對(duì)于房企來說,，將是新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn),。

值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了五個(gè)工作要求,，其中提到了城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重,。“在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面,，或許也會(huì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤,。目前來看，保障房,、人才住房,，以及藍(lán)領(lǐng)公寓等,，將成為較大的投資建設(shè)領(lǐng)域?！眹?yán)躍進(jìn)說,。

租賃市場更加規(guī)范有序

除了“房住不炒”，近年來“租售并舉”已成為房地產(chǎn)行業(yè)里受關(guān)注度最高的詞匯,，作為樓市調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分,，租賃市場受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發(fā)展,。

業(yè)內(nèi)專家表示,，租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑,。數(shù)據(jù)顯示,，長租公寓類企業(yè)，在北京,、上海等城市的市場份額已經(jīng)超過20％,，如果計(jì)算二房東之類的類似模式交易在內(nèi)，當(dāng)下市場已經(jīng)有60％的租賃房源很難見到房主交易,。

但值得注意的是,，雖然長租公寓蓬勃發(fā)展搞活了房地產(chǎn)市場，但也產(chǎn)生了“野蠻生長”的問題,。例如,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息,，惡意克扣押金租金,，違規(guī)使用住房租金貸款，強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等,，這些違法違規(guī)行為嚴(yán)重侵害了租房群眾的合法權(quán)益，影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定,。在這種情況下,，租賃市場特別是長租公寓市場亟待加大監(jiān)管。

在培育和發(fā)展租賃住房,，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題的同時(shí),，王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要著力培育機(jī)構(gòu)化,、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái),。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房,，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制,。

市場規(guī)范的步伐正在加快。近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家發(fā)展改革委、公安部,、市場監(jiān)管總局,、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,，規(guī)范住房租賃市場,。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租賃市場秩序混亂,，不利于整個(gè)行業(yè)長期健康發(fā)展,，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，不僅對(duì)租賃主體進(jìn)行了管控和監(jiān)管,，還對(duì)金融租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行了管控,，同時(shí)還提出建設(shè)租賃服務(wù)平臺(tái)。這將進(jìn)一步規(guī)范租賃市場,，有效維護(hù)租戶的合法權(quán)益,。

張波表示，強(qiáng)化對(duì)租賃房源的備案及監(jiān)管將是未來住房租賃市場的主導(dǎo)方向,，2020年住房租賃政策將會(huì)在更多城市落地,。

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