房利美和房地美
到2008年,，市場越發(fā)關(guān)注財務狀況每況愈下的兩大住宅金融機構(gòu)—房利美和房地美。盡管它們經(jīng)年來屢屢犯錯,，但還不算是美國房產(chǎn)泡沫的始作俑者,。而2008年夏，它們受接管卻觸發(fā)了世界性的金融恐慌,。
房利美和房地美只是21世紀頭10年次債熱的一個縮影,，真正禍首應該是私有放貸人。在2004～2007年次債熱的高點,，私有放貸人持有次債和次優(yōu)債總和的75%（見圖1-7）,，11而具政府性質(zhì)的房利美和房地美，聯(lián)邦房地產(chǎn)管理局只持有余下的25%,。
2006年,，私有次債和次優(yōu)債總量達到聳人聽聞的6 000億美元，要知道,，6
000億是美國人銀行信用卡的額度總和,。相比之下，政府性質(zhì)的貸款人只在同年放出了1 000億美元,。甚至在2007年,，房市已開始動搖時，私有貸款人還發(fā)了總和為3
000億美元的次債和次優(yōu)債。
正是這些舉動造成了房利美和房地美占房貸份額急劇萎縮的結(jié)果,。2002年年初,，兩家機構(gòu)發(fā)行和擔保次債量占總量的54%。到2006年夏,，份額跌到了40%（見圖1-8）,。市場份額走低也無形中打擊了外界對房利美、房地美制造房市泡沫的質(zhì)疑,。實際上因果正好相反,，是房產(chǎn)泡沫令兩房式微。
當然,，房利美和房地美也并未以先見之明來做全線收縮次債的決策,；而是在監(jiān)管部門要它們承認會計違規(guī)后才開始收手。況且,，房利美和房地美也并非貪婪的私有貸款人的對手,，證券化可以使私有貸款人提供給房貸人絕對優(yōu)惠的低利率以及令人難以置信的條款。2006年,，隸屬私有貸款人的近半貸款無需任何首付和申請資料,。即使國會部署了激進的提升低收入和少數(shù)民族家庭自有住房的目標，房利美,、房地美也并未參與其間,。
在金融恐慌中兩房扮演了重要角色。隨著2007年情況惡化,，私有次債有所收斂,，兩房卻試圖重新上位。彼時會計作假的記憶已模糊,，而政策制定人又把解決房市問題的重擔寄托在兩房身上,。實際上兩房的發(fā)貸總額在2008年達到巔峰1
600億美元，而被監(jiān)管部門托管也恰恰在同一年,�,？梢妰煞渴窃阱e誤時間殺回房市。
以行業(yè)標準來衡量,，兩房貸款的壞賬率仍然處于低位,，但壞賬數(shù)目在攀升，并且開始危及并不充裕的資本儲備,。普通商業(yè)銀行每1美元資本金要設10美元準備金,，而兩房的比率高達1
: 70,。因為房貸是面向最高信用級別的借款人,，所以監(jiān)管部門并未苛求兩房的準備金率與普通標準看齊。可如今放寬了貸款標準,，不幸兩房的儲備就入不敷出了,。
投資者擔心兩房朝不保夕，兩房股價應聲落地,，外借成本隨之高企,。決策人仍需兩房回穩(wěn)房市，而兩房卻難以放寬房貸額度,。沒辦法,，只有提高貸款利率。
2008年7月,，財政部長亨利·保爾森（Henry
Paulson）旨在增強投資者信心,，再次重申并提高了房利美和房地美的貸款額度。而投資者的受用是短暫的,，然后繼續(xù)深信兩房在走不歸之路,。2008年9月初，在財政部的支持下,，聯(lián)邦住房金融局正式接管房利美和房地美,，把它們收歸國有。12人們說兩房帶“政府背景”,，原因是其原先公私混雜,，而今它們徹底收歸聯(lián)邦政府。房利美和房地美的債權(quán)人得以保全,，而股東卻顆粒無收,。