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　　自“330”政策發(fā)布以來,，房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個月的發(fā)酵,，再度迎來新一輪的回暖,，確立了上升態(tài)勢,。統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為92.63,，比上月提高0.2點,，這是國房景氣指數(shù)在連續(xù)16個月下降后首次回升。對此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，景氣指數(shù)的回升,，確立此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整拐點顯現(xiàn)，下半年市場將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道,。

浙江2015年上半年商品房銷售面積增長近50%　　新華社記者 譚進(jìn)/攝

　　近日,，深圳市龍崗法院發(fā)出首個對“330”新政之后關(guān)于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場房價暴漲,，多次違約提高售賣價格,。據(jù)悉，4月下旬,，購房者以220萬元與房主簽署購買合同,，但在隨后兩個月內(nèi)，房主從一開始加價40萬元,，再度要求加價50萬元,，兩次加價后，該房價格也從初始的220萬元漲至310萬元,。

　　肆意違約,、加價售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政第二天,，便有房主反悔，本確定98萬元購買深圳前海片區(qū)一套32平方米住房的張林,，在新政第二天,，房主便通知漲價7萬元。

　　值得注意的是,，深圳房地產(chǎn)市場火爆是此輪樓市回暖后一線城市的一個縮影,。但在熱鬧的背后，岳陽,、宜昌,、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當(dāng)問起市場是否有所好轉(zhuǎn)時,，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商無奈地?fù)u頭,，表示雖然市場有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來相去甚遠(yuǎn),。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市住宅銷售價格已從1月64個城市下降，2個城市上漲,，轉(zhuǎn)變?yōu)?月的20個城市上漲,，43個城市下降，而6月上漲城市個數(shù)再增至27個城市上漲,，34個城市下降,。

　　對此,，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場回暖明顯,，但分城市來看,，房價分化依然非常明顯。一線城市需求較旺,，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠(yuǎn)高于二,、三線城市。但另一方面,，二線城市與三線城市也展現(xiàn)了不同趨勢,，二線城市房價總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小,。三線城市房價依然下降,，但降幅繼續(xù)收窄。

　　從數(shù)據(jù)來看,，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態(tài)勢,。以統(tǒng)計局6月數(shù)據(jù)為例，在多數(shù)城市仍處于回暖初期時,，有部分城市已快速回暖,，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%,，北京,、廣州漲幅達(dá)1.6%，杭州漲幅也達(dá)到1.3%,。因此,，在深圳領(lǐng)銜下5個城市月漲幅超過1%，進(jìn)入快速上漲階段,，成為此次回暖的第一梯隊,。天津、沈陽,、大連,、溫州、無錫等31個城市房價6月小幅上漲,，漲幅平穩(wěn),，漲幅低于1%的部分二、三線城市則形成第二梯隊,。而剩余34個城市房價雖有小幅下跌,，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊,。以秦皇島,、丹東,、包頭為例，其房價分別從5月的下跌3%,、2%,、2%收窄至下跌2%、1%,、1%,。

　　在各地房價漲幅呈現(xiàn)“三速”同時，成交量也有類似趨勢,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，6月前兩周，全國54個城市合計住宅簽約高達(dá)11.3萬套,，環(huán)比上月同期上漲3.1%,。其中漲幅最明顯的是一線城市，北京成交3449套,、環(huán)比上漲11.6%,，上海成交8113套、環(huán)比上漲超過30%,。而同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,，6月份監(jiān)測的14個三、四線城市,，商品住宅成交量為150.43萬平方米,，環(huán)比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%,。

　　壓力　去庫存成關(guān)鍵因素

　　對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的分化，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，庫存是此輪回暖的關(guān)鍵,，庫存較高的城市處于去庫存階段，在需求難以跟進(jìn)的背景下,，回暖速度較為緩慢,。

　　“三線城市因庫存高企，所以短期之內(nèi)不能迅速消化存量,?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)日前表示，目前全國房地產(chǎn)市場一,、二,、三、四線城市趨勢已經(jīng)拉開,，一線城市反彈明顯,，二,、三線城市特別是三、四線城市仍然持續(xù)下滑,。

　　易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至6月底，一,、二,、三線重點監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量26091萬平方米，同比增長3.2%,。其中,，25個城市出現(xiàn)同比增長情況，具體來看,，西寧庫存同比增長高達(dá)33.3%,，煙臺與北海同比增幅也高達(dá)24.2%與22.1%。與此同時,，從去化率來看,，6月份，在一線城市存銷比僅為11.6個月的同時,，二,、三線城市存銷比分別高達(dá)15個月和20.5個月。

　　值得一提的是,，從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以看到,，雖然銷售有所回升，但去庫存壓力并未有所緩解,，1至6月份商品房銷售面積同比增長3.9%,，比1至5月份增速上揚了4.1個百分點；商品房銷售額增長10.0%,，增速提高6.9個百分點,。但與此同時，截至6月末,，全國商品房待售面積同比增長20.8%,，總面積達(dá)到65738萬平方米，這導(dǎo)致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右,。而造成該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因則是三,、四線城市庫存再度大幅增長。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示,，“過去幾年,，部分三、四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題,，住房消費回歸理性后,，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大,，銷售速度跟不上庫存增加速度,，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整,?！?/p>

　　后市　拐點顯現(xiàn)下半年持續(xù)向好

　　對于2015年下半年的市場走勢，任志強(qiáng)表示,，2014年這一輪下降的拐點已經(jīng)出現(xiàn),，換句話說，該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷,，后面將是上升階段,。

　　任志強(qiáng)說，過去在房地產(chǎn)政策出臺后,，所有城市政策影響明顯,，但現(xiàn)在不再是如此，而是有嚴(yán)重的滯后,。在一線城市快速反彈的時候,，二線城市還在晃悠，三四線城市還在睡覺,。因此,，在后半年，二,、三線城市的房地產(chǎn)市場將受一線城市帶動,，呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也認(rèn)為,，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡,、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡,、政策刺激作用不均衡等多方面因素,，使三、四線城市并未同一線城市一樣,，但從目前來看,，三、四線城市的成交量已基本平穩(wěn)，整體市場恢復(fù)的趨勢已經(jīng)明顯,。

　　中國人民大學(xué)國家戰(zhàn)略與發(fā)展研究院執(zhí)行院長劉元春提醒稱,，應(yīng)避免房地產(chǎn)市場加速分化下可能帶來嚴(yán)重的“虹吸現(xiàn)象”。他表示,，分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài),，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到，本輪分化的程度大大超越以往,。深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面,，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局，部分小房地產(chǎn)商卻因固化在三線城市,，業(yè)績出現(xiàn)加速惡化,。

　　“脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)?！眲⒃罕硎?，因此后續(xù)調(diào)控，不能單邊簡單寬松導(dǎo)向,，而應(yīng)對一線城市進(jìn)行適度控制,，防止價格過度上漲。