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　　5月上旬以來，監(jiān)管部門數(shù)次表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿不可持續(xù)，涉房貸款監(jiān)管保持高壓態(tài)勢,。在此背景下,，5月房企融資數(shù)據(jù)急跌,。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，當月其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月的392.65億元，成為2017年以來監(jiān)測房企融資金額最低值,。這一數(shù)字較4月融資金額環(huán)比下滑52.07%，較今年3月1024.2億元的高點下滑幅度高達64.07%,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，我國房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以放松，涉房融資收緊或維持較長時間,。當前房企加快境外發(fā)債以補充資金需求,，但對于仍處于債務集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來說，境外融資難以覆蓋其融資需求,，房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

　　5月房企融資額環(huán)比大降

　　有數(shù)據(jù)顯示,，2019年國內(nèi)房企各類融資持續(xù)“井噴”態(tài)勢,，尤其是3月和4月，房企融資處于高峰,，單月融資額均超過2500億元,。但自5月起，涉房融資再度大幅收緊,。

　　同策研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，5月房企融資總額繼續(xù)大幅下滑。5月,，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,，環(huán)比大降52.07%，創(chuàng)兩年來月度新低,。其中,，公司債發(fā)行總額環(huán)比大降近八成，股權(quán)融資總額41.32億元,，環(huán)比下跌36.96%,。

　　作為房企融資重要渠道的信托融資也大幅下滑。用益信托數(shù)據(jù)顯示，自今年4月開始,，房企通過信托渠道融資額度呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢,。4月，68家信托公司發(fā)行581支房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,，融資885.21億元,。5月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行539支信托產(chǎn)品,，融資876.8億元,，較3月的653個項目、956.17億元融資額,，分別下滑了17.5%和8.3%,。截至6月24日記者發(fā)稿時止，6月68家信托公司發(fā)行集合信托281支,，融資規(guī)模為667.33億元,。

　　“從4月開始，房企通過信托渠道每月融資額度呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢,?！币晃恍磐袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，在監(jiān)管不斷加碼的大環(huán)境下,，未來幾個月房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行料將繼續(xù)“降溫”,。

　　加速海外發(fā)債“遠水難解近渴”

　　當前，市場高度關(guān)注負債居高不下,、進入集中還款期的房企,，能否如約完成還款。

　　WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年一季度,，136家上市房企中38家房企資產(chǎn)負債率超過80%，占比27.9%,，11家資產(chǎn)負債率超過85%,。其中，*ST華業(yè)資產(chǎn)負債率99.18%,，魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率94.06%,，中南建設(shè)資產(chǎn)負債率91.56%，天津松江資產(chǎn)負債率90.07%,。

　　WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年以來，內(nèi)地房企在海外已發(fā)行了87支債券,，合計融資352.14億美元,，約合人民幣超過2400億元,，無論是數(shù)量還是規(guī)模較去年均有不小的增長。去年同期,，內(nèi)地房企發(fā)行了63支海外債券,，累計融資272.65億美元。

　　6月,，房企出海融資明顯再提速,。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月以來,，進行海外融資的房企超過15家,，融資總額超過30億美元。6月19日,，正榮地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告表示,，待若干完成條件達成后，該公司將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券,，初步分派率每年10.25%,。6月17日，朗詩綠色集團發(fā)行2億美元10.5厘綠色優(yōu)先票據(jù),，用于現(xiàn)有債務再融資,。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，海外融資難以覆蓋房企接下來數(shù)月的融資需求,。恒大研究院報告顯示,，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經(jīng)過測算,，截至2018年底,，房地產(chǎn)主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，在2019年至2021年集中到期,，到期規(guī)模分別為6.8萬億元,、6.6萬億元和5.4萬億元,。

　　恒大研究院分析師夏磊表示,，在債務密集到期、銷售下滑,、其他渠道受阻的背景下,，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模上升主要緣于到期債務規(guī)模大幅增加,。以信用債為例,，2019年第一季度合計融資1810億元，同比大幅增長40.5%,，但凈融資規(guī)模僅為574億元,，同比下滑41.6%,，這說明房企融資并未有實質(zhì)性改善。

　　為緩解資金鏈緊張的狀況,，近期多家房企出售資產(chǎn),。以今年初經(jīng)歷股價大跌的在港上市地產(chǎn)公司陽光100為例，陽光100中國6月13日發(fā)布公告,，分別向融創(chuàng),、佳兆業(yè)出售資產(chǎn)，涉及資金超57億元,。今年4月,，陽光100中國僅半個月內(nèi)就兩度出售資產(chǎn)，回籠60億元現(xiàn)金以緩解資金壓力,。

　　房企急需拓寬標準化融資渠道

　　近日有消息稱,，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品,。

　　銀保監(jiān)會5月17日發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,，該通知明確要求商業(yè)銀行、信托,、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資,。5月25日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人肖遠企公開表示,，要堅決避免房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)泡沫,。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示,，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題,。

　　銀行方面對房地產(chǎn)項目信貸投放偏謹慎。一位股份制銀行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，目前房地產(chǎn)方面該行只做項目貸款,，“且審批權(quán)在總行”。有數(shù)據(jù)顯示,，今年前五個月,，監(jiān)管部門針對違規(guī)輸血樓市的商業(yè)銀行開出逾80張罰單，涉及50家分支行,，受罰銀行從村鎮(zhèn)銀行到國有銀行,，其中不乏百萬級罰單。據(jù)悉,，僅4月30日一天,，就有五家銀行因信貸資金違規(guī)進入樓市合計被罰210萬元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，今年前四個月,，房企融資密集,、成本大降，大中型房企基本告別“兩位數(shù)”的融資成本,，從融資渠道看,，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加。但在樓市調(diào)控以“穩(wěn)”為主的背景下,，資金調(diào)控必然是重要一環(huán),。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，中央堅持“房住不炒”的政策定位,，決定了涉房貸款大幅寬松的可能性不大,。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地產(chǎn)形勢的發(fā)展,，規(guī)范化,、標準化融資是大勢所趨，下半年房企融資環(huán)境將進一步趨緊,，建議開發(fā)企業(yè)適應環(huán)境變化,，在公開市場標準化業(yè)務方面多下功夫。

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