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　　時(shí)隔半年之后,，央行再度對(duì)于不實(shí)施限購(gòu)城市的首套房商貸首付比例進(jìn)行調(diào)整,。昨日,，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布公告稱,，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市,，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn),。在分析人士看來，央行此舉正式打響房地產(chǎn)去庫(kù)存第一槍,，并將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求,，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房?jī)r(jià)有望受惠,。

　　非限購(gòu)城市貸款首付最低至20%

　　央行公告發(fā)布后,，已有部分銀行開始積極響應(yīng)政策。浙商銀行昨日發(fā)布公告稱，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的,，商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域,；對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%,。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來,，對(duì)于非限購(gòu)城市來說，它們的首套房貸比例實(shí)際上最低可達(dá)到20%,，另外在首套商品房貸款沒有結(jié)清的情況下,，二套房門檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%,。

　　對(duì)此,，中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬稱，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快,，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛,，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則,，針對(duì)非限購(gòu)城市降低住房貸款首付比例,，有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為,，“自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章,，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能,。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停,，一方面60億元庫(kù)存需要去,，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間”,。

　　打響去庫(kù)存第一槍

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年12月末發(fā)布的數(shù)據(jù),，截至去年11月末，我國(guó)商品房待售面積69637萬平方米,，比10月末增加1004萬平方米,。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策的出臺(tái),，實(shí)際上貫徹了2015年以來去庫(kù)存的政策導(dǎo)向,。而且從市場(chǎng)預(yù)期看，能夠較好地撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松,。

　　“在當(dāng)前高庫(kù)存壓力之下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是房子嚴(yán)重過剩的三四線城市及少部分二線城市,，庫(kù)存現(xiàn)象嚴(yán)重,。此次央行允許各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，最直接的好處就是省錢,，如果政策一旦全面實(shí)施,，三四線城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線城市,，即使政策不會(huì)全面,，樓市成交量想必也將迎來新一輪爆發(fā)期?！比?60房貸分析師郝俊丞表示,。

　　但也有分析人士表示，央行此次“樓市新政”對(duì)于去庫(kù)存來說并沒有多大意義,。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱,，“非限購(gòu)城市庫(kù)存的根源在于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)不足，教育和醫(yī)療等公共資源不足,，無法形成人口的引入和聚集,，產(chǎn)生不了購(gòu)房需求，這不是簡(jiǎn)單的降首付解決的了的”,。

　　胡景暉還表示,，“央行允許非限購(gòu)城市首套房貸可浮動(dòng)5%，但是銀行未必敢多放5%,，因?yàn)殂y行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過家庭月可支配收入的50%,，這是個(gè)硬約束。所以,，非限購(gòu)城市去庫(kù)存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整,，要靠降房?jī)r(jià)、減稅費(fèi)等減少購(gòu)房人負(fù)擔(dān)的有效舉措”,。

　　一線城市首付比例向下空間不大

　　值得注意的是,，此次對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策已然按原規(guī)定執(zhí)行,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2016年2月2日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京,、上海,、廣州,、深圳、三亞5個(gè)城市沒有取消限購(gòu),。這5個(gè)城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%,。

　　和二、三,、四線城市樓市需求不足相反的是,，北上廣深這些一線城市的樓市成交活躍，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面,。市場(chǎng)更為關(guān)注的是，未來這幾個(gè)限購(gòu)城市是否也可能下調(diào)首套房的商貸首付比例,。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來,，一線城市并不會(huì)有調(diào)整的可能，相反一線城市還會(huì)面臨政策收緊的可能,。這和一線城市庫(kù)存壓力不大,、房?jī)r(jià)上漲過快等態(tài)勢(shì)是有關(guān)系的。他同時(shí)表示,，對(duì)于一線城市來說,，需要考慮的一個(gè)問題是如何積極補(bǔ)庫(kù)存。這個(gè)是供給側(cè)改革的最大思路,，而非簡(jiǎn)單地刺激需求,。后續(xù)一線城市或在土地的容積率提高等方面做調(diào)整，以及在軌道交通建設(shè)方面加大力度,，進(jìn)而改善郊區(qū)物業(yè)的居住優(yōu)勢(shì),。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍,，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面,，從目前的市場(chǎng)情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場(chǎng)條件,，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象,，才有可能出臺(tái)利好政策。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,，一線城市降低首付比例可能性不大,，因?yàn)楸鄙蠌V深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的火熱狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，一線城市不是庫(kù)存問題,，是上漲壓力問題，所以不會(huì)刺激,，不刺激現(xiàn)在還瘋漲,，不太可能再刺激,。

　　公積金首付比例亦難有下降空間

　　此次央行的調(diào)整政策主要針對(duì)商貸首付比例，市場(chǎng)預(yù)計(jì),，未來監(jiān)管層將出臺(tái)一系列措施來刺激樓市,。去年6月，北京公積金中心下發(fā)的新政稱,，首套房公積金的最低首付比例為20%,，已經(jīng)降至歷史最低。未來公積金貸款首付比例是否也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,？

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來,，公積金首付比例下調(diào)的可能性已經(jīng)不大了，基本上會(huì)維持這樣一個(gè)幅度,。當(dāng)然公積金后續(xù)改革的最大亮點(diǎn)就是公積金異地互貸的認(rèn)可,，同時(shí)公積金資產(chǎn)證券化的做法也會(huì)提速。

　　“公積金的問題不是首付多少,，而是貸款上限,，現(xiàn)在各地雖然公積金首付20%，但事實(shí)上根本不可能實(shí)現(xiàn),?！睆埓髠ブ毖浴?/p>

　　據(jù)悉,，2015年1月,，北京市公積金管理中心將購(gòu)買首套自住住房面積在90平方米（含）以下房產(chǎn)的最高貸款額度調(diào)整為120萬元。雖然較之前有所提高,，但不少分析人士表示,，一線城市的房?jī)r(jià)過高，這個(gè)貸款額度并不夠用,。

　　郭毅表示,，公積金首付比例已經(jīng)降至歷史最低，出于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管控的考慮,，預(yù)計(jì)不會(huì)再進(jìn)一步降低首付比例,，但部分城市有可能繼續(xù)上調(diào)公積金貸款上限。