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　　備受市場關(guān)注的公募REITs腳步正漸行漸近,?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者獲悉,，今年以來,，證監(jiān)會有意推進(jìn)公募REITs的進(jìn)程,，正在對REITs底層資產(chǎn)情況進(jìn)行摸底,，鼓勵一些基金公司和券商上報REITs項(xiàng)目方案,。從目前來看,，首批公募REITs產(chǎn)品或集中于工業(yè)園區(qū),、倉儲物流、交通能源,、符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向的商業(yè)物業(yè)及重大基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域,，主要聚焦于國家重大戰(zhàn)略實(shí)施方向，將對探索新型基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制形成有力的推動,。

　　近日,，海南省發(fā)行全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品，雖然募資對象仍是少數(shù)特定的機(jī)構(gòu)投資者,，但上述REITs產(chǎn)品也可視作是公募REITs正式開啟前的前奏,。據(jù)權(quán)威人士透露，雄安新區(qū),、粵港澳大灣區(qū),、海南自貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域在不遠(yuǎn)的將來有望發(fā)行倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，以及符合條件的人才公寓,。

　　記者了解到,，目前券商和基金正在積極上報一些項(xiàng)目，整體而言,，機(jī)構(gòu)對于大型城市群周邊的倉儲,、科技園區(qū),、數(shù)據(jù)中心、交通樞紐,、養(yǎng)老項(xiàng)目,，以及位于雄安新區(qū)和上海或深圳的工業(yè)園區(qū)或者服務(wù)市民的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目表現(xiàn)出了比較濃厚的興趣,。

　　“在國內(nèi)不動產(chǎn)證券化迅猛發(fā)展的過程中,，監(jiān)管層特別鼓勵包括基礎(chǔ)設(shè)施等具有社會效益的不動產(chǎn)類別，這些資產(chǎn)類別成為公募REITs優(yōu)先考慮的試點(diǎn)也是符合公眾預(yù)期的,?！鄙鲜鰴?quán)威人士說。業(yè)內(nèi)人士也表示,，公募REITs的推出將成為中國房地產(chǎn)建立長效機(jī)制至為重要的一環(huán),，將引導(dǎo)社會資金投向符合產(chǎn)業(yè)政策、支持領(lǐng)域的項(xiàng)目,，能緩解房地產(chǎn)住宅投機(jī)的壓力。

　　公募REITs即公開發(fā)行不動產(chǎn)投資基金,，是指將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益（包括基礎(chǔ)設(shè)施,、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等）轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的公開上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品,，具有永續(xù),、權(quán)益型和高分紅特征，以不動產(chǎn)資產(chǎn)持續(xù),、穩(wěn)定的運(yùn)營收益（租金）為派息來源,，并面向個人和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行。私募REITs產(chǎn)品主要面向機(jī)構(gòu)投資人等限定性群體,。

　　此前,，證監(jiān)會依托企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已開展私募REITs試點(diǎn)，截至2018年11月底,，共有41單私募REITs產(chǎn)品在交易所市場掛牌,，累計融資規(guī)模853億元。盡管真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高,，但至今仍未推出,。

　　“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道均受到嚴(yán)格管制,。因?yàn)閾?dān)憂REITs作為房地產(chǎn)新的融資工具會給房地產(chǎn)更多融資,，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素,?！敝袊C監(jiān)會原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評論》撰文指出,，需要予以澄清的是，REITs底層資產(chǎn)不涉及居民住宅,，REITs對應(yīng)的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施,，包括交通能源、物流園區(qū),、商場,、寫字樓、長租公寓,、養(yǎng)老公寓等,。這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營普遍以自持為主，與居民住宅市場在開發(fā)模式,、運(yùn)營方式等方面有很大差別,。商業(yè)地產(chǎn)價格上漲依賴于運(yùn)營品質(zhì)提高，租金收入上漲推動估值提高,。而住宅價格更多體現(xiàn)為需求與供給平衡,。可見,，發(fā)展公募REITs與住宅價格沒有直接聯(lián)系,，也不存在正向因果關(guān)系。

　　中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，REITs實(shí)際上是針對不動產(chǎn),，而不是房地產(chǎn)開發(fā)的。現(xiàn)階段有個觀點(diǎn)是,，住宅開發(fā)銷售被稱作房地產(chǎn),，物流、商業(yè),、公寓等持有性,、收租型物業(yè)被稱之為不動產(chǎn)。

　　高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人高以升在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時也表示,，從美國,、澳大利亞等具代表性REITs市場的底層資產(chǎn)分析可以看出，境外REITs所投資的房地產(chǎn)均為經(jīng)營型商業(yè)物業(yè),，住宅類的物業(yè)僅限于租賃公寓（租賃住房）,，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有嚴(yán)格的隔離。

　　他還表示,，公募REITs的推出是中國房地產(chǎn)建立長效機(jī)制至為重要的一環(huán),，甚至是必須的一環(huán)。從投資端來講,，中國居民投資或者投機(jī)住宅的熱情源于他們并沒有一個介于股和債之間的穩(wěn)定可期的投資方式,。對住宅投資的熱衷至少部分是由于海量的資金無從配置所致,。而公募REITs將構(gòu)造一個巨量的投資品種，承載和疏導(dǎo)這一部分投資需求,，這和“房住不炒”,、遏制對住宅的投機(jī)需求是相統(tǒng)一的。

　　王剛表示,，公募REITs的推出也是在積極落實(shí)“房住不炒”精神,，其將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)從過去重視開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并重。對于投資者來說,，REITs將提供更多的投資產(chǎn)品與渠道,。通過收租型物業(yè)參與到大眾商業(yè)物業(yè)專業(yè)化管理，分享物業(yè)運(yùn)營與升值帶來的紅利,。

　　對于最近海南推出的全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品,，東方金誠結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理張佳麗表示，項(xiàng)目的成功推出,，擴(kuò)大了資金來源,，有助于建立起海南人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新投融資模式，構(gòu)建房地產(chǎn)租賃運(yùn)營長效機(jī)制,。該類產(chǎn)品在退出定價,、投資標(biāo)的的可擴(kuò)展性等方面，為未來對接公募REITs留下操作空間,。

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