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　　滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）今日正式上市，這是我國(guó)公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵一步,，如何把這一國(guó)際市場(chǎng)上成熟的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品,，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要和基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的實(shí)際情況，以試點(diǎn)方式穩(wěn)步啟航,，探索出一條適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展道路,，一直以來受到各方諸多關(guān)注。

　　市場(chǎng)的高度關(guān)切,，緣于這一投融資工具所具有的多重現(xiàn)實(shí)意義,。宏觀層面，公募REITs的推出有利于服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略,，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力,。近年來，我國(guó)新區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展空間格局進(jìn)一步拓展,，京津冀協(xié)同發(fā)展,、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè),、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展,、海南自貿(mào)港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn),，中央明確要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目實(shí)施步伐,。公募REITs作為永續(xù),、權(quán)益型金融產(chǎn)品，能夠盤活存量資產(chǎn),，提升不動(dòng)產(chǎn)投資的投資效率,，是實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重要工具。從首批9只產(chǎn)品看,，所投基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涵蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電,、收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理等類型,，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域,。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在我國(guó)的潛在市場(chǎng)規(guī)模巨大,。改革開放40多年來，經(jīng)過長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè),，我們積累了大量成熟運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,，主要集中在交通,、能源、環(huán)保,、市政等領(lǐng)域,。以粵港澳大灣區(qū)為例，有機(jī)構(gòu)推算,，粵港澳大灣區(qū)可通過REITs盤活的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模達(dá)34萬億元,，從這些存量基礎(chǔ)設(shè)施中篩選出5%到10%的資產(chǎn)進(jìn)行REITs運(yùn)作，對(duì)應(yīng)的REITs市場(chǎng)規(guī)模就已經(jīng)能夠形成全球排名第二的REITs市場(chǎng),。

　　從資本市場(chǎng)建設(shè)的角度看,，公募REITs作為股票,、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品,，有利于豐富資本市場(chǎng)投融資工具，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)發(fā)展,。一方面,，這類產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定，具有中等風(fēng)險(xiǎn),、中等收益的特征,，從而較好地滿足保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金,、社?；稹y行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)投資者的投資需求,；另一方面,，公募REITs產(chǎn)品流動(dòng)性較高，公募發(fā)行認(rèn)購(gòu)門檻低,，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理,，可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn),。

　　借由這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,，市場(chǎng)各參與主體的活力都將得到進(jìn)一步增強(qiáng)：政府機(jī)構(gòu)可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會(huì)資本，從而收回資金用于滾動(dòng)建設(shè),，改善地方政府負(fù)債水平,；原始權(quán)益人可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力,；投資者則能夠更直接地分享到國(guó)家區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略的紅利,，享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入帶來的投資收益。

　　此前的認(rèn)購(gòu)情況顯示,，首批9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下投資者和公眾投資者平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均較高,，投資者認(rèn)購(gòu)踴躍,。這固然與首批產(chǎn)品底層資產(chǎn)盈利狀況穩(wěn)健、收益確定性和吸引力較高有關(guān),，但也要看到,，投資者提升對(duì)新產(chǎn)品的認(rèn)知需要時(shí)間。在公募REITs起步階段,，一些投資者對(duì)于這一產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn)還缺乏了解,，對(duì)于其背后存在的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等所知不多,。

　　首批試點(diǎn)項(xiàng)目能否順利穩(wěn)步起步,，仍有待市場(chǎng)考驗(yàn)，需要各方既保持熱情,，又保持理性冷靜,，共同應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種問題。對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言,，對(duì)公募REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控,，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，是維護(hù)市場(chǎng)良好生態(tài)的合宜之舉,。對(duì)于投資者來說,，更需要在投資前對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，保持一種理性投資的心態(tài),。