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趙乃育　繪

　　住建部重點約談熱點城市，地方政府樓市調(diào)控政策不斷加碼……今年以來廣州,、杭州,、上海、合肥等城市房價快速上漲成關(guān)注熱點,。記者近日在廣州,、合肥等地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，中央和地方多部門出臺土地,、交易和信貸組合拳,，有效遏制了部分城市房地產(chǎn)炒作氛圍，但個別城市房價仍處于漲勢,。

　　高密度大強(qiáng)度調(diào)控　部分城市房價仍上漲

　　近日,，住建部約談廣州、合肥,、寧波,、東莞、南通5城市政府負(fù)責(zé)人,，要求各城市緊盯新情況新問題,，及時采取針對性措施,，堅決遏制投機(jī)炒房,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

　　在被約談之前,，合肥樓市調(diào)控新政正式施行,，調(diào)控政策從加大居住用地供給、熱點二手房限購,、熱點學(xué)區(qū)房限名額,、熱點樓盤“限售+搖號”等8個方面著手穩(wěn)房價。

　　近年來,，由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,，合肥市常住人口驟增，帶來剛需住房量驟增,，去年銷售新建商品住房超過1300萬平方米,、成交二手房近600萬平方米，在建短期即可上市面積700萬平方米左右,，但市內(nèi)個別片區(qū)仍存在供不應(yīng)求情況,。

　　合肥市房產(chǎn)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，最新的38條調(diào)控措施中,，土地供應(yīng),、學(xué)區(qū)房、信貸等方面尤其關(guān)鍵，加大居住用地供給將直接增加新房上市量,，有助于從根本上改善供需關(guān)系,；熱點學(xué)區(qū)房限名額，將遏制去年以來的熱點學(xué)區(qū)房過快上漲勢頭,；加強(qiáng)住房貸款審慎管理,，將會對購房資金進(jìn)行穿透式審查，杜絕經(jīng)營貸,、信用貸等流入房地產(chǎn)市場,，從金融領(lǐng)域精準(zhǔn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求；熱點樓盤“搖號+限售”政策,，有助于遏制號頭費,、關(guān)系戶等問題。

　　合肥市樓市調(diào)控新政發(fā)布后,，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所對街頭行人隨機(jī)調(diào)查的2057份有效問卷數(shù)據(jù)顯示,，對調(diào)控政策表示贊成態(tài)度的市民占比為94%（贊成和基本贊成比例分別占36%、58%）,。合肥房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,，8條調(diào)控措施發(fā)布第三周，合肥市區(qū)新建商品房銷售2370套,，其中商品住宅1460套,，環(huán)比增長13.8%；銷售均價每平方米19109元,，環(huán)比下降1.6%,，連續(xù)兩周下降。二手房住宅成交3012套,，比新政前一周下降41.1%,，市場熱度降低。屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)二手住宅成交面積下降28.1%,、和平路小學(xué)學(xué)區(qū)下降48.2%,、48中學(xué)區(qū)下降22.6%、38中學(xué)區(qū)下降37.5%,。

　　去年年底以來,，中央和地方相關(guān)部門出臺多項政策，在金融信貸,、交易環(huán)節(jié)和土地供應(yīng)等層面打出組合拳,，密度和強(qiáng)度前所未有。

　　金融政策方面,，2020年末,，中國人民銀行和銀保監(jiān)會宣布出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度；2021年3月份，銀保監(jiān)會等三部門聯(lián)合發(fā)布通知,，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,。交易環(huán)節(jié)，上海,、杭州等城市出臺了較為嚴(yán)厲的限購政策,，深圳則出臺了“二手房指導(dǎo)價”政策，讓火熱的二手房行情迅速冷卻,。土地供應(yīng)方面,，今年3月份開始，多個城市開始推行住宅用地“集中供應(yīng)”,，希望為土地市場降溫,。

　　在密集調(diào)控政策下，北京,、上海,、深圳等城市房價漲幅收窄，炒作氛圍“降溫”,，但廣州,、杭州等城市樓市依然火熱不減。

　　廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城某樓盤2020年7月的價格為4萬元左右,，2021年1月為5.2萬元左右,，最新一期的均價超過了6萬元，漲幅超過50%,。與此同時,，廣州中心城區(qū)的二手房市場火熱。2020年底,，均價在5.5萬元左右的天河區(qū)某樓盤，到3月已經(jīng)大幅漲至7.5萬元以上,，兩個多月漲幅接近40%,。3月22日，廣州市天河區(qū)一套法拍房競價80輪,，從底價775萬,，拍到1508萬成交，溢價達(dá)94.5%,，市場熱度可見一斑,。

　　今年以來的杭州樓市也持續(xù)火熱。新房搖號中簽率持續(xù)下滑,，杭州之江板塊的一處樓盤中簽率僅為2.02%,，創(chuàng)下該市今年新低。同時，二手市場成交也很火爆,。

　　專家分析認(rèn)為,，在調(diào)控政策嚴(yán)控下，北上深等城市作為房產(chǎn)的“核心價值圈”炒作有所降溫,，但尚未“熄火”,，此時廣州、杭州,、合肥等城市“接棒”繼續(xù)上漲,，如果一段時間后“價差”縮水，或?qū)⒎醋饔糜诒鄙仙畹瘸鞘?，從而出現(xiàn)輪動上漲,。

