“日光盤”、地王頻繁現(xiàn)身房地產(chǎn)市場。樓市“繁榮”的背后,，潛伏著危機,。
截至5月30日,，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比,，上漲了67%,。
令業(yè)內(nèi)驚奇的是，蘇州樓面價每平方米達5089元,，同比暴漲597.5%,；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示,，隨著“北上廣深”等一線城市、一部分核心二,、三線城市樓市“地王”頻現(xiàn),，樓板價持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一,、二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊,，也難以說可以完全規(guī)避風險，這些城市的土地市場“投資有風險”,。
二線城市拍出99個地王
根據(jù)上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日,，全國住宅類地塊,，溢價率超過100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線城市上海,，3宗在廣州以外,，全部在二線城市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，面粉比面包貴的城市正營愈發(fā)壯大,。以溢價率100%作為地王計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個地王,，其中有99個出現(xiàn)在二線城市,，價格非常非常高。
從不同城市看,，合肥有12宗住宅類地王,，南京有12宗，蘇州最多,，多達28宗，廈門有1宗，另外包括福州,、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分布比較多,。
根據(jù)相關梳理統(tǒng)計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中,，二線城市占到了8個,，蘇州、南京,、合肥,，平均溢價率高達100%以上；全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當中,，同比漲幅超過100%的城市有蘇州,、南京、杭州,、合肥,、武漢、寧波,、佛山和溫州,；同比漲幅超過200%的有城市有7個。
張大偉稱,，目前市場上創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企,，資金實力強，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強,。尤其在過去一年,，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào),，導致很多企業(yè)敢于拿地,，表現(xiàn)也更加激進。
張大偉認為,，雖然地王不完全代表未來市場售價,，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響,。而南京,、合肥、廈門,、蘇州等地王最密集的二線城市,，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆發(fā)式上漲,。
高價重返一,、二線存風險
近兩年,，在記者與房地產(chǎn)企業(yè)高管交流時，聽到最多的戰(zhàn)略布局是全面回守一,、二線城市,。如今，面對如此多的高代價重返一,、二線核心城市,，趨勢到底會如何？
《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤,，尤其個別高端項目成交量很高,，去化速度也不慢，接盤者多為50歲年齡段的商人,。不過,，一位頗為熟悉福州樓市的當?shù)厝烁嬖V本報記者，20年前,，福建省有很多年輕人出國打拼,，這批人如今衣錦還鄉(xiāng)，多有置業(yè)之舉,，甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅,，供幾代人居住。
“現(xiàn)在這批海外歸來的購買需求已經(jīng)快要耗盡了,，房子夠幾代人住的了,。未來的樓市需求在哪里？”該人士向記者表示了他的擔憂,。
“品牌房企重返一,、二線核心城市，導致市場競爭更加激烈,，勢必會推升土地成本,，導致地王頻現(xiàn)?！睆埡陚ケ硎?，如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進行，一,、二線核心城市的進入門檻會持續(xù)提高,，這也就意味著房企未來風險會越來越大，即使以聯(lián)合體形式拿地也很難完全規(guī)避市場風險,，甚至會出現(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象,。其中，外來開發(fā)商不惜一切代價挺進一,、二線核心城市風險最大,，其戰(zhàn)略并不可取,。
張宏偉認為，房價上漲是有“天花板”的,。對房企來說,，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,，但市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風險,。若再遭遇今年下半年不可預見的市場風險,，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險,。
當?shù)赝蹴椖勘黄缺粩R淺或難以盈利之時,，市場將進入并購時代，后市高代價拿地的企業(yè),，沒有新地王來解套,，將面臨被并購、甚至破產(chǎn)的命運,。
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投資回報率直線降低的背后,，是中國巨大的過剩產(chǎn)能和嚴重不合理的資源配置現(xiàn)實,，一場以去產(chǎn)能為任務之首的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革攻堅戰(zhàn)，正在各地打響,。
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