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　　在投資人眼中,，公募REITs是什么樣的金融產(chǎn)品?對于長租公寓行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生怎樣的影響?

　　雖然此前盛傳將于4月出爐的首批公募REITs試點產(chǎn)品可能延期,，但公募REITs真的要來了!

　　公募REITs事關長租公寓行業(yè)的金融退出機制，也是保障行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要一環(huán)。在本月初發(fā)布全國首單省級人才租賃類REITs產(chǎn)品——海南省人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項計劃之時,，深交所方面表示“將積極推進公募REITs進程”,。

　　據(jù)北大光華學院統(tǒng)計,，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元的龐大規(guī)模,。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,，此前上交所也曾召集十多家基金公司開會,，鼓勵上報公募REITs方案，公募REITs產(chǎn)品可謂呼之欲出,。

　　呼之欲出

　　“就像一棟樓的IPO,?！睂τ诠糝EITs，戴德梁行高級董事胡峰通俗地解釋為“將一棟物業(yè)權(quán)益分成不同的份額上市交易,，像投資股票一樣,，每人都能持有一部分的份額，享受該部分的收益,，這部分的份額流動性較好?！?/p>

　　事實上,，我國已經(jīng)有很多類REITs產(chǎn)品。

　　據(jù)相關研究機構(gòu)數(shù)據(jù),，截至2018年12月31日,，我國共發(fā)行類REITs產(chǎn)品46支，發(fā)行金額累計957.1億元,。

　　2018年,，國內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品15只，發(fā)行金額為277.58億元,，持有物業(yè)類型主要包括寫字樓,、購物中心、零售門店,、租賃住房,、物流倉儲中心、書店和社區(qū)商業(yè)等,。

　　2019年2月,，全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼在《清華商業(yè)評論》上發(fā)表署名課題文章中指出:“目前,，中國推動公募REITs已具備較好的基礎,。2015年以來，國家政策也多次明確支持,。截至2018年6月底,，中國香港、新加坡市場分別有5只,、11只REITs共持有76處中國境內(nèi)物業(yè),，已發(fā)行的境外REITs資產(chǎn)收益表現(xiàn)良好?！?/p>

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,，在2018年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品中，超過50%的標的資產(chǎn)物業(yè)類型集中在租賃住房,。

　　克而瑞研究中心報告指出,，據(jù)不完全統(tǒng)計,，2018年我國50家房企在長租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達107.21億元,，相比2017年增長了168%,。截至2018年底，50家房企長租公寓資產(chǎn)證券化獲批額度已突破1000億元,，約860億元待發(fā)行,，預計隨著如此大體量的資金規(guī)模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的布局,。

　　據(jù)了解,，目前多家大型基金公司正在積極上報公募REITs方案，試點產(chǎn)品或在年內(nèi)出爐,。

　　資金激活

　　雖然行業(yè)的普遍共識是長租公寓充滿前景,，但是無法否認的是，長租公寓行業(yè)前期投入大,、回報周期長的特點,，也令其陷入了尷尬的境地。

　　對于長租公寓等新業(yè)務,，萬科董事長郁亮曾表示：“如果說我們指望新業(yè)務要賺大錢,，那是癡心妄想?！?/p>

　　龍湖CEO邵明曉也認為：“但現(xiàn)在還在投入期,，這個板塊剛剛開始?！?/p>

　　從國外公寓類REITs發(fā)行情況看,，該行業(yè)的資金吸引能力也不甚樂觀。據(jù)戴德梁行發(fā)布的《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金研究報告》,，截至2018年6月30日,，亞洲市場上共有168只REITs，總市值達2348億美元,，而公寓類REITs只有8只,，占比較小。

　　國內(nèi)為打破長租公寓的資金掣肘,，近一兩年各種背景企業(yè)的REITs類產(chǎn)品試驗性推出,。自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利,、招商蛇口,、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　公寓類REITs增長速度是所有資本類型中最快的。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,，截至2019年3月,，國內(nèi)已發(fā)行的租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在過去1年半的時間內(nèi)已達14單，發(fā)行規(guī)模170億元,。最近的15單類REITs產(chǎn)品中,，長租公寓項目占據(jù)了9席，是最近發(fā)行勢頭最猛烈的資產(chǎn)類型,。

　　胡峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“長租公寓是非常適合發(fā)行REITs的資產(chǎn)類別,。一方面，長租公寓本身具有‘資產(chǎn)特定化,、租金收入穩(wěn)定,、運營模式清晰’的特點，政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為REITs提供了大量可選擇的基礎資產(chǎn);另一方面,，目前租賃住房的退出方式比較單一,，而REITs恰恰可以幫助開發(fā)商解決開發(fā),、運營過程中的資金需求量大的問題,。因此，租賃住房物業(yè)是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務的合適選擇,，預計未來將占據(jù)REITs市場重要地位,。”

　　風險防范

　　然而每個硬幣都有兩個面,，公募REITs的風險同樣值得防范,。

　　首先是物業(yè)質(zhì)量問題。公募REITs關注的應該是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),，可以持續(xù)帶來收益,，如果專業(yè)機構(gòu)沒有做好盡職調(diào)查，“使得收益較差資產(chǎn)通過過度包裝進入公募REITs市場,，則會令公募REITs成為一些企業(yè)資產(chǎn)退出通道的風險,。”胡峰說,。

　　其次是物業(yè)運營能力將受到更大考驗,。令存量資產(chǎn)持續(xù)增值，必然對物業(yè)的運營能力提出了更高要求,。

　　胡峰表示：“如果不能在運營質(zhì)量上提高,，那么REITs的收益也很難得到提高，畢竟任何投資都有風險,?！?/p>

　　據(jù)北大光華學院統(tǒng)計，從發(fā)達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較,，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元,，這樣一個龐大的市場，目前是呼之欲出的,。

　　公募REITs再一次讓長租公寓領域充滿想象,。

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