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　　近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,，4月份百城住宅成交均價(jià)漲幅環(huán)比收窄,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比正在進(jìn)一步分化,。隨著一季度及4月份各地針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”相關(guān)措施的落地,，二季度房企盈利預(yù)期難言樂觀，未來(lái)樓市將呈現(xiàn)“退燒”態(tài)勢(shì),。

　　4月30日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布4月份全國(guó)房地產(chǎn)百城住宅均價(jià)指數(shù)。該數(shù)據(jù)顯示,，4月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11467元/平方米,，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn),。

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)范圍100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)月,，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中71個(gè)城市環(huán)比上漲,，25個(gè)城市環(huán)比下跌,，4個(gè)城市持平。

　　同比來(lái)看,，全國(guó)百城住宅均價(jià)較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴(kuò)大1.57個(gè)百分點(diǎn),。按中位數(shù)計(jì)算,，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7065元/平方米,，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲1.92%,。

　　從重點(diǎn)城市來(lái)看,，4月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為21695元/平方米,，環(huán)比上漲1.53%,，漲幅較上月收窄0.99個(gè)百分點(diǎn),；同比上漲14.42%，漲幅較上月擴(kuò)大1.59個(gè)百分點(diǎn),。

　　中指院方面分析認(rèn)為,，整體來(lái)看,，4月份百城住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄、同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,。今年一季度及4月份當(dāng)中，多個(gè)地方政府先后出臺(tái)因城施策的樓市調(diào)控政策,。其中,，廊坊,、惠州等城市由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的投機(jī)需求增加,、房?jī)r(jià)上漲過快，政府緊急出臺(tái)限購(gòu),、提高首付比例,、規(guī)范開發(fā)商行為等政策，為樓市降溫,。

　　此外，南京,、蘇州等城市房?jī)r(jià)水平較高且上漲勢(shì)頭較快，政府也相繼出臺(tái)限價(jià)政策,，平抑房?jī)r(jià)漲幅；吉林,、長(zhǎng)沙等部分城市由于庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻,，當(dāng)?shù)卣ㄟ^提高貸款額度,、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放,，鼓勵(lì)庫(kù)存去化,。

　　在市場(chǎng)供應(yīng)方面,，4月份重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加,，新推樓盤定價(jià)進(jìn)一步提升,，去化效果較好。需求方面,，深圳,、上海調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，成交量有所回落,；其周邊惠州,、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升,；南京,、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度,。

　　分化　房?jī)r(jià)收入比存在地區(qū)差異

　　4月27日,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國(guó)30省房?jī)r(jià)收入比”指出,，從1998年至2015年的全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)來(lái)看,，呈現(xiàn)出明顯的“三個(gè)梯隊(duì)”：首先,，北京、上海兩座一線城市,，成交均價(jià)明顯高于其他省市,；其次,，東,、南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),，均價(jià)也處于較高水平，如浙江,、天津,、福建、廣州和海南,；最后,，諸多中西部省份及少量東部?jī)?nèi)陸省份，成交均價(jià)全部低于6000元/平方米,，末位的貴州均價(jià)更是只有3629元/平方米,。

　　“商品住宅成交均價(jià)漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的省市，西部地區(qū)樓市普遍疲軟,?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員曹倪娜告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管東部地區(qū)商品住宅的房?jī)r(jià)收入比較高,，但省份間差異較大,?！翱傮w上來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比排名前七位的均為東部省份,，但仍有江蘇,、遼寧和山東在全國(guó)平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對(duì)不明顯”,。

　　曹倪娜解釋說,，2016年,，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅,，但是會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市,，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房?jī)r(jià)漲幅則有可能與收入增幅接近,。

　　值得一提的是,，2016年開年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2015年觸底反彈的格局,，伴隨著全國(guó)去庫(kù)存熱潮的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元,，同比名義增長(zhǎng)6.2%,，增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售額18524億元,，同比增長(zhǎng)54.1%,，其中住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%。

