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　　在房住不炒政策定位下,，當(dāng)前全國樓市整體趨穩(wěn),，但近期個別城市出現(xiàn)異動，局部交易升溫，這固然有積攢的需求集中釋放的原因,，但也在一定程度上反映出樓市博弈的復(fù)雜性和非合作特征,。如果任由市場異動蔓延,，那么就有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場預(yù)期紊亂,，增加金融風(fēng)險。為進一步落實房住不炒的政策定位與目標(biāo),，需要采取切實有效的措施形成市場共識,，引導(dǎo)市場參與各方形成合作博弈，由此推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行,。

　　樓市激勵的非合作博弈源于利益驅(qū)動,。非合作博弈是指在策略環(huán)境下，非合作框架把所有人行動都當(dāng)成個別行動,，主要強調(diào)個體自主決策,，與策略環(huán)境中其他個體無關(guān)。受利益驅(qū)動,，房地產(chǎn)市場較易產(chǎn)生非合作博弈。作為重要的資產(chǎn)配置,，近年來我國住宅不動產(chǎn)投資已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點,。不難發(fā)現(xiàn)，過去我國地方經(jīng)濟發(fā)展存在房地產(chǎn)路徑依賴,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益驅(qū)動,，投資投機群體套利慣性，剛性需求群體望房興嘆,，構(gòu)成房地產(chǎn)市場主要參與群體的目標(biāo)和訴求并不完全一致,，這既有明顯的目標(biāo)沖突,，也有部分的激勵相容，但在現(xiàn)實利益分歧時,，往往會陷入非合作博弈的境地,。無論是“搶人”還是“搶房”，也無論是“搖號”還是“洗盤”,，住房市場喧囂歸于沉寂,，而又從沉寂突然喧鬧，周而復(fù)始,，說到底是房地產(chǎn)市場非合作博弈的結(jié)果,。

　　但住房市場并非沒有形成合作博弈可能性。理論上分析,，合作博弈與非合作博弈之間的區(qū)別,，主要在于各方行為相互作用時，市場能否達成一個具有約束力的協(xié)議,?？梢姡呛献鞑┺南蚝献鞑┺牡霓D(zhuǎn)變在于,，市場參與主體要形成有約束力的協(xié)議,。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形成合作博弈存在可能性，雖然市場參與主體存在明顯利益沖突,，但也存在激勵相容的外部條件,，那就是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行。無論是對地方政府,，還是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、持有住宅不動產(chǎn)群體，甚至是潛在購房群體來說,，讓房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行的共識,，都能減少樓市劇烈波動風(fēng)險，穩(wěn)定各方預(yù)期,。

　　回顧歷史,，日本房地產(chǎn)過度泡沫化引發(fā)危機，并最終造成全民福祉損失的風(fēng)險和教訓(xùn),，依然歷歷在目,。不僅如此，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形成社會共識基礎(chǔ)正在夯實,，圍繞房住不炒政策深化房地產(chǎn)調(diào)控,，彌補政策漏洞，消除市場套利,，投資投機性需求受到明顯抑制,，熱點城市房地產(chǎn)市場供求趨向緩和,，社會資金盲目流入房地產(chǎn)市場已受遏制，一線城市房地產(chǎn)市場正逐步降溫,，這些將會在很大程度上動搖房價上漲預(yù)期根基,，并推動房地產(chǎn)市場理性形成。更為重要的是,，針對樓市異動的房地產(chǎn)調(diào)控政策升級,，向房地產(chǎn)市場傳遞出清晰信號，在很大程度上強化了對行為人的政策約束,，推動房地產(chǎn)市場有約束力共識的形成,。

　　綜合來看，在利益和目標(biāo)相互影響的非合作博弈中,，若行為人只考慮自身利益最大化,，必然難以實現(xiàn)福利最大化，影響到其他行為方利益,。而推動房地產(chǎn)市場非合作博弈向合作博弈轉(zhuǎn)化,，核心仍在于采取切實有效措施引導(dǎo)社會對房住不炒的政策定位形成共識。一是對房地產(chǎn)市場投資投機行為形成有效約束,。我國住房市場投資投機行為屢禁不絕,，關(guān)鍵在于其盈利示范效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)精準(zhǔn)應(yīng)對市場形形色色的住房投資投機行為,，明顯增加行為成本,，大幅收窄獲利空間，才能從根本上消除住房投資投機動機,。二是破除房地產(chǎn)路徑依賴,。雖然地方經(jīng)濟運行深受固有模式影響，但也并非沒有突破可能,，關(guān)鍵在于經(jīng)濟治理模式變革,，結(jié)合地方經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)特點落實創(chuàng)新驅(qū)動和產(chǎn)業(yè)升級，通過建設(shè)地方政府有序承債機制,，科學(xué)安排財政轉(zhuǎn)移支付,，形成城市群經(jīng)濟帶，加快產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移等,，堅定邁出地方經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的第一步,。三是構(gòu)建多層次房地產(chǎn)市場。針對中低收入人群住房需求,，需要加快完善政策性住房體系,；而中高端住房市場理應(yīng)由市場供求決定,，但要提高信貸,、稅收門檻,，嚴厲打擊投資炒作。

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