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近期房價走勢再度成為市場焦點。上個周末,，一家研究機構(gòu)“房價2017年重回全面下滑通道”的判斷拋出后,，引來了廣泛議論。這些年來,，我國房價在多空爭論中持續(xù)“堅強”地走出一波又一波漲勢,，應該說主要不是真實居住需求釋放的結(jié)果，而是更多受到社會資金的驅(qū)動,。2017年并不遙遠,，但房價漲跌卻難預料。筆者認為,，房價漲跌,，已經(jīng)跟大多數(shù)普通家庭的真實居住需求關系不大，關鍵還要看資金進退樓市的意愿,。
目前看,，短期內(nèi)我國房價明顯下跌的可能性較小，主要因為社會融資存在自我膨脹機制,?？紤]到龐大的銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款和表外類信貸房地產(chǎn)融資規(guī)模，加上房地產(chǎn)抵押支持的其他行業(yè)社會融資,，無論是出于短期風險防范目的,，還是追逐更高經(jīng)營利潤目標，金融體系仍有加配房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在動力,。但房價對收入和租金的過度偏離,，勢必逐步侵蝕社會資金進入樓市的意愿,，直至房地產(chǎn)市場拐點不期而至。
年初以來的房價快速上漲,，主要是資金過度聚集的結(jié)果,。據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度,，我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長22.2%,，增速比上年末高出1.3個百分點，比各項貸款增速高出7.5個百分點,；一季度增加1.5萬億元,，同比多增5045億元，增量占同期各項貸款增量的32.5%,較上年同期提高1.9個百分點,。當資金過度聚集樓市,，加上中介機構(gòu)“首付貸”、“過橋貸”等違規(guī)行為推波助瀾,，年初以來北京,、上海、深圳,、南京等熱點城市住房交易價格大幅上漲,，一度引發(fā)社會恐慌性購房需求，進一步加劇了房價對收入和租金的偏離,。在當前熱點城市住宅泛豪宅化,，以及相當一部分上市公司全年凈利潤不足以購買一線城市一套普通住宅的情況下，住宅交易性質(zhì)恐怕已經(jīng)扭曲,，與大多數(shù)普通家庭的真實居住需求無關,。
從過去經(jīng)驗分析，限購限貸政策固然不能阻止房價上漲,，卻能有效引導社會理性預期,，避免市場非理性運行。限購政策重在擠出投資投機性購房需求,，推動短期供求關系平衡,，避免房價遭遇非理性炒作。限貸政策旨在降低住宅交易杠桿,，減緩資金進入房地產(chǎn)市場,，緩和房價上漲壓力。在熱點城市相繼收緊限購限貸政策后,，4月份以來,，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國4月份房地產(chǎn)百城價格指數(shù)報告,，北京,、上海、深圳跌出了新建住宅平均價格環(huán)比漲幅前十位,。
理論與實踐均已表明,，資金驅(qū)動和房價螺旋上升相互作用、相互影響的傳導機制,，使得房地產(chǎn)市場波動最容易成為觸發(fā)局部乃至系統(tǒng)性金融風險的隱患,。無論是美國次貸危機爆發(fā)，還是20世紀日本房地產(chǎn)泡沫的破滅,，根本原因都在于社會資金對房地產(chǎn)市場波動風險的選擇性忽視,，更愿意堅持房價始終“堅強”但卻毫無道理的信念。在房價看起來始終“堅強”運行的表象之下,，盲目降低個人按揭貸款的首付比例,，也很難說不會形成有中國特色的次貸風險。