　　此外,，易居研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示,，2016年第一季度，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)18.3%,，銷售面積同比增長(zhǎng)35.6%。因此,，從2015年樓市反彈以來(lái),，全國(guó)商品住宅出現(xiàn)了較大幅度的“量?jī)r(jià)齊升”,，未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)一步慣性上漲,。

　　走勢(shì)　二季度房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主

　　從企業(yè)利潤(rùn)來(lái)看,，截至4月30日,，房地產(chǎn)上市公司的一季度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布完畢,。中原地產(chǎn)研究部近日針對(duì)其中50家房企業(yè)績(jī)狀況的統(tǒng)計(jì)分析顯示，這些企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為6.2%,，相比2015年同期水平呈現(xiàn)了非常明顯的下滑趨勢(shì),。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“從2015年開始,，房企出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象,。寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，但爆發(fā)式上漲的一,、二線不代表全國(guó)市場(chǎng),，大部分三、四線城市依然處于調(diào)整過程中,，以價(jià)換量的現(xiàn)象仍在持續(xù)”,。

　　“另外，一,、二線城市一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)雖然相對(duì)樂觀,，但過多的豪宅項(xiàng)目逐漸影響了房企的去化速度”。張大偉認(rèn)為,，“一季度,，雖然一、二線城市樓市銷售市場(chǎng)相對(duì)火爆,，但因?yàn)?015年開始頻繁出現(xiàn)的地王現(xiàn)象抬高了地價(jià),，并進(jìn)一步透支了房企的利潤(rùn)”。

　　張大偉進(jìn)一步指出,，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年,，只有9%；2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%,；2013年凈利潤(rùn)率為11.97%,。“數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào),。房企營(yíng)收增加，但利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅?！?/p>

　　張大偉預(yù)計(jì),，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域,，而房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈,。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇,?！胺科蟮目沙掷m(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來(lái)市場(chǎng)分化還將持續(xù),。對(duì)于房企來(lái)說,，過多布局在三、四線城市的企業(yè),，將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題”,。

　　針對(duì)二季度市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞分析師李春燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，在去庫(kù)存和限購(gòu)限價(jià)“雙向調(diào)控”政策影響下,，4月份樓市延續(xù)了一季度的火熱?！暗牵径葮鞘谐山幌胍３忠患径鹊脑鏊賻谉o(wú)可能,，房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主,。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是熱點(diǎn)城市將在調(diào)整中走向分化行情”,。

　　“2015年二季度銷售基數(shù)不低,、今年二季度不會(huì)再有股市效應(yīng)”?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱進(jìn)一步指出,，由于部分需求在一季度提前釋放，再加上部分熱點(diǎn)城市上海,、深圳等出臺(tái)限制性政策,，將對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)相當(dāng)大的影響。在最火爆的一季度之后,，熱點(diǎn)城市將開始調(diào)整,，市場(chǎng)成交將有所回落，房?jī)r(jià)“以穩(wěn)為主”,。

　　克而瑞方面認(rèn)為,，一線城市中，上海、深圳受到收緊政策影響,，未來(lái)一段時(shí)間量縮價(jià)跌概率較大,。二線城市方面，雖然政策風(fēng)向由刺激轉(zhuǎn)向調(diào)控,，但依然趨寬,，市場(chǎng)熱度逐漸開始由強(qiáng)二線向弱二線城市傳導(dǎo)。部分熱點(diǎn)城市如南京,、蘇州雖然開始出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控,，但力度相對(duì)有限，市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)保持,。三,、四線城市變化不多，受到一線城市“溢出效應(yīng)”的珠三角,、環(huán)上海,、環(huán)北京的三,、四線城市，如佛山,、東莞,、惠州、昆山,、太倉(cāng)、嘉興,、廊坊,、唐山等城，量?jī)r(jià)不跌反漲的可能性較大,。

　　針對(duì)二季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中指院也分析認(rèn)為,，未來(lái)階段各地政府將繼續(xù)因城施策，市場(chǎng)過熱城市政策將逐步收緊,，投機(jī)置業(yè)現(xiàn)象將得到一定遏制；高庫(kù)存城市將繼續(xù)加大力度鼓勵(lì)需求釋放,。價(jià)格走勢(shì)上,，一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足,，但隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩,。