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　　樓市已經(jīng)歷連續(xù)三個(gè)月的高強(qiáng)度調(diào)控，從最初的限購,、限貸,，緊接著的限價(jià),、限售，再到一線城市的全面限商,，房地產(chǎn)市場熱度在“五限”下大幅降溫,。

　　但需注意的是，由于下降并不是自發(fā)性調(diào)整,，住房價(jià)格依然堅(jiān)挺，且因“溢出”效應(yīng)熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)成為替代的“投資標(biāo)的”,，導(dǎo)致該類城市同時(shí)面臨“控房價(jià)”和“去庫存”難題,。

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?趙乃育/繪

　　專家指出，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善,，城市界限越來越模糊,，區(qū)域概念強(qiáng)化。建議將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個(gè)中觀整體看待,，在一城一策的基礎(chǔ)上,，探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策。

　　溢出效應(yīng)　熱點(diǎn)城市周邊成“香餑餑”

　　5月底,，臨近端午時(shí)節(jié),，湖北地級(jí)市咸寧的樓市熱鬧非凡。房企提前造勢,，游子開始返鄉(xiāng),，街頭小巷也流傳著這樣的廣告：錢存銀行不買房，銀行貸款給老王,。老王拿錢去買房,，心中女神嫁老王……難以在武漢買房的購房者們快速向周邊溢出。

　　安徽六安也因合肥的火熱以及限購,，其房地產(chǎn)市場逐步升溫,，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場管理局統(tǒng)計(jì)顯示,，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬平方米,，同比增長126.1%，增幅為全省之首,；銷售金額達(dá)308.79億元,，首次突破300億元大關(guān)。

　　近兩年大熱的鄭州更是因都市圈因素影響,，其周邊縣市樓市也紛紛開啟大熱模式,。洛陽方面，作為國家區(qū)域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛陽地鐵,、自貿(mào)區(qū)等因素的影響，洛陽房地產(chǎn)市場異?；鸨?，部分樓盤出現(xiàn)量價(jià)齊升狀態(tài)。2016年洛陽市商品房銷售面積為770.4萬平方米,，比2015年全年的687.3萬平方米增加了12.1%,，商品房銷售額為350.1億元，比2015年全年的295.6億元增加了18.44%,。

　　開封方面,，房地產(chǎn)市場從成交到開發(fā)投資，均進(jìn)入快車道,。2017年一季度,，開封市GDP為374.97億元，較上年同期增長8.6%,，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn),，高于全國1.7個(gè)百分點(diǎn)。具體來看,，開封一季度固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成179.63億元,，比上年同期增長12.9%，其中,，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32.27億元,，比上年同期增長22.3%，增幅居全省第7位,。

　　新鄉(xiāng)方面,，1至4月完成固定資產(chǎn)投資492.51億元，同比增長12.6%,，高于全省平均水平2.2個(gè)百分點(diǎn),，位居全省第11位。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資94.04億元,，總量位居全省第3位,，同比增長51.0%；全市商品房銷售面積169.22萬平方米,，位居全省第5位,，同比增長58.3%；全市完成商品房銷售額66.12億元,，同比增長62.0%,。

　　除了鄭州都市圈周邊，今年1至4月，揚(yáng)州市商品房銷售面積296.94萬平方米,，同比增加54.7%,；其中住宅銷售面積279.78萬平方米，同比增加51.8%,。商品房待售面積313.70萬平方米,，同比下降27.5%。商品房去化周期降為6個(gè)月,。

　　對(duì)此,，江蘇省組織331名相關(guān)專家調(diào)查后，報(bào)告顯示,，在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí),，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如,，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈,，樓市政策相對(duì)寬松。調(diào)查者對(duì)鎮(zhèn)江商品房價(jià)格預(yù)期,，由一季度“緩和上漲”為主,，轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主；南通,、淮安的商品房價(jià)格以“穩(wěn)中緩升”為主,。

　　江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看,，緩和上漲的預(yù)期占70%,，尤其是蘇北五市，除淮安市維持在80%的上漲預(yù)期外,，其他四市的上漲預(yù)期都超過了九成,。孔祥平介紹,，“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加,，三四線城市的房價(jià)有所上升。對(duì)此,，三四線城市可能會(huì)對(duì)房價(jià)采取相應(yīng)的調(diào)控措施,，包括價(jià)格部門會(huì)采取備案措施。在經(jīng)過了前段時(shí)間的市場調(diào)控之后,，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力,。”

　　隨著購房者的溢出,，部分一二線熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市成交快速上漲,，去化加速。有報(bào)告顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)計(jì)算,，全國住房存量4月同比下降16.2%,，是自全球金融危機(jī)以來最大的月度降幅。其中,，若按照對(duì)11個(gè)三四線城市的調(diào)查中,，住房存量4月更是平均同比減少22.4%。