　　熱點城市房價過快上漲　三大原因值得關(guān)注

　　業(yè)內(nèi)分析，造成部分城市房價上漲的原因主要有三點：政策滯后效應(yīng),、供求關(guān)系緊張,、焦慮情緒包圍。

　　一是政策存在滯后效應(yīng),。中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明認(rèn)為,，2020年下半年以來，經(jīng)營貸,、消費貸等違規(guī)流入樓市,，是部分地區(qū)房價快速上漲的重要推手，最近多部門出臺政策,，只要嚴(yán)格執(zhí)行,，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作氛圍，但政策影響存在滯后效應(yīng),，一段時間后才能看出效果,。他預(yù)計，禁止經(jīng)營貸流入樓市的政策在“一個月左右”會產(chǎn)生明顯效果,。

　　二是部分區(qū)域供求關(guān)系緊張,。據(jù)統(tǒng)計，目前廣州市天河區(qū)去化周期僅3個月有余,，而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中,，天河區(qū)沒有地塊在列，該區(qū)域的供求關(guān)系緊張程度可見一斑,。

　　“關(guān)鍵還是要進(jìn)一步加大居住用地供地面積,。”長期關(guān)注合肥樓市的合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，作為省會城市,，合肥市住宅用地出讓面積增長幅度連續(xù)4年至5年幾乎停滯,。同時，合肥的土地出讓面積,、出讓金額等關(guān)鍵指標(biāo)低于江蘇徐州,、浙江臺州等城市，這與合肥作為省會城市的定位是不匹配的,。另外,，相比杭州每新增人口對應(yīng)商品房新增128平方米，合肥每新增人口對應(yīng)的新增商品房面積僅為64平方米,。

　　三是焦慮情緒籠罩,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年1至2月份各線城市二手房交易呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢,。上海,、深圳和杭州等地樓市調(diào)控政策升級，在部分中介和自媒體營造的氛圍下,，部分購房者擔(dān)憂失去購房資格,，因此加快入市。

　　“調(diào)控只會讓房價短時間內(nèi)橫盤,，最多跌500-1000元,，但過后的漲幅又何止五千、一萬元,？買房你有可能買貴,，但永遠(yuǎn)不會買錯！”提到嚴(yán)厲調(diào)控下的房價走勢,，一篇自媒體稿件如此寫道,。

　　3月初上海、杭州等地的調(diào)控政策出臺后,，千里之外的廣州發(fā)生“蝴蝶效應(yīng)”,。在廣州購房者的微信群中，“廣州購房資格即將收緊”“新房限價后雙合同首付變相提高”“再不上車就沒有機(jī)會了”等消息開始傳播,。

　　在北京,，一些中介人員對記者宣稱每年5月份為入學(xué)政策發(fā)布時間，因此務(wù)必要在5月前完成購房交易,，避免政策有變。而這類中介正是購房者主要信息來源,。

　　“我們看到上海出了最新政策,，有傳言說北京也馬上要出政策，因此正在加緊辦理手續(xù),，我周圍有很多像我一樣焦慮的人,?！币晃徽紤]在西城購買學(xué)區(qū)房落戶的家長對記者說。

　　嚴(yán)控經(jīng)營貸　加強(qiáng)社交媒體內(nèi)容監(jiān)管

　　陳珠明等業(yè)內(nèi)人士建議,，保持政策的基本穩(wěn)定和連貫性,。以廣州為例，在嚴(yán)格限購政策下,，2015年經(jīng)歷一波上漲后,，2016年左右廣州開始執(zhí)行嚴(yán)格限購政策，市場較平穩(wěn),，但南沙和黃埔等區(qū)域從2017年起以“人才卡”的名義打開口子,，而近期在房價大漲后，這兩個區(qū)又收緊了“人才卡”的口子,。

　　張大偉認(rèn)為,，經(jīng)營貸流入樓市的本質(zhì)是按揭貸款與經(jīng)營貸過高的利差，目前經(jīng)營貸利率比按揭貸款利率低2個百分點左右,，而經(jīng)營貸貸款周期可長達(dá)20年,，“流入樓市的動能太大”。他建議,，嚴(yán)格和長期堅持嚴(yán)厲打擊經(jīng)營貸流入樓市的行為,。

　　“針對一些套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的,。這種政策的力度能夠抑制市場過熱,，讓經(jīng)營貸回歸本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營,，一定程度上抑制整個樓市非理性,、不健康的發(fā)展?！睆埓髠フf,。

　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議，大力度推動利率的市場化,，并以稅收優(yōu)惠等方式替代部分超低利率和超長期限的經(jīng)營貸,。

　　合肥房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長喬磊建議，一方面,，要充分利用城市新增人口,、商品房新增銷售面積等數(shù)據(jù)資源，加大具有前瞻性的預(yù)判分析研究,，進(jìn)一步改善供需關(guān)系,。另一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)當(dāng)更注重輿論引導(dǎo),，加強(qiáng)微博,、抖音和直播平臺等社交媒體的內(nèi)容監(jiān)管,，營造良好輿論環(huán)境，化解公眾購房焦慮,。