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　　融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布監(jiān)測報告顯示,，2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍,，環(huán)比上月下降0.35%,，連續(xù)兩月下降,；同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%,，上升4.24%；從城市來看，1月共有7個城市出現(xiàn)下降,，較上月17個城市有所減少,，多數(shù)城市上月出現(xiàn)下降后本月保持穩(wěn)定。

　　值得注意的是,，從各地區(qū)政策的新動向來看,，建設(shè)住房租賃市場的腳步已經(jīng)加快，專家認為從剛需角度看多重利好明顯,。同時該報告預(yù)測,，長期來看，房貸利率有望繼續(xù)下行,，未來剛需購房貸款成本或?qū)⑾陆怠?/p>

　　房貸利率連續(xù)兩月下行　批貸,、放款流程加快

　　房貸利率走勢近期備受關(guān)注。融360監(jiān)測報告顯示,，2019年1月在全國35個城市533家銀行中,，有16家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比3.00%,，較上月新增8家銀行分（支）行,；有34家銀行分（支）行回調(diào)利率，占比6.38%,，較上月減少20家,；有479家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，占比89.87%,。

　　2019年1月全國首套房貸款平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%,、廈門5.36%、大連5.36%,、北京5.43%,、福州5.46%、太原5.47%,、烏魯木齊5.47%,、天津5.46%、昆明5.54%,、廣州5.55%,。監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高值為武漢6.16%,，較上月下降8BP,。

　　數(shù)據(jù)顯示，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%仍是主流,。全國533家銀行分（支）行中,，有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,，較上月增加1家；153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%,，較上月減少8家,；126家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月持平,；38家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮25%,，較上月減少1家；20家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%,，較上月減少3家,。

　　首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成,。值得注意的是,，2019年伊始隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠,。例如,，北京地區(qū)購買商品房首付最低為35%，但是購買共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房首付最低為三成,，首付成數(shù)降低使得剛需購買門檻相應(yīng)降低,。

　　此外，由于降準(zhǔn)以及“定向降息”等原因疊加,，銀行流動性較為充裕,。“近期批貸,、放款流程加快,，不少申請組合貸的客戶都在1個月內(nèi)走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會更快一些,?！蹦炒笮瓦B鎖房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員向記者表示。

　　多地因城施策緩解供需壓力　利好剛需趨勢明顯

　　1月以來,，多地對房地產(chǎn)政策進行了調(diào)整,，主要涉及公積金貸款、限購,、加快租賃市場建設(shè)等方面,。對此，業(yè)內(nèi)人士表示,，因城施策在各地政策內(nèi)容中得到很好體現(xiàn),。

　　長沙、內(nèi)蒙古等地公積金貸款政策標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格,。例如,，長沙申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調(diào)整為“12個月以上”,，提高了公積金貸款申請的門檻，同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤,。內(nèi)蒙古要求職工申請住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且賬戶處于正常繳存狀態(tài),，不得以補繳,、躉繳等形式代替連續(xù)繳存，調(diào)整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預(yù)防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場,，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響,，預(yù)計未來將會有更多城市將結(jié)合自身現(xiàn)狀對公積金貸款政策作進一步的細化調(diào)整，確保有效促進當(dāng)?shù)胤课葙J款市場的規(guī)范和完善,。

　　在部分地區(qū)公積金管控趨嚴(yán)同時,，也有部分限購、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調(diào)整,。青島高新區(qū)取消限購,，大連市印發(fā)《大連市戶籍管理若干規(guī)定》，取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后,，3年內(nèi)不得抵押,、轉(zhuǎn)讓”“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，并對其他條件進行了相應(yīng)的難度降低,。

　　此外,，提速建設(shè)住房租賃市場成為多城市新趨勢。深圳首次實行住房租賃在線登記,。鄭州實現(xiàn)房屋租賃行業(yè)信用信息網(wǎng)上查詢,。杭州首宗集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房開工。合肥有望率先建立租金月報制度,，通過第三方機構(gòu)開展市場租金分析和監(jiān)測,。

　　整體而言，從各地區(qū)政策的新動向來看,，建設(shè)住房租賃市場的腳步已經(jīng)加快,。建設(shè)住房租賃市場所需要的軟硬件條件各地已開始積極落實。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示,，從剛需角度來看,，未來整體利好趨勢明顯?！笆紫?，房屋居住權(quán)獲取渠道拓寬,，隨著市場中針對居住需求的供給，通過購房才能解決居住需求的壓力得到緩解,；其次,，政策性住房如共有產(chǎn)權(quán)房的試點成功到推廣普及，為剛需購房解決居住需求降低了門檻和資金支出,；最后,，隨著市場中房貸利率下行以及銀行資金流動性的好轉(zhuǎn)，租房以及購房支出的利息成本也將降低,?！崩钗ㄒ徽f。

　　房貸利率或呈下降趨勢　今年房價上漲空間不大

　　對于未來樓市走勢,，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“因城施策”,，提法也從“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”。地方兩會上,，強調(diào)完善住房保障體系成為重點工作之一,。

　　北京指出，2019年要更好解決群眾住房問題,，完善住房市場體系和住房保障體系,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；完成1200公頃住宅供地,，加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐,；出臺進一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩(wěn)定,。福建省指出,，要堅持租購并舉，推進棚戶區(qū)改造,，加強共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè),，培育住房租賃市場，完善住房保障體系,，完成棚戶區(qū)改造4.5萬套,。四川省、江蘇省,、天津市等地也表示,，將加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，健全市場體系和保障體系,，增加長期租賃住房供應(yīng),，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。

　　利率方面，融360報告認為,，未來整體利率繼續(xù)回落的可能性較大,。“從目前市場資金情況以及央行的定向調(diào)整政策來看,，未來銀行的資金將會保持良好的流動性,。預(yù)計受銀行流動性利好影響，后期房貸利率有望繼續(xù)下行,，具體調(diào)整時間以及幅度因城市實際情況而異,，總體而言未來剛需在購房貸款成本上將會有所下降?！崩钗ㄒ槐硎尽?/p>

　　不過,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,，春節(jié)前后，銀行的資金面并未完全寬松,，因此,，預(yù)計短期內(nèi)銀行下調(diào)房貸利率的可能性不大。同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點,，他認為即使利率下調(diào),，相對基準(zhǔn)利率來說，也是上浮狀態(tài),。此外,，對于一二線大城市來說，房貸利率微調(diào),，背后依然是高房價的基調(diào),，對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降,，市場才會好轉(zhuǎn),。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李赫強調(diào)，盡管房貸利率下降確實會使得購房者的購房成本降低,，在理論上將為房價上漲提供一定的支撐,，但由于現(xiàn)階段市場中的購房需求較弱，疊加今年一二線城市共有產(chǎn)權(quán)房,、長租房等大量入市,，預(yù)計今年房價上漲空間不大。

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