　　調(diào)控難抑　熱點(diǎn)城市周邊房價(jià)快速攀升

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份，一二線城市房地產(chǎn)降溫態(tài)勢持續(xù),，熱點(diǎn)周邊三四線城市領(lǐng)漲全國,。其中，5月宜昌新房價(jià)格同比漲幅達(dá)到10.7%,，創(chuàng)下今年以來的新高,。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份,，唐山房價(jià)環(huán)比上漲2.3%,，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%,，北海上漲1.9%,，沈陽上漲1.8%，揚(yáng)州,、金華上漲1.7%,，昆明、西安,、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn),。5月份時(shí)，趨勢依然未改,。蚌埠,、北海、湛江,、九江,、濟(jì)寧、宜昌等新房價(jià)格環(huán)比漲幅較大的城市多為熱點(diǎn)周邊三四線城市,。

　　CRIC研究中心楊科偉表示,，由于購房熱情仍在，調(diào)控博弈,，因此,，購買力溢出，熱點(diǎn)周邊城市成為投資最佳標(biāo)的，部分存在上漲之勢,。

　　以石家莊為例,，受京津冀城市群影響，僅5月單月,，石家莊樓盤調(diào)價(jià)數(shù)量達(dá)到21盤,。其中7個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)，10個(gè)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià),，3個(gè)別墅和1個(gè)商鋪項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià),。住宅方面，位于新華區(qū),、橋西區(qū),、高新區(qū)等項(xiàng)目中，新合作城市廣場,、龍灣,、中山尚城分別上調(diào)1000元/平方米，華麗家族樓盤上調(diào)1300元/平方米,，官峰嘉邸項(xiàng)目上調(diào)2000元/平方米,，十里逸墅項(xiàng)目上調(diào)60萬元/套。此外,，別墅項(xiàng)目原河名墅更是從之前的2000萬元/套,，上調(diào)至2366萬元/套，上調(diào)了366萬元/套,。

　　因各種因素利好,，河北不僅成為購房者的投資天堂，也成為各房企的拼搶之地,。6月2日,，石家莊正定新區(qū)迎來今年“最受關(guān)注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市,，受到了碧桂園,、保利、萬科等25家房企的集中關(guān)注,，拍賣總額達(dá)42.33億元,。

　　其中，天山地產(chǎn)競得的【2016】008號(hào)地樓面價(jià)高達(dá)2.09萬元/平方米,，創(chuàng)下正定新區(qū)樓面地價(jià)新高,。值得注意的是，此前正定的新高僅為2016年11月樓面價(jià)的2549元/平方米,。

　　安徽六安也同樣是受城市圈利好的城市之一,。根據(jù)國家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃,，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”。在此影響下,，今年一季度,，六安房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%,，銷售金額同比增長46.8%,，商品房均價(jià)同比增長21.81%。

　　5月初,，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn),，每家售樓部都用大幅海報(bào)掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等,。在六安某項(xiàng)目售樓部外,，外地牌照私家車在停車場進(jìn)進(jìn)出出。

　　“外地人在我們這里買房的太多了,。2020年城鐵通車后，六安到合肥只要20分鐘,！”一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說,，“3月份我們曾加推過一次，均價(jià)還不到5000元,，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶就一天賣完,。近期我們準(zhǔn)備開幾棟大平層，預(yù)計(jì)價(jià)格漲到6500元左右,，房源同樣是100多套,，估計(jì)根本不夠賣?！?/p>

　　在福建漳州,，也大量存在著認(rèn)為當(dāng)?shù)匚磥矸績r(jià)向廈門看齊的投資者。在漳州萬科城濱江府,、恒大御景半島等新興高檔住宅售樓處,，雖只剩為數(shù)不多的尾盤清售，但看房買房的人依舊絡(luò)繹不絕,，購房者普遍判斷漳州房價(jià)還有潛力,，開發(fā)區(qū)房價(jià)肯定會(huì)漲，買到就是賺到,。

　　庫存畸變　“去庫存”“控房價(jià)”并存

　　在市場熱度下,，樓市庫存卻出現(xiàn)了分化，非住宅類項(xiàng)目庫存整體偏高,。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),，2016年安徽新增商業(yè)項(xiàng)目23個(gè),，新增商業(yè)體量超230萬平方米，2017年計(jì)劃新開業(yè)購物中心更是達(dá)73個(gè),，預(yù)計(jì)新增商業(yè)體量高達(dá)760萬平方米,。

　　以去年房價(jià)一路高歌的合肥為例，雖然住宅時(shí)常面臨搶房,，但商業(yè)部分卻未能向住宅看齊,。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日,，合肥商業(yè)市場庫存達(dá)到432.95萬平方米,，同比2015年增加28.3%，庫存量不降反增,。按照2016年商業(yè)項(xiàng)目的去化速度計(jì)算,，合肥商業(yè)項(xiàng)目需要3.2年才能完成去化。

