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　　備受市場(chǎng)關(guān)注的公募REITs腳步正漸行漸近,?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,，今年以來,，證監(jiān)會(huì)有意推進(jìn)公募REITs的進(jìn)程,，正在對(duì)REITs底層資產(chǎn)情況進(jìn)行摸底,，鼓勵(lì)一些基金公司和券商上報(bào)REITs項(xiàng)目方案,。從目前來看,，首批公募REITs產(chǎn)品或集中于工業(yè)園區(qū),、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通能源、符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向的商業(yè)物業(yè)及重大基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域,，主要聚焦于國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施方向,，將對(duì)探索新型基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制形成有力的推動(dòng)。

　　近日,，海南省發(fā)行全國(guó)首單省級(jí)人才租賃住房REITs產(chǎn)品,，雖然募資對(duì)象仍是少數(shù)特定的機(jī)構(gòu)投資者，但上述REITs產(chǎn)品也可視作是公募REITs正式開啟前的前奏,。據(jù)權(quán)威人士透露,，雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū),、海南自貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域在不遠(yuǎn)的將來有望發(fā)行倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品,，以及符合條件的人才公寓。

　　記者了解到,，目前券商和基金正在積極上報(bào)一些項(xiàng)目,，整體而言，機(jī)構(gòu)對(duì)于大型城市群周邊的倉(cāng)儲(chǔ),、科技園區(qū),、數(shù)據(jù)中心、交通樞紐,、養(yǎng)老項(xiàng)目,，以及位于雄安新區(qū)和上海或深圳的工業(yè)園區(qū)或者服務(wù)市民的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目表現(xiàn)出了比較濃厚的興趣,。

　　“在國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化迅猛發(fā)展的過程中,，監(jiān)管層特別鼓勵(lì)包括基礎(chǔ)設(shè)施等具有社會(huì)效益的不動(dòng)產(chǎn)類別，這些資產(chǎn)類別成為公募REITs優(yōu)先考慮的試點(diǎn)也是符合公眾預(yù)期的,?！鄙鲜鰴?quán)威人士說。業(yè)內(nèi)人士也表示,，公募REITs的推出將成為中國(guó)房地產(chǎn)建立長(zhǎng)效機(jī)制至為重要的一環(huán),，將引導(dǎo)社會(huì)資金投向符合產(chǎn)業(yè)政策、支持領(lǐng)域的項(xiàng)目,，能緩解房地產(chǎn)住宅投機(jī)的壓力,。

　　公募REITs即公開發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資基金，是指將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益（包括基礎(chǔ)設(shè)施,、租賃住房,、商業(yè)物業(yè)等）轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的公開上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，具有永續(xù),、權(quán)益型和高分紅特征,，以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)持續(xù),、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益（租金）為派息來源，并面向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行,。私募REITs產(chǎn)品主要面向機(jī)構(gòu)投資人等限定性群體,。

　　此前，證監(jiān)會(huì)依托企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已開展私募REITs試點(diǎn),，截至2018年11月底,，共有41單私募REITs產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)掛牌，累計(jì)融資規(guī)模853億元,。盡管真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高,，但至今仍未推出。

　　“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴(yán)調(diào)控背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道均受到嚴(yán)格管制,。因?yàn)閾?dān)憂REITs作為房地產(chǎn)新的融資工具會(huì)給房地產(chǎn)更多融資，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫,，這是REITs難產(chǎn)的重要因素,。”中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評(píng)論》撰文指出,，需要予以澄清的是,，REITs底層資產(chǎn)不涉及居民住宅，REITs對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施,，包括交通能源,、物流園區(qū)、商場(chǎng),、寫字樓,、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓等,。這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)普遍以自持為主,，與居民住宅市場(chǎng)在開發(fā)模式、運(yùn)營(yíng)方式等方面有很大差別,。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲依賴于運(yùn)營(yíng)品質(zhì)提高,，租金收入上漲推動(dòng)估值提高。而住宅價(jià)格更多體現(xiàn)為需求與供給平衡,?？梢姡l(fā)展公募REITs與住宅價(jià)格沒有直接聯(lián)系,，也不存在正向因果關(guān)系,。

　　中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，REITs實(shí)際上是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn),，而不是房地產(chǎn)開發(fā)的?，F(xiàn)階段有個(gè)觀點(diǎn)是,，住宅開發(fā)銷售被稱作房地產(chǎn)，物流,、商業(yè)、公寓等持有性,、收租型物業(yè)被稱之為不動(dòng)產(chǎn),。

　　高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人高以升在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，從美國(guó),、澳大利亞等具代表性REITs市場(chǎng)的底層資產(chǎn)分析可以看出,，境外REITs所投資的房地產(chǎn)均為經(jīng)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)，住宅類的物業(yè)僅限于租賃公寓（租賃住房）,，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有嚴(yán)格的隔離,。

　　他還表示，公募REITs的推出是中國(guó)房地產(chǎn)建立長(zhǎng)效機(jī)制至為重要的一環(huán),，甚至是必須的一環(huán),。從投資端來講，中國(guó)居民投資或者投機(jī)住宅的熱情源于他們并沒有一個(gè)介于股和債之間的穩(wěn)定可期的投資方式,。對(duì)住宅投資的熱衷至少部分是由于海量的資金無從配置所致,。而公募REITs將構(gòu)造一個(gè)巨量的投資品種，承載和疏導(dǎo)這一部分投資需求,，這和“房住不炒”,、遏制對(duì)住宅的投機(jī)需求是相統(tǒng)一的。

　　王剛表示,，公募REITs的推出也是在積極落實(shí)“房住不炒”精神,，其將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)從過去重視開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并重。對(duì)于投資者來說,，REITs將提供更多的投資產(chǎn)品與渠道,。通過收租型物業(yè)參與到大眾商業(yè)物業(yè)專業(yè)化管理，分享物業(yè)運(yùn)營(yíng)與升值帶來的紅利,。

　　對(duì)于最近海南推出的全國(guó)首單省級(jí)人才租賃住房REITs產(chǎn)品,，東方金誠(chéng)結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理張佳麗表示，項(xiàng)目的成功推出,，擴(kuò)大了資金來源,，有助于建立起海南人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新投融資模式，構(gòu)建房地產(chǎn)租賃運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)效機(jī)制,。該類產(chǎn)品在退出定價(jià),、投資標(biāo)的的可擴(kuò)展性等方面，為未來對(duì)接公募REITs留下操作空間,。

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