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昨日,，按照央行的設(shè)定時(shí)間,，全國(guó)個(gè)人房貸利率正式“換錨”，即新發(fā)放房貸在最新公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。

證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，昨日全國(guó)各地在房貸新政之下普遍進(jìn)行切換,，整體保持平穩(wěn)，略有微弱漲幅,。上海情況較為特殊,，與此前預(yù)期存在落差，首套房貸利率在LPR基礎(chǔ)上還減少了20個(gè)基點(diǎn)（BP），二套房貸利率與預(yù)期一致,。

據(jù)記者了解,，上海房貸利率與預(yù)期相差較大，主要是因?yàn)閭€(gè)人房貸利率對(duì)市場(chǎng)供求影響較大,，也是LPR定價(jià)改革的重要組成部分,，但不能因LPR定價(jià)基準(zhǔn)改革而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。

此前,，上海首套房貸最低按照貸款基準(zhǔn)利率打九五折即約4.6%,，若按照最新不低于LPR則意味著要加20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)影響較大,，因此,，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，保持了與此前利率相差不大的利率政策,。

上海首套房貸利率

仍在LPR基準(zhǔn)之下

早在今年8月底,，央行就宣布，自2019年10月8日起,，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。不過，一直以來作為全國(guó)房貸利率“洼地”的上海,，首套房貸利率并沒有如外界預(yù)期的大幅上漲到最新LPR的4.85%,。

昨日，證券時(shí)報(bào)記者從接近央行人士處獲得證實(shí),，當(dāng)前,，上海執(zhí)行房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60基點(diǎn),。

該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“此次定價(jià)機(jī)制改革后,，上海個(gè)人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩(wěn)定,，是基于‘一城一策，因城施策’的調(diào)控原則,，以及當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)‘量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)’的總體態(tài)勢(shì),。同時(shí)，也是更好地落實(shí)‘確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換,，保持個(gè)人房貸利率水平基本穩(wěn)定’的改革要求,。”

按上述政策,，在上海購(gòu)入首套房的最低利率略有下降,，上海市浦東一名資深房產(chǎn)中介從業(yè)人士告訴記者，“按不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn),，即4.65%,，而原來上海首套房貸利率是按基準(zhǔn)利率打九五折——利率是4.655%,，相比之下略有下浮,；二套房貸利率在5.45%~5.5%,，比之前二套房利率5.39%略高?！?/p>

記者從上海地區(qū)的國(guó)有大行和股份行了解到,，部分銀行10月8日起已按新政要求作出相應(yīng)調(diào)整。工商銀行上海分行相關(guān)人士稱,，“按央行政策執(zhí)行,。”浦發(fā)銀行房貸業(yè)務(wù)人士介紹,，“存量房貸客戶利率按原來的不變,，但購(gòu)房者10月8日及之后在上海地區(qū)購(gòu)房則按新政策執(zhí)行，具體利率水平現(xiàn)在還在調(diào)整,，還沒有定下來”,。

多個(gè)城市房貸利率微漲

據(jù)記者了解，實(shí)施房貸新政后,，按照利率穩(wěn)定導(dǎo)向,，一線、二線,、三線城市中,，首套房整體利率變化不大，只有微小變動(dòng),，相對(duì)于首套房,，二套房利率變動(dòng)稍微大一些。

其中,，招行深圳分行成為深圳地區(qū)首家切換LPR的商業(yè)銀行,，先于央行公告的房貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一切換時(shí)間10月8日，提前1個(gè)月開始執(zhí)行,。

具體措施為,，以8月20日公布的LPR為基準(zhǔn)，首套住房加30個(gè)基點(diǎn),、二套住房加60個(gè)基點(diǎn)形成個(gè)人住房貸款利率,，即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%,，較此前利率分別升高5個(gè)BP和60個(gè)BP,。

而一線其他城市——北京和廣州也分別上調(diào)了房貸利率相應(yīng)基點(diǎn)，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套住房貸款利率和二套房利率分別為5.4％和5.9％。而廣州新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套房利率和二套房利率分別為5.41％和5.64％,。

“從測(cè)算統(tǒng)計(jì)也可以看出,，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響,，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整,，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大，”上海易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,。

他還認(rèn)為,，從近期房貸市場(chǎng)的政策面看，“房住不炒”是重要的指導(dǎo)思想,，這也決定了房貸政策短期內(nèi)不會(huì)放松,。但后續(xù)隨著金融環(huán)境進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整,，預(yù)計(jì)LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能,。

為了做好房貸利率“換錨”工作，銀行要做哪些工作呢,？招行深圳分行人士透露,，為保障新的個(gè)人房貸利率切換順利落地，招行深圳分行第一時(shí)間組織客戶經(jīng)理培訓(xùn),，將LPR利率切換的背景,、意義及操作要點(diǎn)及時(shí)傳達(dá)到一線，并對(duì)中介渠道,、開發(fā)商等合作方進(jìn)行二次培訓(xùn),，在市場(chǎng)上形成LPR切換的整體預(yù)期。

針對(duì)業(yè)務(wù)切換過程中可能出現(xiàn)的各種客戶疑問,，深圳分行根據(jù)本地實(shí)際情況擬定通俗易懂的解釋話術(shù),，打消客戶疑慮，為業(yè)務(wù)的順利切換做了良好鋪墊,。同時(shí),，招行深圳分行與同業(yè)保持密切聯(lián)系，形成房貸業(yè)務(wù)LPR加點(diǎn)自律公約,，防范因LPR切換造成的房貸定價(jià)波動(dòng),。

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