　　六安方面上述現(xiàn)象更為明顯,，截至4月底,，該市可售商品住宅440.23萬平方米，去化周期為13.7個(gè)月,，但非住宅庫存273.72萬平方米,，去化周期為124.4個(gè)月，高達(dá)10年,。

　　中信證券的一份研報(bào)指出,，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年,，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn),，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速。過去十多年中,，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下,，這同社會(huì)的真實(shí)需求很不匹配，從銷售上看,，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%,。

　　武漢方面，據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù),，截至2015年底,，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計(jì)算,，人均商業(yè)面積已接近3平方米,，是香港的2倍。此外,，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存,，按照往年的去化速度,，全部消化完至少還需4至6年。與此同時(shí),，未來5至6年,，還將新增約1000萬平方米的商業(yè)體量。

　　與供應(yīng)旺盛相對(duì)應(yīng)的是,，商業(yè)地產(chǎn)整體需求難以提振,，市場吸納力下降。據(jù)了解,，武漢方面,，除了幾個(gè)傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難,。

　　除了住房性質(zhì)結(jié)構(gòu)失衡外,，地方樓市還存在區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。如六安在部分區(qū)域住宅熱銷的同時(shí),，一些縣鄉(xiāng)仍需積極推介房源,。六安市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，2016年在棚改貨幣化,、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,、發(fā)放契稅補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼、購買商品房作為安置房源等一系列的去庫存措施的作用下,，庫存面積大幅下降，全年凈去庫存面積達(dá)336.19萬平方米,。

　　六安市房地產(chǎn)管理局局長吳耘介紹說,，六安市金寨縣，庫存總量較大,，去化速度較慢,，作為全國農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一，該縣推出了居民購房和農(nóng)戶退出宅基地購房兩項(xiàng)補(bǔ)貼政策,，有效的推動(dòng)了去庫存工作,，盤活了房地產(chǎn)市場?；羯娇h人口基數(shù)小,，庫存量也較大，該縣則減少了商品房的土地供應(yīng),，暫停了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā),，并通過移民補(bǔ)助、惠民安居貸等措施鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,。

　　湖北方面,，截至2017年3月底,，雖然全省商品住房庫存平均消化周期為7.4個(gè)月，但仍有5個(gè)縣庫存消化周期超過18個(gè)月,，其中,，鄖西縣18.6個(gè)月，嘉魚縣22個(gè)月,，黃梅縣23個(gè)月,，云夢縣24.8個(gè)月，屈家?guī)X管理區(qū)31個(gè)月,。

　　貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登指出,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，將成為城市“空殼”和“黑洞”,，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi),。他建議,，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn),，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成,。

　　分城施策轉(zhuǎn)向區(qū)域施策

　　事實(shí)上,，地方政府也已關(guān)注到該類城市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。為解決結(jié)構(gòu)性失衡問題,，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、安徽省財(cái)政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門5月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》,，通過去庫存與供地聯(lián)動(dòng),、鼓勵(lì)企業(yè)將非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)、鼓勵(lì)個(gè)人購買商住公寓等途徑,，指導(dǎo)各地有序化解非住宅商品房庫存,。

　　根據(jù)意見，安徽將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存與土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng),，要求各地結(jié)合各類非住宅商品房在售量,、將要上市量和市場總體需求情況，按“控制總量,、限制增量,、消化存量”原則，合理安排土地投放量,，優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),。明確商業(yè),、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個(gè)月的城市，停止新出讓同類性質(zhì)用地,。同時(shí),，優(yōu)化各類非住宅項(xiàng)目，多渠道消化非住宅商品房庫存,。鼓勵(lì)企業(yè)將商業(yè),、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)；支持房企從銷售商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變,；鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司,，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開展房屋租賃業(yè)務(wù),。

　　重慶方面,，近日重慶市政府網(wǎng)公布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，政府將從“控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模,、支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用,、支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營商業(yè)商務(wù)用房、擴(kuò)大商業(yè)商務(wù)用房的市場需求”四大調(diào)控措施加大商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫存力度,，力爭在“十三五”末全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理范圍,，其中主城商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個(gè)月內(nèi)。

　　對(duì)此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，熱點(diǎn)周邊城市已進(jìn)入去庫存和控房價(jià)雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加,，需要有新的調(diào)控視角和手段,。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松說，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善,，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化,，僅以行政邊界實(shí)施的一城一策可能會(huì)無法適應(yīng)市場變化,。陳勁松建議，通過完善現(xiàn)有城市群市長聯(lián)席會(huì)議等機(jī)制,，將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個(gè)中觀整體看待,，在一城一策的基礎(chǔ)上，逐步探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策,。

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