一二線城市“地王”頻現(xiàn) 專家：一年內(nèi)房價漲50%才能盈利
今年來,，各地“地王”頻現(xiàn),，激發(fā)了市場對房價極大的想象空間。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，全國主要城市出現(xiàn)的地王,，“大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價,。如果這些地王要達到正常的利潤，房價一年內(nèi)需要在目前的基礎上再漲50%,�,！�
房企豪賭一二線城市
房企拿地熱情不減，一,、二線城市被視為“香餑餑”,。其背后的邏輯是：房企賭一線乃至熱點二線城市房價仍將上漲。
中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示,，前11月全國主要的40個城市(一,、二線的熱點城市)，土地成交額高達14019億,，同比2012年同期的8369億上漲幅度達到了68%,，也超過了2012年全年的10674億。
“地王”年年有,，今年特別多,。2013年9月5日，被業(yè)內(nèi)戲稱為“地王日”,。這一天,，上海、杭州,、蘇州三地“地王”集中出現(xiàn),，總成交價超過370億元。加上此前一天北京出現(xiàn)的超過7萬元/平方米的單價地王,，土地市場幾近沸騰,。
張大偉分析，這一輪“地王潮”主要出現(xiàn)在一,、二線城市,，這也證明了全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化，房企選擇在一,、二線城市聚集,，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導致市場存在調(diào)整的可能性,。
值得注意的是,，雖然房企銷售額明顯上漲，但利潤率則有所下滑,。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至日前,，公布3季度報告的上市房企合計135家，這135家企業(yè)合計總營業(yè)收入達到了4675億,，總利潤為835億,，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%,。相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑,。
“土地成本增加，房企拿地競爭激烈,，這明顯導致房企的利潤率下滑,。”張大偉指出,。
撤離三四線城市或是失誤
但一,、二線城市也不意味著“藍海”,。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席,、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于不同城市市場的差異,，未來各地落實調(diào)控的手段將更靈活,，以各個地方政府為主體的調(diào)控或成為未來樓市政策的主要形式，而不是全國“一刀切”,。
張大偉告訴記者,，最近全國主要的一、二線城市已經(jīng)有超過15個出臺了地方調(diào)控細則,，預計后續(xù)還有起碼10個城市效仿,。在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場空間可能不樂觀,�,！暗赝酢鄙鲜械娘L險也在加大。
陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖說,，在大的城市圈,、城市帶的節(jié)點三,、四線城市,，未來都有一個發(fā)展的機遇，而不是泡沫,。三,、四線城市正在處于城市化的過程中，趨勢是向城市中心集中而不是郊區(qū)化,。有些房企去三,、四線城市拿郊區(qū)的土地,，這就和城市化的方向是相悖的，是布局錯誤,，沒有解讀好城市化的布局和發(fā)展的方向,。
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，一,、二線重點城市地王與高房價相伴而行,，地王現(xiàn)象頻出加大降價難度，當?shù)氐胤秸姆績r管控目標將面臨新的挑戰(zhàn),。一,、二線城市目前頻出重拳，背后恰是對這種房價內(nèi)生增長邏輯的恐懼,。
范小沖指出,，雖然一、二線城市的房價在漲,，但是土地成本高,，真正的投資回報利潤已經(jīng)不高了。很多房企撤離三,、四線城市會后悔的,。三、四線城市不是二,、三流城市,，這些城市才是中國第二輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。
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