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??5月1日起，營改增試點(diǎn)全面推開,，建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè),、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍,，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺。

??按照新的增值稅稅率,，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率,。盡管有關(guān)房地產(chǎn)業(yè),、建筑業(yè)的營改增實施細(xì)則尚未出臺，但基于“只減不增”的原則,，這項被稅務(wù)系統(tǒng)視作“攻堅戰(zhàn)”的稅務(wù)改革落實,，對所涉行業(yè)企業(yè)的賦稅結(jié)構(gòu)將帶來全新的變化。

??利好低利潤房企

??房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%,，而此前房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營業(yè)稅稅率,。從理論上看，如果相關(guān)企業(yè)無法獲得足夠多的進(jìn)項抵扣,，其實際繳納稅率有上升的可能,。

??廣東省某市國稅局相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)及建筑業(yè)營改增的稅率確定為11%,，原來營業(yè)稅是5%,，假如拿不到進(jìn)項抵扣，意味著要交足11個點(diǎn),，那么稅負(fù)自然大幅上升,。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營改增總體上應(yīng)該是減稅的,。

??截至目前,，有關(guān)營改增的實施細(xì)則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負(fù)只減不增,，這使得房地產(chǎn)營改增具體政策如何設(shè)計受到多方關(guān)注,。

??例如德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群不久前在一場媒體會上提及：“影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減有幾個重要方面,。比如，房地產(chǎn)企業(yè)融資的時候進(jìn)項稅能否抵扣,？房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本能否抵扣,？對于存量房地產(chǎn)，過渡期政策如何處理,？”

??在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部,，財務(wù)以及稅務(wù)口的人士對5月1日將要推開的營改增保持高度關(guān)注。

??萬科在其近期發(fā)布的年報中表示,，營改增之后集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)使用的稅種將發(fā)生變化,。但鑒于細(xì)則并未落實，萬科未在年報中就稅種改變后可能對盈利的影響作預(yù)測性分析,。

??一位就職于廣州某上市房企的人士透露,，公司專門針對營改增進(jìn)行過全員培訓(xùn)，旨在讓全體員工了解這一項新的稅務(wù)改革以及可能對公司各個業(yè)務(wù)口帶來的影響,。

??總部位于福建的一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，營改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)和建安企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條,，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性,，增加建安成本的抵扣。

??這位福建房企的負(fù)責(zé)人表示,，稅種和稅率的改變,，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的,?？傮w而言，高毛利項目會增加稅負(fù),，低毛利項目很可能會降低稅負(fù),；未來開發(fā)商對于項目工程總包方、分包方,、材料供應(yīng)商資格要求會更高,。另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負(fù)增減與否的關(guān)鍵,，建議有關(guān)部門在出臺具體執(zhí)行措施時,，能考慮這部分支出中進(jìn)項稅的抵扣。

??建筑業(yè)營改增將推高工程造價

??建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商,，一旦建筑業(yè)全面推廣營改增,，勢必會對房地產(chǎn)的工程造價帶來直接影響。

??目前,，對建筑業(yè)利潤影響較大的稅種為營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,，稅率分別為總營業(yè)額的3%和2%，加上城建和教育附加等,，建筑業(yè)的實際稅率為5.39%左右,。推行營改增之后的稅率為11%。

??考慮到建筑業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成的特殊性,，其想要獲得足夠的抵扣,，也將在一定程度上推高房地產(chǎn)建筑成本。

??一是原材料方面,，大宗材料如鋼材,、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票,，但磚瓦,、白灰、砂石,、土方及零星材料基本上由個體戶,、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng),，這些小型地方材料供應(yīng)商能否提供增值稅票,，以及提供的票據(jù)如果不是增值稅票，將影響建筑商能否抵扣,。

??二是人工費(fèi)用，大概占據(jù)工程總造價的20%～30%,，未來還有繼續(xù)走高的趨勢,。目前，建筑行業(yè)離規(guī)范管理的目標(biāo)還有距離,，大量工程隊依然采取掛

靠有資質(zhì)的建筑公司的經(jīng)營模式,，建筑公司只負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作以及收取固定管理費(fèi)，并不對旗下掛靠的工程隊的工人進(jìn)行有效監(jiān)管,。如果要對旗下所有農(nóng)民工規(guī)范管

理統(tǒng)一納稅,，建筑企業(yè)所承擔(dān)的稅率也將上漲。

??四川一家一級資質(zhì)建筑公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“羊毛出在羊身上,，一旦建筑業(yè)的稅收開始核定征收，建筑企業(yè)必定會將增加的稅點(diǎn)打到甲方（開發(fā)商）身上,?！?/p>

??目前建筑行業(yè)在項目招標(biāo)時一般會將應(yīng)繳稅率作為成本寫入承包合同，由工程發(fā)包方承擔(dān),。

??舉個簡單的例子,，以前建筑商從供應(yīng)商處購買一張10元的凳子,，如果需要對方提供發(fā)票就是13元。同理,，目前建筑工人中大工的工資一般在

240~300元/天/人,，如果要繳納個人所得稅，人工成本也將水漲船高,。作為建筑商,，勢必將新增成本轉(zhuǎn)移到甲方，間接增加工程建筑成本,。

??“如果解決了建筑安裝上面的問題,，能夠拿到足夠的進(jìn)項，那么稅負(fù)有可能會低于五個點(diǎn),，也就是相應(yīng)減負(fù)了,。”上述稅務(wù)部門相關(guān)人士稱,，相反,，假如拿不到足夠多的抵扣進(jìn)項，則意味著建筑業(yè)未來承擔(dān)的稅率會在6%~11%,，高于現(xiàn)有稅率,。

??促進(jìn)流動降低庫存

??雖然細(xì)則尚未出臺，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說,，最直接的利好在于促進(jìn)流動降低庫存。

??對于營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,，高立群認(rèn)為會利好商業(yè)地產(chǎn),。他的判斷是基于新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資,、購入并持有商業(yè)地產(chǎn),，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家,，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn),。

??上述稅務(wù)部門的人士也提及，房地產(chǎn)建筑安裝可以開增值稅發(fā)票,，將增加企業(yè)行業(yè)購置物業(yè)修建廠房的積極性,，因為可以取得進(jìn)項發(fā)票進(jìn)行抵扣。

??值得提及的是,，在二手房交易環(huán)節(jié),，營改增的改革會給市場帶來一些變化。營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,，因為都是按照增值部分來繳納,，這會在一定程度上增加商品房的流通性。

??廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱,，主要是可以刺激手中物業(yè)增值幅度較高的業(yè)主盡早出貨,，因為按照增值稅征收后，升值較多的物業(yè)應(yīng)交稅款可能會比現(xiàn)在大幅提升,。

??不過,，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士依然不認(rèn)為營改增會對一二手樓市價格造成顯著沖擊。

??克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱表示,，稅改后按照11%的稅率計算,，直接抵扣不足可能會使得房地產(chǎn)應(yīng)繳稅率比原來略高，但由于總理承諾了只低不高,，如果未來應(yīng)稅比率更高,，那么是否有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現(xiàn)有稅率，所以實際的影響不會太顯著,。

　　至于稅改對房價以 及房地產(chǎn)市場的影響,，丁祖昱表示，不是成本決定房價,，而是市場決定房價,。“今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯,，壓力巨大,。在這樣的情況下，很多項 目都是貼著成本在賣,，有的甚至是虧本甩賣,。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大,。但我們只能說，稅負(fù)成本的明顯下降會對房價有 一定影響,，是充分條件,，而不是必要條件?！?/p>